（2016）皖民终1028号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2017-11-17

案件名称

中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部与安徽叉车集团有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省高级人民法院

所属地区

安徽省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部,安徽叉车集团有限责任公司

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

安徽省高级人民法院民事判决书（2016）皖民终1028号上诉人（一审原告）：中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路新华国际金融广场。负责人：石海龙。委托诉讼代理人：汪步新，该营业部员工。委托诉讼代理人：杨宇辉，安徽安援律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：安徽叉车集团有限责任公司，住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路。法定代表人：张德进，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈惠穆，该公司员工。委托诉讼代理人：孟超，安徽天禾律师事务所律师。上诉人中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部（简称工行省分行营业部）因与被上诉人安徽叉车集团有限责任公司（简称叉车集团）合资合作开发房地产合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院于2016年5月16日作出的（2015）合民一初字第00270号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理完毕。一审查明：1994年8月4日，安徽省合肥叉车总厂（甲方）与中国工商银行合肥市望江路办事处（简称合肥市工行望江路办事处）（乙方）签订一份《协议书》，约定乙方于一九九一年委托甲方在甲方厂区内兴建一幢四层营业楼，总面积为2208.7平方米。土地为甲方所有，乙方享有使用权。使用权限为50年，期满后如建筑物能继续使用，可再酌情延期，甲方在延期内根据当时地价收取租金。营业楼配套设施现已竣工移交。所支费用分类如下：1、楼房建筑面积2208.7平方米，按每平方米2500元结算计5521750元;2、为楼房新建配电房土建、变压器用电增容费等共支出1210000元，按30%分摊给乙方计363000元;3、外围工程支出217400元，按46%分摊计100000元;4、除一楼装潢外，其余装潢均由甲方支付计677000元;5、投资方向税92年已交28万，分摊20%计5.6万;7、大门等改制投入20万元。上述七项合计为7132040元，均由甲方垫支，乙方到协议签字日止共预付甲方款3626616.20元，尚欠甲方代垫款3505423.80元，归还办法经双方协议如下：乙方采取下浮利率办法分期还款，未还完的滚动欠款应支付甲方利息，因受今后贷款增减的变化影响，不易提前计算滚动利息。经协商下浮利息还清代垫款后，再延期半年，从一九九四年七月一日起用下浮利率与正常利率之差开始归还甲方，具体办法如下：1、从九四年三季度开始根据甲方向乙方贷款数计算，并按现有贷款合同上签约的利率一律下浮20%-22%计息，少计利息每年末结算一次，经甲方财务负责人认可签字，即为乙方分期归还甲方的工程垫付款，一直到少计利息之和归还完甲方垫付工程款3505423.8元为止。归还��毕后，再延期半年的下浮利率，偿还甲方垫付款的滚动欠款利息，不再细算。2、今后如遇国家调整利率时，可按调整后利率下浮。3、土地使用费每年由甲方代交，乙方应每年另付每平方米10元，按600平方米计算为6000元使用费，如今后税费标准变动，应相应调整收费标准。此使用费不在上述垫支款之内。协议书一式四份，各执二份，并从协议签字后生效。案涉房屋实际由安徽省合肥叉车总厂于1990年5月开工建设，于1994年5月竣工。