（2017）浙0624民初2368号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-09-29
案件名称
梁惠燕与郭加梅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
新昌县人民法院
所属地区
新昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁惠燕,郭加梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第四十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第二百一十二条，第二百二十五条
全文
浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0624民初2368号原告：梁惠燕，女，1980年9月21日出生，汉族，住新昌县，现住新昌县。委托诉讼代理人：王幼祥，浙江三惟律师事务所律师。被告：郭加梅（又名郭嘉梅），男，1941年9月24日出生，汉族，住新昌县。委托诉讼代理人：边献勇，浙江泽大（新昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭力坚（系被告之子），住新昌县。原告梁惠燕与被告郭加梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁惠燕的委托诉讼代理人王幼祥、被告郭加梅的委托诉讼代理人边献勇、郭力坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁惠燕向本院提出诉讼请求：1、依法确认对征收新昌县××街道县××号房屋所得补偿款项中的35万元（暂定，具体以补偿清单列明的款项为准）归原告所有；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：位于新昌县××街道县××号的房屋系被告所有，从2016年8月起至今，由被告出租给原告使用，实际由原告在经营日用百货生意。现因市民公园建设需要，房屋被征收，且提前停止营业。根据公布的《市民公园房屋征收补偿方案》，原告作为经营户享有房屋装潢补偿费、设施设备搬迁费、临时安置费、按时搬迁奖励费、提前停止经营补偿费等（具体以补偿项目清单列明为准）。因与被告就补偿款分配问题协商无果，为此原告诉请法院。审理中原告增加并明确诉讼请求为：1、确认原、被告于2017年2月订立的房屋租赁合同终止履行；2、要求被告支付装修补偿金22638元，一次性搬迁和临时安置补偿金20644.08元，停业停产损失补偿金103220.40元，签约腾空奖励金22638.00元，房屋改变用途的补助金431879.76元，合计601020.24元；3、本案诉讼费由被告负担。原告为证明自己的主张，提供了以下证据：1、原、被告于2017年2月27日订立的房屋租赁合同一份，证明被告将位于新昌县××街道县××号的三间店面出租给原告使用，双方约定了租金期限、交付方式。被告经质证对证据的真实性无异议，相反该证据证明了实际承租期限仅仅为三个月不到，且因拆迁原因导致合同中止，被告不需要负责。2、个体工商户营业执照一份，证明涉案房屋实际作为由原告开设的食品店的经营场所，同时也可以证明该房屋在2016年8月4日实际交付给原告使用的事实。被告经质证对证据的真实性无异议。3、光盘一份，证明涉案房屋被征收时是由原告实际经营，以及房屋内装修情况。被告经质证对于2017年5月原告经营的事实无异议，对于其装修的附属情况被告认为与事实不符合，且通过光盘无法达到原告的证明目的。4、市民公园项目房屋征收汇总表一份，证明涉案房屋因市民公园建设需要被实际征收，该房屋原为住宅房的事实。被告经质证对证据的真实性无异议，但是对原告的证明目的被告存疑，被告认为其载明的房屋性质、用途性质应当以房屋实际性质为准。5、市民公园房屋征收补偿方案复印件一份，证明征收的范围以及征收补偿项目依据和标准等，其中第10条第4款明确了房屋征收补偿金的计算标准，第11条明确获得房屋改变用途补助金的条件，同时证明与原告有关的补偿项目有房屋装潢补助金、一次性搬迁和临时安置补偿金，停业停产损失补偿金，签约腾空奖励金，房屋改变用途的补助金。被告经质证对证据的真实性无异议，但认为无法达到原告的证明目的。6、市民公园房屋征收补偿方案意见稿复印件一份，证明房屋征收时按不同的用途其标准不同。被告经质证对证据的真实性无异议。7、房屋征收货币补偿协议一份，证明涉案房屋是按商业用房获得赔偿，其中4、5、6、8项目属于原告，住宅用房转为商业用房原告有贡献要求补偿30%的费用。被告经质证对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明相应的拆迁项目以及装修补偿金额的事实，也无法证明区块的涉案项目由原告所享有的事实。被告郭加梅辩称：该涉案的房屋被征收，征收的对象实际发生于被告，实际上由原告在经营的并非其诉状中所载明的日用百货生意，而是畜牧业，在事实部分，涉案的房屋性质本身就是营业房，且在1990年前所有房屋的性质以及租赁情况都为营业行为，且后由相应的税收确认单等进行了登记，此外，双方在签订相应的租房协议的过程中，已经充分的考虑到有可能被拆迁的可能，双方在拟订相应的条款中也充分的协商过，对于实际租赁的装修问题，原告在承租后并没有进行装修装饰，相反，将被告原有的房屋加以破坏，以上是针对诉状事实的陈述，对于其诉讼请求，被告方认为对于改变房屋用途，在1990年已变更房屋性质，对于签约腾空奖励，被告方认为签约行为实际为被告方，对于装修补偿金，因其并未进行任何装修，对于一次性搬迁和停产停业损失，在合同以及在实际赔偿项目中，都应认定为被告所有，对原告的诉讼请求，被告方不认可，请求法院依约定驳回。被告为证明自己的主张，提供了以下证据：8、市民公园房屋征收补偿方案一份，其中第5页、第13页证明被征收房屋的相对方对被告即产权所有人以及相应的补偿都是按建筑面积补偿，该规定明确在1990年以前已改变房屋用途，甚至未经规划改变房屋用途的按实际商业性房屋进行补偿的事实。