（2017）苏01民终4897号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2017-08-29

案件名称

吕菲菲与闻静、陈楠等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吕菲菲,闻静,陈楠,岳浩

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2017）苏01民终4897号上诉人（原审原告）：吕菲菲，女，1981年10月29日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王永明，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈斌，江苏三法律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：闻静，女，1988年1月28日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：唐可勋，江苏东域律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈楠，女，1981年3月13日出生，汉族，住南京市建邺区。被上诉人（原审被告）：岳浩，男，1978年8月9日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人吕菲菲与被上诉人闻静、陈楠、岳浩房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初3965号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕菲菲上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；被上诉人承担一、二审诉讼费用、保全费。事实与理由：一、一审法院认为上诉人存在过错系认定事实错误。在涉案房屋的四次查封中，前两次上诉人不知情，第三次上诉人虽然知晓，但不能认为上诉人认同被上诉人的违约行为。上诉人对2014年6月7日及2014年8月13日司法查封解封知情的情况下，仍然接受被上诉人的承诺并搬进诉争房屋，该行为属于就诉争房屋买卖合同继续履行达成的新的各方合意。一审法院认为上诉人未及时向被上诉人主张解除合同、赔偿损失并继续协商签订补充协议是过错行为，并据此认定上诉人相关损失甚少，属于法律适用错误。二、一审判决结果不符合基本事实：将合同约定的违约金20万元酌定为3万元，无事实依据；对上诉人因未能购得房屋产生的房屋差价损失的诉讼请求不予支持，没有法律依据；对上诉人要求被上诉人支付中介费的诉讼请求不予理涉，违反法律规定。闻静辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由是：一、被上诉人闻静和陈楠没有违约，闻静和陈楠在房屋买卖时并不知晓岳浩存在诉讼导致房屋被查封的事实，且上诉人委托中介机构进行交易，对于房屋的真实状况应当知晓。二、闻静和陈楠在履行合同中已经尽到了自己的义务：向执行法院提供岳浩的执行办法；在产权没有过户的情况下，让上诉人搬进实际居住；在查封后，闻静积极去办理解除查封，但之后房屋再次被查封，不是闻静能够预知的。即使有违约情况，也是岳浩本人违约。三、上诉人对于合同不能履行自身也存在过错。上诉人委托了中介机构进行交易，对于房屋的产权情况应当进行了解，包括房屋产权是否被查封等情况。上诉人在明知房屋被查封的情况下，继续与被上诉人履行合同，扩大了损失。四、本案履行应当有先后的顺序，上诉人应当先将首付款支付给被上诉人，再让银行进行解押。即使房屋被查封，但只要将相关款项支付至法院，本合同也能够继续履行。岳浩仅占房屋的1%，要支付的执行款很少，一旦执行款交付后，合同仍然可以继续履行。但上诉人未支付首付款，导致合同不能履行。此外，上诉人仅支付了5万元定金，其实际损失较小。陈楠辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。陈楠、岳浩只各占有房屋的产权1%，闻静是房屋的实际所有人。当初卖房的时候，陈楠和闻静对岳浩导致房屋被查封的事实并不知情，闻静得知房屋被查封后，自己出钱将房屋解封，但没想到随后房屋又被查封了，陈楠和闻静并非故意不想将房屋卖给上诉人。岳浩未作答辩。吕菲菲向一审法院起诉请求：1．解除双方房屋买卖合同关系；2．闻静、陈楠、岳浩返还定金5万元并支付违约金20万元；3．闻静、陈楠、岳浩赔偿吕菲菲80万元及中介费3000元、物业费及公摊水电费1155.55元；4.闻静、陈楠、岳浩承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2015年5月6日，吕菲菲与闻静、陈楠经南京捌捌伍信息技术有限公司（以下简称捌捌伍公司）提供居间服务签订《房地产买卖中介合同》，合同第一条、第三条、第九条约定：闻静、陈楠、岳浩向吕菲菲出售涉案房屋，总价1878000元；闻静、陈楠、岳浩保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规；吕菲菲与闻静、陈楠、岳浩有一方未能按照合同约定提供必要的文件和配合造成捌捌伍公司无法履行合同的，须向各守约方支付违约金20万元。