安徽省合肥叉车总厂在房屋建成后遂将房屋交付给合肥市工行望江路办事处使用。2013年4月12日，工行省分行营业部向叉车集团发出《关于我部辖属南七支行营业楼拆迁安置相关事项的函》，内容为：“我部望江路支行（原合肥市工行望江路办事处）与原安徽省合肥叉车总厂（贵公司前身）于1994年8月4日签订协议，由该行提供资金��委托叉车厂兴建一幢四层营业楼，总面积为2208.7平方米。协议约定该宗土地为叉车厂所有，望江路支行享有使用权，使用年限为50年。同时约定以600平方米土地使用面积为基数，该行按10元/平方米的标准向贵公司交纳使用费。望江路支行每年均能够按协议约定按时、足额向贵公司交纳使用费。望江路支行自1994年搬迁到该营业楼营业以来，一直致力于为周边广大市民及企事业单位提供全方位优质的金融服务……该行于2011年底迁至绿地瀛海大厦营业。为了确保该行搬迁后能够继续为周边客户提供金融服务，经报监管部门许可，该行在原址继续保留了营业网点，后更名为南七支行。2011年，自贵公司处确认，该行所在的营业楼范围内无拆迁计划……近期，我部从贵公司得到消息，市政府计划将包括南七支行营业楼在内的土地进行收储。鉴于我部对该营业楼尚有31年的使用��权益，新投入装修、设备费用尚未提足折旧……基于我行制度管理要求和实际经营需要，我部特具函，提出如下拆迁安置意见：一、原址等面积回迁，沿街门面长度、一层面积均不小于现状，具体回迁位置需经我部与贵公司协商认可;二、将我部拆迁后至回迁前（含监管部门审批时间）过渡时期的营业场所租赁费用和装修费用及2011年度我部装修费用净值纳入拆迁补偿成本，避免形成损失”。2013年5月8日，合肥市蜀山区大建设指挥部办公室发布《搬迁通知》，载明：“根据市政府相关决定，安徽叉车集团改造项目新增的68亩国有土地（金寨路与望江路交口）已纳入收储范围。根据收储计划，范围内的经营户应尽早搬迁，腾空房屋。搬迁期限自2013年5月10日至2013年6月1日止”。2013年6月7日，合肥市人民政府向叉车集团发出《关于收回安徽叉车集团有限责任公司��安徽合力股份有限公司）国有建设用地使用权的通知》【市土储收字（2013）11号】，内容为：“根据城市规划需要以及《合肥市土地储备实施办法》的有关规定，经市政府批准，收回你单位位于合肥市××路××（××至：东至金寨路，南至煤场路，西至锻压厂生活区，北至望江西路）16宗国有建设用地使用权，土地面积为470.68亩，《国有土地使用证》证号为：……合国用（籍）第2428号，收回土地的四至界线详见附图。请你单位接到本通知后，抓紧办理相关手续”。2013年12月18日，叉车集团向工行省分行营业部发出《关于商请加快工行南七支行搬迁的函》，通知工行省分行营业部必须于2013年12月31日前完成该部南七支行的全部搬迁工作。2014年1月3日，叉车集团、合肥市土地储备中心、蜀山区稻香村街道签订《关于叉车厂南七老厂区土地收储二期项目正式移交的确认函》��但其中注明：“工行望办钥匙暂未交。”2014年8月18日，叉车集团起诉至安徽省合肥市蜀山区人民法院，请求判令：1、解除叉车集团与工行省分行营业部所属机构原合肥市工行望江路办事处之间于1994年8月4日签订的《协议书》；2、工行省分行营业部立即向叉车集团返还位于合肥市××面积2208.7平方米的房屋。在该案庭审中，叉车集团、工行省分行营业部双方均确认，案涉房屋即位于合肥市××合力××厦南裙楼（面积为2208.7平方米)。工行省分行营业部至今未将案涉房屋返还给叉车集团，叉车集团确认工行省分行营业部每年缴纳土地使用费6000元直至2012年底。2014年12月12日，安徽省合肥市蜀山区人民法院作出（2014）蜀民一初字第02660号民事判决书，判决：一、解除叉车集团与工行省分行营业部所属机构原合肥市工行望江路办事处之间于1994年8月4日签订的《协议书》；二、工行省分行营业部于判决生效之日起10日内将位于合肥市金寨南路921号的房屋（面积为2208.7平方米)返还叉车集团。工行省分行营业部不服该判决，上诉至安徽省合肥市中级人民法院，安徽省合肥市中级人民法院于2015年6月12日作出（2015）合民一终字第02171号民事判决，驳回上诉，维持原判。在该案二审期间，案涉房屋于2015年5月被拆除。