（2017）粤0604民初6851号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-11-28
案件名称
佛山市禅城区财产经营有限公司与徐登峰、佛山南方儿童梦工创文化科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市禅城区财产经营有限公司,徐登峰,佛山南方儿童梦工创文化科技有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第九十三条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初6851号原告佛山市禅城区财产经营有限公司，住所地佛山市江湾二路30号三楼。注册号：440602000062302。法定代表人梁兆海，总经理。委托代理人李仁，广东华登律师事务所律师。被告徐登峰，男，汉族，1976年12月30日出生，住广东省燕岭县。被告佛山南方儿童梦工创文化科技有限公司。住所地佛山市禅城区和平路*号内第*幢。统一社会信用代码：91440604MA4UNA7X9D。法定代表人徐登峰。原告佛山市禅城区财产经营有限公司与被告徐登峰、佛山南方儿童梦工创文化科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员侯德独任审理，并于2017年8月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李仁及两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除涉案《物业租赁合同》，由两被告向原告返还涉案租赁物业；2、两被告向原告支付涉案物业2017年1月1日至2017年5月31日期间的租金26120元（租金暂计至2017年5月31日，自2017年6月1日起至被告实际返还租赁物业之日的占有使用费按5224元/月另计）；3、两被告向原告支付逾期缴纳租金的滞纳金10421.88元（滞纳金按每日千分之五计算至2017年5月26日）；4、两被告变更佛山南方儿童梦工创文化科技有限公司的现工商登记住所地址；5、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年3月7日，原告与被告徐登峰签订了《佛山市禅城区财产经营有限公司物业租赁合同》，约定原告将位于佛山市禅城区石湾和平路9号第五幢及溜冰场临建出租给徐登峰使用，租赁期限为2年，从2016年3月16日至2018年3月15日，每月租金为5224元。合同还对租金的缴纳、逾期交租的违约责任、合同解除等明确约定。被告徐登峰承租以上租赁物业后，将部分租赁物业用作被告佛山南方儿童梦工创文化科技有限公司的工商登记住所地以及主要经营场所。截至目前，两被告已经故意拖欠案涉租赁物业从2017年1月1日至5月31日期间的租金26120元。虽经原告多次催收，但两被告均置之不理，并明确表示将拒向原告缴纳租金。两被告故意拒不缴纳涉案租赁物业多达五个月租金的行为，明显违反了《物业租赁合同》第三条、第七条的规定，构成合同严重违约，并给原告造成了比较严重的经济损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告徐登峰辩称：1、承租人现不欠原告租金，2017年7月28日缴清了之前所欠租金；2、2016年11月份原告出租给被告的租赁物出现漏水情况，一直没有处理，今年8月2日被告至现场查看，租赁物出现大面积的漏水；3、原告在这段时间无故对租赁物停电；4、2016年10月份，原告对租赁物维修的施工人员涉嫌偷盗被告的水泥、河沙。被告佛山南方儿童梦工创文化科技有限公司辩称：涉案合同责任应由徐登峰承担。诉讼中，原告举证、两被告质证的证据如下：1、原告企业法人营业执照及组织机构代码证，被告徐登峰身份证、被告佛山南方儿童梦工创文化科技有限公司企业信用信息,证明原被告的诉讼主体适格，被告佛山南方儿童梦工创文化科技有限公司的工商登记注册地为案涉租赁物。两被告对证据无异议。2、《佛山市禅城区财产经营有限公司物业租赁合同》，证明原被告之间存在物业租赁关系，根据该租赁合同第四条、第七条规定，被告累计拖欠房租30天的，原告有权解除合同，收回案涉出租物业，被告必须在合同终止日后5天内将出租物业归还原告，否则，每逾期一日，被告按照本合同期末月的租金标准的三倍向原告支付违约金。两被告对证据的真实性无异议。