（2017）渝05民终5378号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-10-27
案件名称
丁晓祥与重庆市富强物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁晓祥,重庆市富强物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终5378号上诉人(原审被告):丁晓祥,男,汉族,1974年10月30日出生。被上诉人（原审原告）:重庆市富强物业管理有限公司,住所地重庆市江津区几江时代广场B区H单元302号,统一社会信用代码91500116771756383B。法定代表人：谭国水，总经理。委托诉讼代理人:袁厚琴,女，1986年1月27日出生，汉族，该公司工作人员。上诉人丁晓祥因与被上诉人重庆市富强物业管理有限公司（以下简称富强物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院(2017)渝0116民初3097号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年7月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。丁晓祥上诉请求：撤销原判，驳回富强物业公司一审中不合法的诉讼请求，依法改判。事实和理由：丁晓祥2007年7月入住至今仅与圆通物业签订过物业服务合同且从未拖欠过物业费，与富强物业公司从未签订过物业服务合同，也不知道富强物业公司在为小区提供物业服务，更谈不上从2014年10月1日起停止缴纳物业费。本案中某小区于2015年1月才成立业主委员会，但富强物业公司在一审中谎称2014年10月1日起服务于本小区时就与业主委员会签订了物业服务合同。富强物业公司提供的所谓超过75%以上业主签字的合同系造假而来，真正签字业主只有48户，占22.22%，该48户签字中还有多处为一人重复代签，应系富强物业公司人员造假，大部分业主对此毫不知情，故该合同不是广大业主的真正意思表示，不具备法律效力。丁晓祥再次要求对该造假的合同进行笔迹鉴定并追究造假人员的法律责任。富强物业公司按造假合同收取每平方米0.45元物业服务费没有法律依据，本小区为集资建房，设施简陋，最多只能按四级收费标准即每平方米0.35元。从2014年10月1日起至2016年7月近两年时间里，包括业委会成员和富强物业公司没有一个人联系丁晓祥告知富强物业公司对小区提供物业服务的情况，也没有人催收物业服务费。直到2016年8月才有人向丁晓祥催收物业服务费，虽然富强物业公司入驻小区不合法，工作不尽责，管理混乱，所聘人员能力低下，丁晓祥仍作出让步愿意从2016年10月开始缴纳物业服务费，富强物业公司人员却不收。富强物业公司辩称，其入驻小区提供物业服务合法，通过了“双过半”程序，签订了物业服务合同。合同附表中丁晓祥的签字由筹备组成员代签，当时通过电话联系得到了丁晓祥的同意。物业服务费标准不是按照前期物业标准，而是按合同约定，符合法律规定。在富强物业公司为小区提供正常物业服务的情况下，没有通知每位业主的义务，业主从小区日常管理的通告等文书中也能够了解到小区物管公司情况。丁晓祥拒绝缴纳物管费的理由不成立，要求维持原判。富强物业公司向一审法院起诉请求：判令丁晓祥立即支付物业服务费1906.8元，逾期违约金2359.46元，合计4266.26元。一审法院认定事实：原告系某小区的物业服务企业，根据原告提交的《物业服务合同》载明，物业管理费：住户每户每月每平方米0.45元。合同期限为2014年10月1日至2017年9月30日。被告丁晓祥系江津区几江街道某小区A幢1-5-1号房屋业主，该房屋建筑面积146.79平方米。被告于2014年10月1日起停止缴纳物业服务费。一审法院认为，虽然被告提出从未与原告签订《物业服务合同》，但原告确系从2014年10月1日起持续为某小区提供物业服务至今，故原告与某小区业主实际上已形成了物业服务合同关系。被告辩称的原告服务质量差以及原告提供的物业服务存在瑕疵等理由，尚不构成拒绝缴纳物业服务等费用的正当理由，如果原告的物业服务瑕疵损害了被告的民事权利，其可通过合法途径另行主张。原告主张的物业服务费以及路灯公摊费，共计1906.8元，该院通过计算，确定物业服务费以及路灯公摊费共计为1905.55元。原告主张的违约金2359.46元，因其所提供物业服务存在瑕疵，是导致部分业主拒交物业服务等费用的原因之一，故该院不予支持。物业公司服务质量下降与业主拒交物业服务费用是一个恶性循环，物业公司与业主的利益具有一致性，希望物业公司积极提高物业服务质量，业主按时支付物业服务费用，为建设和谐美好的生活环境而共同努力。综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，判决：“一、被告丁晓祥在本判决生效后十日内支付原告重庆市富强物业管理有限公司物业服务费、路灯公摊费，共计1905.55元。二、驳回原告重庆市富强物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告重庆市富强物业管理有限公司负担14元，被告丁晓祥负担11元。此款原告重庆市富强物业管理有限公司已预缴，被告丁晓祥在履行上述判决给付金钱义务时一并转付原告重庆市富强物业管理有限公司。”本院认为，富强物业公司从2014年10月持续至今为本案小区提供了物业服务，与小区业主形成事实上的物业服务合同关系，其向丁晓祥主张物业服务费及路灯公摊费的事实和法律依据充分，一审判决支持其诉讼请求正确。丁晓祥申请的鉴定事项不影响本案判决结果，故不予准许。富强物业公司入驻小区时的程序瑕疵不构成丁晓祥拒绝支付物业服务等费的正当理由。关于本案中物业服务费标准，结合小区实际情况，符合通常市场水平，对丁晓祥要求按每平方米0.35元支付的意见本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人丁晓祥负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 周海燕审判员 秦 敏二〇一七年八月二十一日书记员 余文韬 微信公众号“”