2015年8月3日，工行省分行营业部向一审法院提起诉讼，请求判令：1、叉车集团原地交付600平方米沿街一层门面房交工行省分行营业部无偿使用30年；或者依据赔偿原则返还支付给叉车集团的购买房屋款7132040元的60%计4279224元、赔偿房屋装修费114万元、支付因安徽省分行营业部返还房屋造成20年租金损失2490万元（以目前安徽省分行营业部辖属南七支行搬迁后年租金计算），三项合计30319224元。2、本案诉讼费用全部由叉车集团承担。一审另查明：安徽省合肥叉车总厂于1994年4月12日更名为安徽叉车集团公司，该公司于2008年7月28日经核准变更为安徽叉车集团有限责任公司。1996年12月24日，安徽叉车集团公司取得案涉土地的国有土地使用证【合国用（籍）字第2428号】，用途为工业，后又于1999年3月2日取得案涉房屋的房屋产权证（房权证产地0308**号）。叉车集团于2014年7月委托安徽新安房地产评估有限公司对涉案房屋的价值进行评估。经评估，涉案房屋的价值（不含土地使用权价值）为2322222元（不含二次装修评估价值），附属物价值为580015元（主要指二次装修价值），合计为2902237元。一审法院认为：工行省分行营业部认为案涉双方之间是合作建房关系，叉车集团认为是房屋租赁关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁决所确认的事实，当事人无须举证证明。叉车集团曾向人民法院起诉，要求与工行省分行营业部解除案涉《协议书》，并要求工行省分行营业部返还案涉房屋。已生效的安徽省合肥市中级人民法院（2015）合民一终字第02171号民事判决认定案涉《协议书》的性质是合资合作开发房地产合同，叉车集团对此认定并无异议。而本案纠纷系对案涉《协议书》解除后相关事项的处理而引发，故认定案涉纠纷的性质仍为合资合作开发房地产合同纠纷。工行省分行营业部主张其已全部履行《协议书》约定的付款义务，叉车集团则主张还有3505423.8元欠款未付。案涉《协议书》明确记载由叉车集团代建的案涉房屋总价为7132040元，工行省分行营业部在签订协议时已付款3626616.2元，尚欠叉车集团代垫款3505423.8元未付。该协议还约定对欠款由工行省分行��业部采取下浮利率的办法分期还款，并自1994年7月1日起用下浮利率与正常利率之差开始归还叉车集团。虽然工行省分行营业部在本案诉讼中就其已向叉车集团偿还代垫款3505423.8元没有提供相关付款凭证予以证明，但叉车集团在本案审理期间承认其至工行省分行营业部本次起诉前，从未向工行省分行营业部提出过还款主张。因叉车集团在1994年与工行省分行营业部签订案涉《协议书》时应知道其权利被侵害，至本案诉讼时已超过20年，显已超过法定最长诉讼时效，故不应予以保护。据此，可认定工行省分行营业部已履行了案涉《协议书》约定的全部付款义务。因工行省分行营业部未提交证据证明叉车集团已原地回迁取得了门面房，故对工行省分行营业部要求叉车集团原地交付600平方米沿街门面房给工行省分行营业部无偿使用30年的诉请，不予支持。已生效的��徽省合肥市中级人民法院（2015）合民一终字第02171号民事判决已判令解除案涉《协议书》，案涉房屋在本案起诉之前已被拆除，工行省分行营业部有权要求叉车集团赔偿其损失，其主张的损失有三项构成：一是案涉房屋购买价7132040元的60%计4279224元（其中60%是房屋未使用年限30年占合同约定的50年使用权的比例）；二是案涉房屋2011年装修费用114万元；三是工行省分行营业部望江路支行搬迁至新址的租金2490万元（按124.5万元/年×20年计算得出）。案涉《协议书》是合资合作开发房地产合同，由叉车集团出地并建房，由工行省分行营业部出资购买，房屋总价为7132040元。因案涉土地为工业用地，故工行省分行营业部只能取得房屋使用权。《协议书》约定了房屋使用权为50年，由于工行省分行营业部搬离案涉房屋时未向叉车集团交钥匙，而案涉房屋于2015年被拆除，据此认定工行省分行营业部已使用案涉房屋21年，还有29年使用权未获得实现，工行省分行营业部诉请要求叉车集团按其购买房屋价乘以其未使用房屋年限的百分比计算并支付其未使用房屋年限的赔偿款，应予以支持。经计算，叉车集团应向工行省分行营业部支付赔偿费4136583.2元（7132040元÷50年×29年＝4136583.2元）。对于超出该数额部分的诉请，不予支持。因装修费用系工行省分行营业部单方提供，并未得到叉车集团的确认，但叉车集团对工行省分行营业部于2011年对案涉房屋进行装修的事实不持异议。