（2017）苏0381民初3832号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-10-25
案件名称
胡荣与李学中、乔程兰房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
新沂市人民法院
所属地区
新沂市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡荣,李学中,乔程兰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十五条，第二百三十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0381民初3832号原告：胡荣。委托诉讼代理人：侍玥君（系胡荣女儿），住新沂市。委托诉讼代理人：顾淑君，江苏宝同德律师事务所律师。被告：李学中。被告：乔程兰。原告胡荣与被告李学中、乔程兰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡荣委托诉讼代理人侍玥君、顾淑君，被告李学中到庭参加诉讼；被告乔程兰经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡荣向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告于2013年12月3日签订的涉案租赁合同；2.判令被告支付租金152050元及利息(按年利率6%，自起诉之日起算至实际付清为止）；3.判令被告将所租赁房屋腾空并返还给原告；4.判令被告支付违约金10000元。事实和理由：被告李学中、乔程兰系夫妻。2013年12月3日，胡荣与李学中签订房屋租赁合同一份，约定李学中租用胡荣所有的某小区**幢*单元****号、****号商铺两间，年租金为45000元，并约定一方违约应支付另一方违约金10000元。涉案****号房屋所有权原登记在李某名下，因李学中欠胡荣借款，经协商，李学中以该房屋抵偿借款，由李某协助胡荣办理了房屋过户手续，胡荣因此取得产权。涉案0215号房屋系胡荣通过司法拍卖竞拍所得。因李学中一直在涉案房屋中经营，经协商，房屋由李学中以租赁的形式继续使用，双方因此签订了涉案房屋租赁合同。合同签订后，胡荣将涉案房屋交付给李学中使用，但李学中仅支付1700元租金，其余租金未付。2016年12月1日，胡荣向李学中发出催交租金通知书，但李学中仍拒不支付租金。按合同约定，2013年12月3日至2017年5月4日，租金共计153750元，扣除已付的1700元，尚欠152050元。涉案房屋租赁合同虽系胡荣与李学中签订，但所承租的房屋系用于两被告家庭共同经营，两被告系共同租赁涉案房屋，应共同承担责任。故提起诉讼。李学中辩称，我不认可与胡荣之间存在涉案房屋租赁关系。我一共欠胡荣40万元借款，后来生意不好，借款利息也不要了，就慢慢还胡荣借款。后来胡荣得知我还欠其他人钱，胡荣与其丈夫侍某某找到我，让我在房屋租赁合同上签字，还跟我说如果有人找我要钱，让我跟人说房屋已经转让给胡荣了。我也不清楚胡荣是如何取得房产证的，房屋是我买给我儿子李某的，购房合同也是我签的。王某某申请拍卖房屋时，侍某某将房屋租赁合同拿给王某某看，说房屋是他买的。后来经法院调解，我每月支付侍某某1800元，支付王某某4000元。最近两年，胡荣到我门市砸东西，我也到城西派出所报案了。乔程兰未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2013年12月3日，胡荣（甲方）与李学中（乙方）签订《房屋租赁协议》，协议约定：甲方将位于新沂市某小区**幢*单元****号、****号商用门面房两间（约170㎡）出租给乙方使用；年租金为45000元，乙方在2014年2月底前付清；租赁期限暂定1年（自2013年12月3日起至2014年12月2日止）；在租赁期间，乙方享有使用权，但不得转租；续租或不再使用，乙方需提前一个月通知甲方，继续租用，价格再议；乙方使用期间，甲方原有的一切设施损坏，由乙方照价赔偿，使用后的装修和一切安装设施不得拆除，费用自理；水、电、管理等一切杂费由乙方自付；乙方在经营过程中，如与客户发生一切经济纠纷与甲方无任何关系；本协议一式二份，双方各执一份，单方违约赔偿另一方违约金10000元。2014年4月9日，李学中向胡荣出具欠条一份，载明：“今欠到房租45000元，肆万伍仟元”。李学中对《房屋租赁协议》及欠条系其签订和出具无异议，但辩称其与胡荣之间不存在真实的租赁关系，该协议及欠条均是为了出示给其他债权人看而形成。