（2017）吉0106民初2242号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-12-01
案件名称
史树君与孟令双房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长春市绿园区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
史树君,孟令双
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0106民初2242号原告：史树君，男，1973年7月3日生，汉族，住长春市绿园区。委托代理人：孙长吉，吉林瑞广律师事务所律师。被告：孟令双，男，1972年5月5日生，汉族，住长春市宽城区。委托代理人：张宇，吉林良智律师事务所律师。原告史树君诉被告孟令双房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史树君及其委托代理人孙长吉，被告孟令双及其委托代理人张宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告史树君向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2016年9月5日签订的《房屋买卖协议》无效；2.被告返还原告购房款33万元；3.被告赔偿原告损失224000元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年9月5日与被告达成房屋买卖协议，该房屋坐落于长春市绿园区城西镇车家村娘娘庙屯，地号020806019，房屋建筑面积72.47平方米，土地使用证登记面积245平方米。当日，原告将房款一次性付清，被告将房屋、产权证书交给原告。被告负责配合办理过户手续，如在过户期间遇到房屋拆迁、征收事宜，被告负责配合，房屋产生的一切补偿及收益与被告无关。双方对合同进行了律师见证。现房屋已经动迁，补偿款为65万元。房屋一直未能办理过户，被告也拒绝配合。拆迁办表示，依据法院判决给予补偿。原告尽到了谨慎义务，但因不懂法律造成合同不受法律保护，损失巨大。2016年此地块八十平左右房屋在30万元左右，因拆迁补偿款现接近70万元，原告购买房屋又进行装修花费5万元。被告因房屋大幅升值，拒绝按照约定履行，违反诚实信用、公平原则。根据合同法58条的规定，请求法院支持原告诉讼请求。被告孟令双辩称：一、原、被告签订的《房屋买卖合同》因为违反法律的强制性规定，答辩人对于被答辩人提出的确认合同无效的诉讼请求无异议。二、合同签订后，答辩人一直同意配合办理房产更名等手续，不存在违反合同约定的事实，被答辩人在起诉状中已经自认，因其自身不懂法律致合同无效，因此答辩人对于合同无效不存在过错。因被答辩人不是房屋所在村集体经济组织成员，未经村集体同意，无法通过在该集体购买房屋达到获取利益的目的，被答辩人亦不具备在村集体获取拆迁补偿款的主体资格。被答辩人的损失没有依据，答辩不不承担，答辩人仅同意返还房款本金。三、房屋是否装修答辩人不知情。如果被答辩人提供证据证明装修事实的存在，答辩人可以将装修款返还。本案房屋拆迁补偿款高于交易价格，是对答辩人丧失房屋及宅基地使用权的补偿，不属于正常的自然增值，不也是房屋装修升值。四、因合同无效，被答辩人应将已交付的土地使用权证返还。经审理查明：原告史树君户籍所在地为黑龙江省明水县双兴乡东发村一队，农业家庭户口。被告孟令双系长春市绿园区城西镇四间村村民，有一套房屋，坐落于长春市绿园区城西镇车家村娘娘庙屯，地号020806019，土地使用权证号为长集用（2005）第010602648号，占地面积245平方米，建筑面积72.47平方米。2016年9月5日，原告史树君、被告孟令双签订《房屋买卖协议》，约定被告以33万元价格将其上述房屋出售给原告；待能办理过户时，被告协助原告办理产权过户，相关税费由原告负担；过户期间如遇拆迁、征收等产生的补偿款等有关收益归原告享有。当日，吉林首华律师事务所对该《房屋买卖协议》予以律师见证，原告史树君将购房款33万元给付被告孟令双及前妻，孟令双将该房屋及房屋的土地使用权证交付给原告史树君。2017年2月10日原告史树君向本院提起告诉，请求法院确认其与被告孟令双签订的《房屋买卖协议》合法有效；被告孟令双配合办理拆迁补偿有关手续；被告孟令双赔偿原告房屋总价款二倍违约金66万元。本院于2017年4月20日作出（2017）吉0106民初538号民事判决，驳回原告史树君全部诉讼请求。史树君不服，提起上诉，但未在法院指定期限内预缴上诉费。2017年6月6日，史树君提起本案民事诉讼。本院认为：《合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。