3、国土证、房产证，证明案涉物业的权属情况。两被告对证据的真实性无异议。4、吸收合并通知，证明经区政府批准同意，佛山市禅城区工人文化宫已由原告吸收合并。两被告对证据的真实性无异议。5、报告、佛山市澳尔建设工程有限公司工程结算单、维修工程验收表，证明1、被告在2016年10月15日向原告报告，案涉租赁物有待维修的问题，原告随即聘请了澳尔公司对租赁物的四个问题进行报价、维修，也进行了维修竣工验收，原告也支付了工程款；2、被告知道报修的程序；3、原告对被告的维修申请进行维修，不存在任何违约。两被告质证称：报告是被告的装修方代表被告写的，“徐登峰”不是被告签的，被告向原告反映过漏水的情况，具体是装修方与原告交涉。原告有派人去维修过。本院认证如下：两被告对证据1、2、3、4真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。被告确认其向原告反映过承租物业存在需要维修的情况，本院对证据5予以采信。诉讼中，两被告举证、原告质证的证据如下：1、发票，证明被告已缴清截止至2017年7月份的租金36568元。原告确认收到，在2017年7月28日收到了被告缴纳的截止至2017年7月31日的租金，但被告单方补缴纳租金不能免除其拖欠7个月租金的违约责任。2、照片（案涉租赁物，拍摄时间是2017年8月1日、8月2日），证明租赁物的西面矮、高墙存在漏水情况，截止至今原告没有维修。原告对证据的三性和证明内容均有异议，无法反映拍摄的时间和地点，也无法证明墙壁损失的具体原因，原告已在被告反映漏水情况时进行维修，履行了维修的义务。本院认证如下：原告对证据1无异议，本院对证据1予以采信。证据2为照片，虽被告提供照片原件予以质证，但仅凭照片不能证明涉案租赁物尚存在漏水之情形。结合原、被告的陈述及本院采信的证据，本院确认以下事实：佛山市禅城区石湾镇街道和平路9号内第五幢（建筑面积80.43平方米）办理了产权登记，原告为产权人。2016年3月17日，原告（合同甲方）与被告徐登峰（合同乙方）签订《佛山市禅城区财产经营有限公司物业租赁合同》，合同约定：第一条、租赁物业基本情况1、甲方按现状租赁给乙方的物业位于禅城区石湾和平路9号第5幢及溜冰场临建（以下简称“出租物业”）。2、甲方租赁给乙方的物业建筑面积为653平方米（具体以房屋权属证记载的为准）……第二条、租赁期限3、租赁期2年，自2016年3月16日起至2018年3月15日止。第三条、租金及其它费用4、租金的计收：出租物业单价按建筑面积计算，其中：首层653平方米，每月为人民币8元/平方米，租金5224元。……乙方必须先交租后使用，按月交租，每月的租金必须提前在5日前把当期的租金一次性向甲方缴交或划入甲方指定的银行账户。逾期缴交租金的，甲方按每日千分之五的比例向乙方收取滞纳金。甲方收取租金时，必须开具正规的发票。……第五条、房屋装修、维修10、甲方负责出租物业的主体结构性的维修，其余的维修费用由乙方负责支出；公共部位的维修，甲方可进行协调处理，属于承租方责任造成的，由责任方承担费用。……第七条、变更和解除合同的条件……15、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（8）拖欠房租累计30天。……合同签订后，原告将涉案租赁物交付给被告徐登峰用于经营，被告徐登峰在其承租的佛山市禅城区石湾镇街道和平路9号内第五幢登记成立了被告佛山南方儿童梦工创文化科技有限公司。2016年10月15日，被告徐登峰向原告反映涉案租赁物存在屋面星瓦顶存在多处漏水等需要维修之情形。同年10月20日，原告委托佛山市澳尔建设工程有限公司对涉案租赁物进行维修，同年11月9日维修结束。被告徐登峰从2017年1月开始逾期未缴纳租金，2017年7月28日才向原告缴纳了1月至7月的租金共计36568元。庭审中，被告陈述逾期缴纳租金的理由为：2016年11月份发现多处漏水，多次向原告反映情况，但原告没有进场维修，被告向原告表示什么时候进场维修就什么时候缴纳租金。另查，本院于2017年7月26日通过短信送达本案诉状至被告徐登峰。庭审中，原告确认出租给被告的溜冰场临建（建筑面积572.57平方米）未取得建设工程规划许可。被告徐登峰确认涉案租赁物的实际使用人为两被告。