胡荣为证明涉案房屋归其所有，向本院提供了以下证据：1.2011年5月14日，李某、乔程兰、李学中（甲方）与胡荣（乙方）签订的《房产买卖协议》，协议内容为：甲方自愿将某小区**幢*单元***#、***#、***#商铺出售给乙方，总价款40万元。另胡荣称，该40万元系用李学中欠其借款冲抵，此外房屋剩余银行按揭贷款20余万元由胡荣负责偿还。李学中对该协议由其签订无异议，但辩称该协议仅系为了出具给其他债权人看。2.涉案0217号房屋所有权证书（新房权证新沂字第××号），登记房屋所有权人为胡荣，登记时间为2012年8月23日。3.本院于2013年12月3日作出的（2013）新执字第4916号执行裁定书一份，裁定如下:“一、被执行人李学中、乔程兰所有的位于新沂市某小区第**幢*单元****、****号门面房归买受人胡荣所有，该房所有权自本裁定送达买受人胡荣时起转移；二、买受人胡荣可持本裁定书到相关部门办理上述房产的过户登记手续；三、解除对被执行人李学中、乔程兰所有的位于新沂市某小区第**幢*单元****、****号门面房的查封”。4.涉案0215号房屋不动产权证书（苏20**新沂市不动产权第0003303号），权利人胡荣、侍某某，登记日期2017年3月6日。另查明：李学中与乔程兰系夫妻。庭审中，李学中称其与乔程兰在涉案房屋中经营厨具至今有七、八年之久。以上事实，有当事人的当庭陈述及胡荣提供的《房屋租赁协议》、租金欠条、房屋所有权证书、不动产权证书、《房产买卖协议》、本院（2013）新执字第4916号执行裁定书等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”签字、盖章的效力是表明当事人对合同内容予以确认，合同内容为签字或盖章当事人的意思表示。本案中，《房屋租赁协议》有李学中的签字确认，应当认定系李学中的真实意思的表示。同时，胡荣提供的证据能够证实其分别于2012年8月23日、2013年12月3日取得了涉案房屋的所有权。此后，胡荣作为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有处分、收益的权利。2013年12月3日，胡荣与李学中就涉案房屋签订的《房屋租赁协议》即是胡荣行使其房屋所有权人处分、收益权的体现。综合这一权利外观，能够认定胡荣与李学中之间存在涉案房屋租赁关系。综上，对李学中辩称其与胡荣之间不存在房屋租赁关系，本院不予支持。胡荣与李学中签订的合同约定租赁期限为2013年12月3日至2014年12月2日，但租赁期限届满后，李学中仍继续占有使用涉案房屋，胡荣未提出异议，依法应视为双方形成了不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，但双方可以随时解除合同，李学中应向胡荣支付占有使用租赁房屋期间的租金。故对胡荣要求解除其与李学中签订的涉案《房屋租赁协议》、返还涉案房屋的请求，本院予以支持。考虑到腾退房屋需要一定的时间，李学中应当于2017年9月20日前将涉案房屋腾空后交付给胡荣。按年租金45000元计算，2013年12月3日至2017年5月4日，涉案房屋租金应为153750元，扣除1700元，李学中仍应向胡荣支付租金152050元。李学中逾期支付租金，胡荣要求自起诉之日即2017年5月22日起按年利率6%计算租金利息，符合法律规定，本院予以支持。李学中未按约定支付租金，构成违约，综合考虑该违约行为给胡荣造成的损失、合同履行等情况，本院认为胡荣主张违约金1万元，符合双方合同约定，且未超出法律规定的标准，故对其主张的违约金1万元，本院予以支持。乔程兰与李学中系夫妻，李学中租赁涉案房屋系用于家庭共同经营，租用涉案房屋亦发生在两人夫妻关系存续期间，故李学中基于涉案房屋租赁合同所负债务应认定为其与乔程兰夫妻共同债务，乔程兰依法应共同偿还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告胡荣与被告李学中于2013年12月3日签订的关于新沂市某小区**幢*单元****号、****号房屋的《房屋租赁协议》；二、被告李学中、乔程兰应于2017年9月20日前将新沂市某小区**幢*单元****号、****号房屋腾退给原告胡荣；三、被告李学中、乔程兰应于本判决生效之日起十日内向原告胡荣支付租金152050元及利息（以152050元为基数，自2017年5月22日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；四、被告李学中、乔程兰应于本判决生效之日起十日内向原告胡荣支付违约金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1771元,由被告李学中、乔程兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 赵方方二〇一七年八月二十一日书记员 樊 帆 搜索“”