因案涉房屋已被拆除，在拆除之前双方未办理移交手续，叉车集团在本案中自认案涉房屋的装修费用为580015元，故认定案涉房屋的装修费用为580015元。在案涉《协议书》履行过程中，合肥市人民人民政府依据城市规划需要及相关文件规定，对案涉房屋所在土地进行收储，此��不可归责于双方的事由。工行省分行营业部亦未提供证据证明其因迁新址已造成其租金损失2490万元，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第（五）项的规定，判决：一、安徽叉车集团有限责任公司于判决生效之日起十日内一次性赔偿中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部购买房屋款4136583.2元和房屋装修费用580015元，合计4716598.2元；二、驳回中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部的其他诉讼请求。一审案件受理费193396元，由中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部负担163310元，由安徽叉车集团有限责任公司负担30086元。工行省分行营业部不服上述判决，上��称:工行省分行营业部已按照《协议书》约定履行支付使用房屋全部对价的义务，《协议书》约定的50年使用年限还剩余29年，但叉车集团在没有任何法律依据和证据的情况下，要求解除《协议书》，且不负担任何返还和赔偿义务，严重违反了民法通则及合同法的相关规定。《合同法》第97条、107条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。一审判决仅支持了上诉人的部分诉讼请求，对工行省分行营业部所主张的2011年的案涉房屋的装修费用114万元仅支持了其中的580015万元；在一审中已提交了异地租赁办公场所的证据，但一审法院却指出没有证据，对诉称的租金损失2490万元全部不予支持。案涉房屋剩余29年的价值远超过一审判决支持的赔偿款4716859.2元。综上，请求二审法院依法改判对工行省分行营业部所主张的装修费114万元及租金损失2490万元予以全部支持。叉车集团答辩称：1、一审法院的生效民事判决已确认，合肥市人民政府依据城市规划需要及相关文件规定，对案涉房屋所在土地进行收储，此系不可归责于双方的事由，双方所签订的《协议书》事实上已履行不能，叉车集团要求解除双方《协议书》，并要求工行省分行营业部返还案涉房屋的行为属合法行为，合法行为不属于违约，依法不应承担违约责任。工行省分行营业部要求叉车集团赔偿其20年租金损失属违约金范畴，该诉请无法律依据。且在叉车集团要求解除案涉《协议书》并由工行省分行营业部返还案涉房屋的诉讼二审判决作出前，案涉房屋已被拆除，进一步印证了叉车集团提前解除案涉《协议书》并非是叉车集团的违约行为所致。2、工行省分行营业部虽然占用了案涉房屋，但其并未全面履行其出资义务，其尚欠3505423.80未予支持。尽管上述款项目前已超过了诉讼时效，但超过诉讼时效并不能视为工行省分行营业部已履行了付款义务。3、《协议书》的核心内容是：原合肥市工行望江路办事处提供7132040元的建设资金（即“租金”）以叉车集团的名义，在叉车集团享有使用权的土地上建设总面积为2208.7平方米的案涉房屋，房屋建成后提供给原合肥市工行望江路办事处使用50年，房屋用途仅限于银行营业办公使用，未经叉车集团同意，不得将房屋另作他用，亦不得任意转让，在房屋报废时，产权由叉车集团收回。案涉房屋以叉车集团的名义报请建设，所登记的产权人亦为叉车集团。《协议书》完全符合法律规定的房屋租赁合同的性质，案涉法律关系应为房屋租赁关系。依据法律规定，房屋租赁合同的最长期限为20年，超过20年的部分不受��律保护。自叉车集团1994年8月将案涉房屋移交给工行省分行营业部之日起，至当地府部门于2015年5月将案涉房屋拆除，工行省分行营业部租赁案涉房屋的时间已达21年。4、案涉房屋占用的土地为合肥市人民政府无偿划拨的工业用地，房屋被拆除系合肥市人民政府依法收回案涉土地使用权所致。案涉房屋所在土地被当地政府以行政行为的方式决定收回进而导致案涉房屋并拆除（标的物消失），此情形符合《协议书》约定的报废的条件，而根据约定，案涉房屋如报废，则应无偿收回，叉车集团不应向其支付任何款项。