原告经质证对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，其认为在1990年4月1日没有改变房屋用途，但如果没有其他举证，原告不认可。9、房屋征收货币补偿协议一份，证明相应的涉案房屋征收对象主体为被告郭加梅，且相应的征收补偿项目并没有原告诉请当中的部分赔偿项目的事实。原告经质证对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，虽然载明了被征收人是被告，但是从第4条确定各款项中可以明确区分各款项的来源与性质，有明确关系的是第4、5、6、8应当归属于原告所有，房屋价值的补助金只是把房屋的其余款项一并计算在内，根据有关规定，以及原告的计算，原告可分得的款项还包含了装修款以及改变房屋用途的补助款。10、房屋征收结算表一份，证明相应的房屋征收所产生的项目以及相应金额的事实，相应的金额以及项目要以该份房屋征收结算表进行最终确认。原告经质证对证据的真实性无异议，质证意见与刚才被告提供的房屋征收货币补偿协议意见一致。11、收条一份，证明2017年6月17日原、被告双方因租赁合同自动中止而由被告退还原告剩余房款的事实。原告经质证对证据的真实性无异议，原告于2017年6月17日实际腾空房屋。12、个体工商户登记信息四份，证明自1986年起涉案的新昌县南明街道县前巷房屋都是以营业用房的形式存在且在工商部门做登记的事实。原告经质证对证据的真实性无异议，从内容看，可以反映出涉案房屋作为经营场所时间上不连续。13、营业用房纳税通知书以及缴款通知书各一份，证明涉案房屋其性质为营业用房且在原告承租之前早已变更为营业用房且被告一直在缴纳相应的土地使用税及房产税的事实。原告经质证对证据的真实性无异议，但只能证明2004年的时候发生行政税收缴纳情况，不能证明涉案房屋改变房屋用途之后连续使用的情况。对于原告提供的证据1、2、3、6，被告无异议，且符合证据三性，本院予以认定，证据4、5、7，被告对证据的真实性无异议，可以达到证明相应事实的目的，本院予以认定。对于被告提供的证据8、9、10，原告对真实性无异议，且相互印证，能够达到被告的举证目的，本院予以认定，证据11，原告无异议，本院予以认定，证据12、13，原告虽有异议，但上述二证据能相互印证，能达到被告的举证目的，本院予以认定。经审理查明：2016年8月1日，原告经他人从郭嘉梅、盛梅姣处承租新昌县××号三间店面房，约定年租金为60000元，租赁时间为2016年8月1日至2017年3月14日。原告以此办理了名称为“新昌县南明街道梁惠燕食品店”的营业执照。2017年2月27日，双方再次订立续订店面租赁合同，其中甲方为出租方即郭嘉梅、盛梅姣，承租方为乙方梁惠燕，约定：年租金为65000元，租赁期限为2017年3月15日至2018年3月14日；在合同履行期限，如有政策变化、城市统一规划等其他原因需要拆除房屋，其租赁费按实际使用时间计算，本合同即自动终止，乙方要积极配合不得向甲方提出任何要求，出租房内一切固定设施由甲方处理，甲方不作补偿，因此造成营业终止，甲方也不作任何补偿。在签订合同后盛梅姣因故去逝。2017年3月16日本地县政府发出《市民公园房屋征收补偿方案》征求意见的通告，公告时间为一个月。2017年5月4日郭嘉梅与新昌县房屋征收办公室签订《房屋征收货币补偿协议》，对郭嘉梅所有的县××号商业房屋予以征收，同时补偿郭嘉梅房屋价值2064408元、一次性搬迁和临时安置补偿费20644.08元、停产停业损失费103220元、签约腾空奖励22638元、选择货币补偿奖励412881.6元。2017年5月26日原告梁惠燕起诉到本院，要求确认其因承租房被征收归属被告郭加梅所得补偿款项中的35万元（暂定）属于原告所有。2017年6月17日，出租人郭加梅退还梁惠燕剩余房租48082.2元。在审理中原告明确要求因房屋被征收产生的补偿中的装修补偿金22638元（75.46平方×300元/平方最低装修补偿价）、一次性搬迁和临时安置补偿费20644.08元、停产停业损失费103220元、签约腾空奖励22638元、房屋改变用途的补助金431879.76元[（房屋总价值2064408元-75.46平方×住宅价7980元/平方-75.46平方×300元/平方最低装修补偿价）×30％]共计601020.24元应属其所有，被告应予支付。另查明：新昌县××号一楼房屋属于郭嘉梅所有，在1990年已用于对外出租使用，存在多次以此房屋办理营业执照及缴纳税款的事实情况。本院认为，原告梁惠燕与郭嘉梅、盛梅姣签订的店面租赁合同，符合法律规定，依法有效，各方应按合同约定履行各自的合同责任。此后出租人中的盛梅姣过逝，案件审理中双方对本案的原、被告为租赁合同的双方，均无异议，本院予以认可。本案中新昌县房屋征收办公室依国家规定对租赁房屋进行了征收，因房屋征收所得补偿均归出租人所有。对于租赁房屋因政策原因、城市规划原因产生需要拆除租赁房屋的情况，双方在租赁合同中已作出了约定，为此应按合同约定处理本案。双方签订的合同条款已约定存在本案情形时出租方对固定设施及营业损失均不作补偿，系双方合意，本院予以认定。故对原告诉请中的要求支付部分房屋征收补偿款归其所有，没有相应的法律依据，本院不予支持。另原告与出租方签订的店面租赁合同因房屋被征收，按合同约定自动终止履行。依据《中华人民共和国物权法》第四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十五条之规定，判决如下：一、原告梁惠燕与盛梅姣、被告郭加梅在2017年2月27日签订的店面租赁合同终止履行；二、驳回原告梁惠燕其他的诉讼请求。案件受理费9800元，减半收取计4900元，财产保全申请费2270，合计诉讼费7170元，由原告梁惠燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 俞雪均二〇一七年八月二十一日书记员 翁梦娜 关注公众号“”