根据我国《土地管理法》第六十二条及其他法律相关条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是本集体经济组织的成员，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村集体组织成员的宅基地使用权可以在本集体经济组织成员内部转让，虽然法律未明确禁止农村宅基地上房屋向非本集体经济组织成员转让，但根据我国《物权法》第一百四十六条“地随房走”原则，若允许农村房屋向非本集体经济组织成员转让，则间接等同于允许宅基地使用权可以向非本集体经济组织成员转让，与立法目的不符。根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，吉林省仅长春市九台区为试点县（市、区）行政区域，其他行政区域包括长春市绿园区均为在非试点地区。关于非试点地区宅基地上的房屋的出售，最高人民法院《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要（民事部分）》第19条第2款更是明确指出：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”本案被告孟令双系长春市绿园区城西镇车家村村民，其出售的房屋位于长春市绿园区城西镇车家村，但原告史树君户籍地系黑龙江省明水县双兴乡东发村一队，并非案涉房屋所在地农村集体经济组织成员，因此原、被告双方签订的《房屋买卖协议》应确认为无效合同。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方对于《房屋买卖协议》无效后，出卖人（被告）返还购房款33万元、买受人（原告）返还房屋及权属证书，双方均无异议，本院不予赘述。本案双方争议的焦点是原告的损失是否客观存在，以及被告应否予以赔偿。合同无效后，如果一方当事人的过错造成对方当事人遭受损害，则过错方应当承担损害赔偿责任，这种责任属于缔约上过失责任。所受损害应当是以现有证据能够证明的，以客观存在的或者必将产生的损失为前提，而不能是没有证据或者证据不充分的，或将将产生的损失。关于合同无效的缔约上过失责任范围，以信赖利益为限。受损害方可以请求的，是合同缔结前所处的状态。一般包括交通费、鉴定费、律师见证费、利息、丧失与他人另订合同的机会损失，本案还可以包括翻建、改建、扩建或者装修的成本，原则上不超过合同履行所能得到的利益。原告在诉状及庭审中明确，其主张的损失224000元是“房屋拆迁补偿款65万元，房屋价值33万元，升值32万元，按对方70%的过错，即224000元”，而未包括“律师见证费、利息、装修”等损失。根据遵照“不告不理”的原则，民商事案件的审理范围限于当事人的诉讼请求范围。本案可能予以保护的“律师见证费、利息、装修”等损失，原告并未主张，本院无法径行予以支持。另外，原告并未向法庭提供证据证明“律师见证费、利息、装修”等直接损失的存在及数额，应自行承担举证不能的不利后果。本案的关键即为“房屋拆迁补偿款65万元，房屋价值33万元，升值32万元”是否客观存在。倘若房屋拆迁补偿款65万元客观存在，对于超出房屋价款33万元的部分，即32万元，应当根据原、被告的过错责任比例，在原、被告之间进行分配。但根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”的规定，原告对“房屋拆迁补偿款65万元”负有举证责任。庭审中，原告向法庭提供的全部证据仅为“房屋买卖协议书、律师见证书、转账凭证及民事判决书”，这些证据无一能够证明“房屋拆迁补偿款65万元”。原告应当自行承担举证不能的不利后果。原告称，涉案房屋已经签订拆迁安置补偿协议，但未向法庭提供，被告对此又予以否认，且对原告主张的拆迁补偿款65万元的数额也不完全认同。在“房屋拆迁补偿款65万元”这一事实无法确认的情况下，“升值32万元”亦无法确认。在该32万元无法确定的情况下，按照当事人的过错在原、被告之间进行分配，无从谈起。另外，被告并未实际得到该笔拆迁补偿款65万元，原告却请求被告按比例赔偿该款，没有事实依据。更重要的是，拆迁部门对涉案房屋能否发放、发放多少拆迁补偿款并不确定，发放给谁亦不确定，故对原告的该项损失请求暂时无法保护，否则将造成被告赔偿原告款项，而自己却可能得不到补偿款的双重不利局面。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告史树君与被告孟令双于2016年9月5日签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告孟令双将购房款33万元返还给原告史树君的同时，原告史树君将坐落于长春市绿园区城西镇车家村娘娘庙屯，建筑面积72.47平方米房屋及长集用（2005）第010602648号土地使用权证返还给被告孟令双；三、驳回原告史树君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9340元，由原告史树君负担3774元，被告孟令双负担5566（与前款一并执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 张 季人民陪审员 孙英杰人民陪审员 王诏玲二〇一七年八月二十一日书 记 员 王乃毅 来源：