本院认为，原告与被告就佛山市禅城区石湾镇街道和平路9号内第五幢及溜冰场临建的租赁事宜签订《佛山市禅城区财产经营有限公司物业租赁合同》，关于该合同的效力问题，据本院查明的事实，租赁房产佛山市禅城区石湾镇街道和平路9号内第五幢办理了产权登记、为合法建筑，原告与被告徐登峰就该房产的租赁合同关系合法有效；而溜冰场临建缺乏建设工程规划许可，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告与被告徐登峰就溜冰场临建的租赁合同关系无效。关于合同解除及租赁物返还的问题。承前所述，《佛山市禅城区财产经营有限公司物业租赁合同》部分有效、部分无效，合同无效部分自合同成立时自始无效、亦不存在解除合同之问题。就合同有效部分的解除问题，因合同约定承租人拖欠房租累计30天、原告有权解除合同，被告徐登峰从2017年1月开始逾期未缴纳房租，拖欠房租的天数远超过30天，其行为已构成违约，原告依约有权解除合同。至于被告抗辩因原告未能解决租赁物漏水的问题导致其不支付租金，本院认为，被告所举证据不能证明租赁物漏水之原因、程度及是否会对其经营产生根本性的影响，且以租赁物存在漏水为由拒不支付租金缺乏合同依据，对被告的抗辩本院不予采纳。合同自原告解除通知到达被告之日解除，原告起诉视为通知，被告在2017年7月26日收到诉状副本，故原告与被告徐登峰签订的《佛山市禅城区财产经营有限公司物业租赁合同》有效部分于2017年7月26日解除。关于返还租赁物的问题。涉案租赁合同就溜冰场临建租赁的合同关系无效，合同无效，被告徐登峰应向原告返还其承租的溜冰场临建。涉案租赁合同就佛山市禅城区石湾镇街道和平路9号内第五幢租赁的合同关系有效，但该租赁合同关系已解除，被告徐登峰依法应向原告返还其承租的佛山市禅城区石湾镇街道和平路9号内第五幢。关于原告诉请占有使用费的问题。被告徐登峰在原告起诉后缴纳了2017年1月-7月的租金，本院对原告诉请的该段时间内的租金不再予以支持。涉案合同部分无效、有效部分已解除，依据法律规定原告仍有权向被告徐登峰主张从2017年8月起参照租金标准计算的占有使用费，本院对从2017年8月起参照租金标准计算的占有使用费予以支持。关于滞纳金的问题。涉案租赁合同就溜冰场临建（建筑面积572.57平方米）租赁的合同关系无效，则原告计算该部分租金的滞纳金缺乏合同依据，本院不予支持。涉案租赁合同佛山市禅城区石湾镇街道和平路9号内第五幢（建筑面积80.43平方米）租赁的合同关系有效，被告徐登峰逾期缴纳租金，应按合同约定支付每日5‰的滞纳金，原告诉请计算到2017年5月26日，经计算滞纳金为1278元，本院对上述1278元予以支持，原告诉请超出部分不予支持。关于变更工商登记的问题。变更工商登记，并非民事案件审查的范围，本院对原告的相应诉请不予支持。关于被告佛山南方儿童梦工创文化科技有限公司的责任问题。被告佛山南方儿童梦工创文化科技有限公司实际占有使用涉案租赁物，其负有腾房之义务，本院对原告要求佛山南方儿童梦工创文化科技有限公司返还租赁物的诉请予以支持。至于要求公司缴纳占有使用费及滞纳金的问题，公司并非租赁合同相对方，原告要求公司支付以上费用，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：原告佛山市禅城区财产经营有限公司与被告徐登峰签订的《佛山市禅城区财产经营有限公司物业租赁合同》于2017年7月26日解除；被告徐登峰、佛山南方儿童梦工创文化科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区财产经营有限公司返还佛山市禅城区石湾镇街道和平路9号内第五幢及溜冰场临建；被告徐登峰在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区财产经营有限公司支付占有使用费(占有使用费按每月5224元的标准从2017年8月1日计至被告徐登峰向原告返还佛山市禅城区石湾镇街道和平路9号内第五幢及溜冰场临建之日止)；四、被告徐登峰在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区财产经营有限公司支付滞纳金1278元；驳回原告佛山市禅城区财产经营有限公司的其他诉讼请求。如被告徐登峰未按本判决指定的期间履行给付金钱及返还租赁物之义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取357元，原告佛山市禅城区财产经营有限公司负担89元，被告徐登峰、佛山南方儿童梦工创文化科技有限公司负担268元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一七年八月二十一日书记员 罗凤华 来源：百度搜索“”