同日，吕菲菲、闻静、陈楠及捌捌伍公司另行签订《补充协议》，约定：吕菲菲于当日向闻静、陈楠、岳浩支付定金5万元；2015年9月10日前吕菲菲向闻静、陈楠、岳浩支付首付款100万元用于闻静、陈楠、岳浩贷款解押；2015年10月20日办理过户手续当日吕菲菲支付除贷款外的剩余房款40万元；公积金商业组合贷款40万元直接下至闻静、陈楠、岳浩账户，闻静、陈楠、岳浩承诺涉案房屋产权清晰无纠纷。因签约当时岳浩未在场亦未签名，故双方一致约定在签字齐全情况下交付定金。2015年5月8日，岳浩签名完毕，经双方一致认可，吕菲菲向闻静支付定金5万元，同日，闻静向吕菲菲出具《收条》认可收到前述定金。2015年5月15日，吕菲菲向捌捌伍公司支付房屋交易中介费3000元。2015年10月10日，吕菲菲（乙方）与闻静、陈楠、岳浩（甲方）再次签订《补充协议》，载明：按原合同约定应于2015年9月10日前乙方支付购房首付款100万元用于甲方贷款解押，现甲乙双方约定一致延迟还款解押时间，且从2015年9月10日至银行还款解押期间产生的甲方在银行的贷款利息由乙方承担；待甲方取得他项权证当日交房。2015年10月12日，吕菲菲对涉案房屋已有查封知情。2015年10月27日，陈楠、闻静向吕菲菲出具《承诺书》，承诺：其承担2015年10月22日至双方商定还款解押期间的银行贷款利息；并于2015年11月1日将涉案房屋交付吕菲菲使用，在吕菲菲不进行转移使用权及对外出租的前提下，居住成本由其承担，无须吕菲菲支付房租及水电气使用费（不含物业费及停车费）；岳浩名下产权过户的因不满两年交易额外产生的营业税由其承担。2015年11月3日，闻静、陈楠向吕菲菲交付涉案房屋钥匙，吕菲菲得以入住。2016年4月19日，吕菲菲向南京远宏物业发展有限公司支付2015年11月1日至2016年4月15日期间的物业费844.25元及代收公摊水电费311.3元。亦在当月，因涉案房屋门锁被更换，致吕菲菲未能继续入住。一审另查明，2013年10月15日，涉案房屋不动产权利登记于闻静、陈楠、岳浩名下，其中闻静享有98%所有权份额，陈楠、岳浩各享有1%所有权份额。一审还查明，涉案房屋查封情况如下：2014年6月7日，涉案房屋因（2014）鼓执字第2010号民事裁定书（被执行人：岳浩）被南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）司法查封，查封标的为岳浩对涉案房屋享有的1%所有权份额，后该查封于2015年10月21日解封；2014年8月13日，涉案房屋因（2014）鼓民初字第4316号民事裁定书（被告：岳浩）被鼓楼法院司法查封，查封标的为岳浩对涉案房屋享有的价值4万元的财产，后该查封于2015年10月20日解封。2015年10月28日，涉案房屋因（2015）鼓民初字第6747号民事裁定书（原告：闻静，被告：岳浩，案由：离婚后财产纠纷）被鼓楼法院司法查封。2015年11月3日，涉案房屋因（2015）鼓民初字第6919号民事裁定书（原告：倪璇，被告：岳浩，案由：民间借贷纠纷）亦被鼓楼法院司法轮候查封，该查封闻静于2015年12月29日知情后告知吕菲菲。2016年6月29日，涉案房屋因本案经吕菲菲申请被一审法院司法轮候查封。一审法院认为，本案争议焦点为：1.合同效力问题；2.吕菲菲是否有权要求解除合同、返还定金；3.闻静、陈楠、岳浩是否应支付违约金并赔偿损失。关于争议焦点一，一审法院认为，虽《中华人民共和国城市房地产管理法》规定被司法查封的房地产不得转让，但该条款属管理性而非效力性强制性规定，故本案房屋买卖合同不应归于无效，应属有效。关于争议焦点二，一审法院认为，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人有权主张解除合同。双方于2015年5月6日所签合同附件中第七条“甲方承诺该房屋产权清晰无纠纷”，按文字通常理解应解释为“房屋产权明确无误、物权转让不受限制”，故涉案房屋在买卖合同履行过程中处司法查封状态，不符合合同约定的“无纠纷”状态，属具有其他违约行为不能实现合同目的，故吕菲菲有权要求解除合同，并有权于合同解除后要求返还定金予以恢复原状，故对吕菲菲要求解除合同、返还定金5万元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于争议焦点三，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，应予支持。