5、叉车集团在政府划拨的土地上花费7132040元建设了案涉房屋供工行省分行营业部使用至今而无任何收益，而工行省分行营业部仅投资了3626616.2元就获得了案涉房屋的使用权，在使用21年后，却又获得了一审法院所判令的400多万元的补偿，双方的权利义务明显不对等，一审判决明显偏袒了工行省分行营业部。综上，工行省分行营业部的上诉请求及理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，案涉双方均未向本院提交新证据，双方所举证据及证明目的均同一审，相对方的质证意见亦同一审。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：一审证据交换（2015年10月8日）时，叉车集团称对工行省分行营业部2011年对案涉房屋进行装修花费114万元的事实无异议，但认为房屋装修存在折旧，工行省分行营业部南七支行搬离时可能存在损坏或取走部分装修资产的情况，搬离时的装修价值应以其委托评估的价值580015元为准，不能仍以装修当时的价值计算。案涉房屋所在土地的性质为国有划拨工业用地，案涉土地上的建筑物分为主楼和裙楼，主楼是叉车集团的办公大楼（共14层），裙楼（共4层）为案��房屋。综合案涉双方的诉辩意见及举证质证意见，本案二审的争议焦点为：1、叉车集团应否支付案涉房屋2011年的装修费用114万元；2、叉车集团应否支付租金损失2490万元。（一）关于叉车集团应否支付案涉房屋2011年的装修费用114万元的问题。工行省分行营业部认为其于2011年对案涉房屋进行装修花费114万元，该费用应由叉车集团予以赔偿。叉车集团对于工行省分行营业部南七支行2011年花费114万元对案涉房屋进行装修的事实不持异议，但认为案涉房屋的装修价值存在折旧，且搬离时可能损坏或取走部分装修资产，根据叉车集团委托安徽新安房地产评估有限公司作出的房地产估价报告，案涉房屋的装修资产价值应为580015元。经查，在工行省分行营业部南七支行搬离案涉房屋时，双方并未办理正式移交手续，未对装修物进行清点固定，工行省分行营业部亦未对搬离时案涉房屋的装修价值进行评估，未能举证证明工行省分行营业部南七支行搬离时案涉房屋的装修价值。考虑到案涉房屋装修价值客观上存在折旧情况，工行省分行营业部南七支行搬离案涉房屋及案涉房屋被拆除并非叉车集团的过错所致，叉车集团未利用案涉房屋的装修价值，综合本案实际情况，一审法院以叉车集团自认的580015元，作为案涉房屋的装修价值，判令叉车集团补偿房屋装修费用580015元，并无不当，工行省分行营业部要求叉车集团支付其2011年全部装修费用114万元的主张无依据，本院不予支持。（二）关于叉车集团应否赔偿租金损失2490万元的问题。工行省分行营业部认为因返还案涉房屋，导致其需另行租用其他房屋用于经营，从而叉车集团应赔偿其租金损失2490万元。已生效的安徽省合肥市中级人民法院（2015）合民一终字第02171��民事判决已判令解除双方所签订的《协议书》，由工行省分行营业部返还案涉房屋，且认定并非是叉车集团的原因导致案涉《协议书》解除。由于案涉《协议书》被解除，叉车集团并无过错，且一审法院已判令叉车集团返还《协议书》约定的剩余年限内的房屋使用费，并对案涉房屋的装修残值予以合理补偿，工行省分行营业部要求叉车集团赔偿其租金损失2490万元的主张既不合情理，亦无法律依据。且工行省分行营业部为了证明其租金损失，一审举证的房屋租赁合同所反映的年租金为973896元，租赁期限为5年6个月，租金合计5356428元，与其所诉称的租金损失2490万元（按年租金124.5万元计算20年，即124.5万元/年×20年＝2490万元）亦不一致。因此，一审法院对工行省分行营业部的此节诉请未予支持并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，工行省��行营业部的上诉请求及理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费193396元，由中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈　钢审　判　员　　廖永结代理审判员　　吴　辉二〇一七年八月二十一日书　记　员　　徐珍妮附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。关注微信公众号“”