（2017）豫13民终3689号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-11-17
案件名称
王朝亚、宋德安确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
河南省南阳市中级人民法院
所属地区
河南省南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王朝亚,宋德安
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫13民终3689号上诉人（原审被告）：王朝亚，男，1961年8月10日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：王崇普，河南三贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋德安，男，1964年3月18日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：孙香增，郭建新，河南雷鸣律师事务所律师。上诉人王朝亚与被上诉人宋德安为确认合同无效纠纷一案，不服邓州市人民法院（2017）豫1381民初2498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王朝亚的委托诉讼代理人王崇普原、被上诉人宋德安委托诉讼理人孙香增均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王朝亚上诉请求：1、依法撤销邓州市人民法院（2017）豫1381民初2498号民事判决；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定房屋买卖合同无效过于草率，社会效果差。双溪苑项目虽然没有按照房地产方面的法律规定进行建设，但经过了花洲办事处和邓州市人民政府的批准，纳入了城中村改造项目，并非小产权房，更不是违章建筑，人民法院不宜做出处理。2、被上诉人坚持拒绝履行购房协议，应当承担信赖利益损失。上诉人没有相应的“五证”，被上诉人应当做出选择，应当知道法律上的风险，应当信守承诺。现在房价下降了很多，被上诉人就撕毁协议，依照法律的规定，被上诉人应当承担上诉人的经济损失。宋德安答辩称：1、上诉人称双溪苑项目纳入了城中村改造项目，并经过了花洲办事处和邓州市人民政府的批准与客观事实不符，邓州市三里阁社区双溪苑不具备法人资格，不是法人，也不是民间组织，上诉人以双溪苑名义与被上诉人签订购房合同本身就存在着欺诈，协议当然无效。2、上诉人要求被上诉人承担信赖利益损失无事实和法律依据。上诉人以双溪苑名义与被上诉人签订购房合同本身就存在着欺诈，其在没有取得房地产开发所需要的“五证”情况下擅自开发房产，违反了法律规定，上诉人违反合同约定交付产权证书，要求被上诉人承担信赖利益损失属无稽之谈。请求维持原判。宋德安向一审法院提出诉讼请求：请求依法确认原、被告之间的购房协议无效，退还购房款31万元及利息。一审法院查明的事实：2013年4月27日，原、被告经过协商签订购房协议，约定原告认购被告王朝亚开发的位于邓州市××与××交叉口双溪苑商住楼，1号楼10层105户房屋，总房价款33万，原告于同年4月30日支付被告房款31万元，余款2万元待房权证办完后付清。后原告获知被告无合法售房资质，无法办理相关产权证书。为此原告诉至本院，要求依法确认原、被告之间的购房协议无效，由被告退还购房款31万元及利息。另查明：被告邓州市三里阁社区双溪苑系城中村改造项目，其并未办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》及《商品房销售（预售）许可证》具有售房资质的五证。一审法院认为：商品房销售必须遵守法律的强制性规定，被告王朝亚在邓州市三里阁社区双溪苑项目在未依法取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证及商品房销售（预售）许可证的情况下就与原告签订了购房协议书，显然违，反法律、行政法规的强制性规定，双方所签订的协议书是无效的。故原告诉请理由正当，本院予以支持。被告明知其无售房资格，却与原告签订购房协议，收取房款的行为不妥，应承担相应责任。被告辩称，三里阁双溪苑项目有三里阁居委会和其他自然人，但被告未提交任何证据证实自己的主张，若被告认为是其他人的责任，可依法另行解决。为维护当事人的合法权益、依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告宋德安与被告王朝亚签订的邓州市三里阁社区双溪苑购房协议书无效。二、被告王朝亚于本判决生效后二十日内返还原告宋德安购房款310000元及利息(利息按年利率6%计算，自2017年2月6日起诉之日起计算至款还清之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告王朝亚负担。二审中双方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人王朝亚在邓州市三里阁社区双溪苑项目在未依法取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证及商品房销售（预售）许可证的情况下就与上诉人签订了购房协议书，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方所签订的购房协议属无效合同，依照法律的规定，一审法院认定房屋买卖合同无效并无不当。上诉人在没有取得房地产开发所需要的“五证”情况下并以双溪苑名义与被上诉人签订购房合同并收取房款，其行为本身就不妥，同时又违反法律规定擅自开发房产，并且也未按照合同约定的时间向被上诉人交付相应的产权证书，其行为本身就存在着不诚信的行为，现请求被上诉人承担信赖利益损失缺乏事实和法律依据。综上，上诉人王朝亚的上诉理由不能成立，其诉讼请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元由上诉人王朝亚负担。本判决为终审判决。审判长 王立谦审判员 王 生审判员 罗 军二〇一七年八月二十一日书记员 孙方超 百度搜索“”