（2017）鄂11民终644号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-11-04
案件名称
尹传正、湖北黄冈农村商业银行股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省黄冈市中级人民法院
所属地区
湖北省黄冈市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
尹传正,湖北黄冈农村商业银行股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂11民终644号上诉人（一审被告）：尹传正，男，1963年6月5日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住湖北省黄冈市黄州区，被上诉人（一审原告）：湖北黄冈农村商业银行股份有限公司，组织机构代码：31645432-4，地址：黄冈市黄州区黄州大道46号。法定代表人：程中良，该行董事长。委托诉讼代理人：刘世刚，该行职员，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：易淑敬，黄州区东湖法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。上诉人尹传正因与被上诉人湖北黄冈农村商业银行股份有限公司（以下简称“黄冈农商行”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2016）鄂1102民初1477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人尹传正，被上诉人黄冈农商行的委托诉讼代理人刘世刚、易淑敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹传正上诉请求：撤销一审判决，查清事实重新审核，依法改判驳回黄冈农商行的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，判决错误。1、本案涉及的2009年房屋租赁合同系虚假合同。2001年双方就已签订了租赁合同，2009年《房屋租赁合同》系黄冈农商行为应付检查补签的。2、如要腾退房屋，黄冈农商行应承担尹传正的前期投资款（装修款）36000元。黄冈农商行二审庭审中答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的请求，维持原判。黄冈农商行向一审法院起诉请求：1、尹传正立即腾退占用黄冈农商行的房屋；2、由尹传正赔偿黄冈农商行租金损失4800元（2015年3月计算至2016年6月，每月300元，以后顺延至退出租赁房屋为止），并按年利率6％承担占用资金费；3、本案诉讼费用由尹传正承担。一审法院认定事实：2009年2月1日，原黄冈市黄州区农村信用合作联社（以下简称区联社）与尹传正签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：该社所有的房屋（××大道××＃综合楼南边地下室一层，房屋所有权证号为黄政字第0360号）租赁给尹传正用于广告制作，月租金300元，年租金计3600元，租赁期自2009年2月1日至2010年2月1日。租赁期满后，区联社有权收回房屋。尹传正有意继续承租的，应提前一月提出续租要求并与该社签订《房屋租赁合同》；如尹传正继续使用租赁房屋，该社未提出异议，合同继续有效，租赁期为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前十日书面通知对方。除双方另有约定外，尹传正需事先征得区联社书面同意方可在租赁期内将房屋部分或全部转租他人。尹传正擅自将房屋转租、转借或调换使用给第三人的，区联社有权单方解除合同，收回房屋。合同还对其他权利和义务进行了约定。合同期满后，双方未续签合同，但尹传正仍继续使用租赁房屋。2014年尹传正将租赁的房屋转租给他人做广告喷绘至今。尹传正向黄冈农商行交纳租金至2015年2月，后未再向黄冈农商行交纳房租。黄冈农商行接住户投诉尹传正制作广告产生的气体及噪音影响正常生活及身体健康，遂决定终止双方的租赁关系。黄冈农商行多次要求尹传正腾退房屋未果，2016年2月18日，黄冈农商行向尹传正下达律师函，要求解除双方不定期的租赁合同，由尹传正返还租赁物并交纳使用期间的租金。但尹传正至今仍未腾退租赁物，亦未交纳租金。黄冈农商行遂诉至法院。另查明：原黄冈市黄州区农村信用合作联社改制，2014年8月19日改制为湖北黄冈农村商业银行股份有限公司，其债权债务由湖北黄冈农村商业银行股份有限公司享有和承担。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋出租人将房屋交给承租人使用，承租人应按照《房屋租赁合同》的约定期限支付租金。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，黄冈农商行与尹传正签订《房屋租赁合同》期满后，尹传正继续使用租赁物，黄冈农商行亦未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。黄冈农商行已按合同约定于2016年2月18日向尹传正发出律师函，且律师函尹传正已收到，黄冈农商行已履行通知解除合同的义务。故双方签订的《房屋租赁合同》于尹传正收到黄冈农商行发出的律师函之日即2016年2月18日已经依法解除。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。黄冈农商行主张尹传正立即腾退占用房屋依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。尹传正无正当理由未支付2015年3月之后的租金，且在合同解除后仍然占用租赁物，黄冈农商行要求其按每月300元支付自2015年3月起至其腾退租赁物之日止的租金符合法律规定，予以支持。黄冈农商行主张尹传正按年利率6％承担占用资金费无法律依据，依法不予支持。尹传正辩解其对租赁物进行了装修，要求黄冈农商行返还前期投资款36000元系另一法律关系，本院依法不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、尹传正于本判决生效之日起十五日内腾空并归还湖北黄冈农村商业银行股份有限公司坐落于黄州××××＃综合楼南边地下室一层的房屋；二、尹传正于判决生效之日起十五日内按每月300元支付湖北黄冈农村商业银行股份有限公司从2015年3月1日起至腾空之日止的房屋租金；三、驳回湖北黄冈农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。二审中双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审查明事实属实。本院认为，本案中双方当事人争议的焦点是：1、2009年2月1日签订的《房屋租赁合同》是否真实有效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。依据上述法律规定，尹传正上诉称2009年2月1日签订的《房屋租赁合同》系虚假合同，应以2001年签订的《房屋租赁合同》为准，但未提供相应证据予以证明，且一审庭审时尹传正认可2009年《房屋租赁合同》的真实性，故该项上诉理由本院不予支持。2009年2月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，应属有效合同。2、一审判决尹传正支付从2015年3月1日至腾空之日止的房屋租金是否正确。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”黄冈农商行与尹传正签订《房屋租赁合同》期满后，尹传正继续使用租赁物，黄冈农商行亦未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”黄冈农商行已按合同约定于2016年2月18日向尹传正发出律师函，且律师函尹传正已收到，黄冈农商行已履行通知解除合同的义务。故双方签订的《房屋租赁合同》于尹传正收到黄冈农商行发出的律师函之日即2016年2月18日已经依法解除。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”黄冈农商行主张尹传正立即腾退占用房屋依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。”尹传正无正当理由未支付2015年3月之后的租金，且在合同解除后仍然占用租赁物，黄冈农商行要求其按每月300元支付自2015年3月起至其腾退租赁物之日止的租金符合法律规定，本院依法予以支持。3、黄冈农商行是否承担尹传正的装修费用36000元。尹传正上诉称其对租赁物进行了装修，要求黄冈农商行返还前期投资款36000元系另一法律关系，本院依法不予审查。综上所述，尹传正的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由尹传正负担。本判决为终审判决。审判长 张焱奇审判员 樊劲松审判员 刘 丹二〇一七年八月二十一日书记员 吴慧娟 来自：