闻静、陈楠、岳浩及居间服务方均未于2015年5月6日签约时将已存在2014年6月7日、2014年8月13日司法查封的事实告知吕菲菲，虽前期查封均已于2015年10月21日前解封，但其后的2015年10月28日申请人闻静及2015年11月3日申请人倪璇均以岳浩为被告向鼓楼法院申请的司法查封均未解封，造成涉案房屋仍不符合合同约定的“无纠纷”状态，闻静、陈楠、岳浩构成违约，但吕菲菲于2015年10月10日与闻静、陈楠、岳浩约定延迟还款解押时间（即迟延支付首付款100万元），且吕菲菲同意承担自2015年9月10日至银行还款解押期间产生的闻静、陈楠、岳浩在银行的贷款利息，亦于2015年10月12日得知涉案房屋已存在2014年6月7日、2014年8月13日的司法查封后，未及时向闻静、陈楠、岳浩主张解除合同、赔偿损失，至前述司法查封分别于2015年10月20日、21日解封的次日即2015年10月22日，吕菲菲仍接受闻静、陈楠当日出具的《承诺书》中作出的由闻静、陈楠承担还款解押银行贷款利息；2015年11月1日将房屋交付吕菲菲使用；在吕菲菲不进行转移使用权和对外出租的前提下居住成本（含房租、水电气，不含物业费、停车费）及岳浩名下1%产权二次过户因不满两年产生的营业税均由其承担的承诺，亦于2015年11月3日实际入住涉案房屋，至2015年12月底经闻静得知涉案房屋存在2015年10月28日、2015年11月3日的司法查封后，仍实际居住于涉案房屋直至2016年4月，虽因涉案房屋买卖合同未实际履行完毕致吕菲菲产生中介费损失，且依《承诺书》约定涉案房屋水电气使用费属吕菲菲损失、物业费不属吕菲菲损失，但吕菲菲对此期间其他损失的产生具有过错，且吕菲菲仅支付定金5万元后至今未给付首付款100万元，其实际损失应相对较小，闻静、陈楠、岳浩有权要求调低违约金并扣减因吕菲菲过错产生的损失，故对吕菲菲要求闻静、陈楠、岳浩支付违约金20万元的诉讼请求，一审法院酌定支持3万元，对吕菲菲要求闻静、陈楠、岳浩赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院对吕菲菲诉讼请求中符合法律规定的部分予以支持。岳浩经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了对吕菲菲所主张的事实和证据进行辩驳的权利，由此可能产生的不利后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、吕菲菲与闻静、陈楠、岳浩于2015年5月6日就坐落南京市建邺区集庆门大街××单元××室达成的房屋买卖合同关系解除；二、闻静、陈楠、岳浩应于判决生效之日起十日内向吕菲菲返还定金5万元；三、闻静、陈楠、岳浩应于判决生效之日起十日内向吕菲菲支付违约金3万元；四、驳回吕菲菲的其他诉讼请求。一审案件受理费14286元、保全费5000元、公告费600元，合计19886元，由吕菲菲负担17750元，闻静、陈楠、岳浩负担2136元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议，本院依法予以确认。本院认为，吕菲菲与闻静、陈楠、岳浩在捌捌伍公司居间下于2015年5月6日签订的《房地产买卖中介合同》及其后签订的两份《补充协议》均系当事人的真实意思表示，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。关于吕菲菲上诉主张一审法院认为其存在过错系认定事实错误的问题。《房地产买卖中介合同》附件中第七条约定：“甲方（闻静、陈楠、岳浩）承诺该房屋产权清晰无纠纷”，涉案房屋在买卖合同履行过程中处司法查封状态，不符合合同约定的“无纠纷”状态，属具有其他违约行为不能实现合同目的，故吕菲菲有权解除合同，要求违约方承担违约责任。根据法律规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。吕菲菲于2015年10月12日得知涉案房屋已存在司法查封后，并未向闻静、陈楠、岳浩主张解除合同、赔偿损失，而是选择接受闻静、陈楠出具的《承诺书》中作出的承诺，并于2015年11月3日实际入住涉案房屋，双方当事人的上述行为属于就诉争房屋买卖合同继续履行达成的新的合意。吕菲菲至2015年12月底得知涉案房屋存在2015年10月28日、2015年11月3日的司法查封，在知晓涉案房屋被司法查封的房地产不得转让的情况下，仍实际居住于涉案房屋直至2016年4月。因此，一审法院认定吕菲菲在合同履行中亦存在一定过错，并无不当。对吕菲菲关于一审法院认为其存在过错系认定事实错误的上诉主张，本院不予采信。关于吕菲菲上诉主张一审判决将合同约定的违约金20万元酌定为3万元，无事实依据；对其要求被上诉人赔偿房屋差价损失的诉讼请求不予支持，无法律依据；对其要求被上诉人支付中介费的诉讼请求未予理涉，违反法律规定。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，因岳浩对涉案房屋享有的1%所有权份额被司法查封，导致涉案房屋不能转让。但尚无证据证明闻静、陈楠在签订《房地产买卖中介合同》时知晓涉案房屋的上述查封情况，而岳浩所占份额甚少，其责任承担相应也较小。吕菲菲仅支付定金5万元，始终未支付首付款100万元，其实际损失相对也小。且吕菲菲得知涉案房屋存在司法查封后仍接受闻静、陈楠的承诺，继续履行合同，并于2015年11月3日实际入住涉案房屋直至2016年4月。一审法院针对闻静、陈楠调低违约金的要求并根据双方的过错程度，对吕菲菲要求支付违约金20万元的诉讼请求，酌定为3万元，并驳回吕菲菲关于赔偿损失、支付中介费等其他诉讼请求，并无不当。对吕菲菲该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，吕菲菲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14286元，由上诉人吕菲菲负担。本判决为终审判决。审判长　　钮丽娜审判员　　曹　艳审判员　　龚　达二〇一七年八月二十一日书记员　　戴　苗关注微信公众号“”