（2017）宁05民终448号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-09-11
案件名称
汪某与中卫市浩嘉房地产开发有限责任公司、中卫市住房和城乡建设局等房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区中卫市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汪某,中卫市浩嘉房地产开发有限责任公司,中卫市住房和城乡建设局,中卫市沙坡头区文昌镇人民政府,中卫市力鼎房屋拆迁有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁05民终448号上诉人（一审原告）：汪某，男，汉族，高中文化，无业，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：雍某，男，1973年8月30日出生，汉族，大专文化，从事工商业，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区幸福里小区**号楼*单元***室，系汪某表弟。代理权限为特别授权代理。被上诉人（一审被告）：中卫市浩嘉房地产开发有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区迎宾大道东侧天莉花园小区。法定代表人：吴进川，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈永栋，宁夏永东律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（一审被告）：中卫市住房和城乡建设局。住所地：中卫市沙坡头区平安大道*号。法定代表人：杨和，该局局长。委托诉讼代理人：王娟玲，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人(一审被告)：中卫市沙坡头区文昌镇人民政府。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区中卫市一中东侧。法定代表人：汪文奎，该镇镇长。被上诉人（一审被告）：中卫市力鼎房屋拆迁有限公司。住所地：宁夏中卫市沙坡头区应理南街应理嘉园*号楼。法定代表人：刘成录，该公司总经理。上诉人汪某与被上诉人中卫市浩嘉房地产开发有限责任公司（以下简称浩嘉公司）、中卫市住房和城乡建设局（以下简称中卫市住建局）、中卫市沙坡头区文昌镇人民政府（以下简称文昌镇政府）、中卫市力鼎房屋拆迁有限公司（以下简称力鼎公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院于2017年3月30日作出（2016）宁0502民初2688号民事判决。汪某不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年8月10日公开开庭审理了本案。上诉人汪某及其委托诉讼代理人雍某，被上诉人浩嘉公司的委托诉讼代理人陈永栋，被上诉人住建局的委托诉讼代理人王娟玲到庭参加了诉讼。被上诉人文昌镇政府、力鼎公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。汪某一审诉讼请求：1.判令汪某与中卫市住建局、文昌镇政府于2009年8月21日签订的卫拆字第（179）房屋拆迁安置协议合法有效，汪某与浩嘉公司于2011年12月26日签订的179号《房屋确认表》合法有效，要求浩嘉公司、中卫市住建局、文昌镇政府、力鼎公司继续履行合同，汪某对中卫市惠泽苑小区1号楼108、208室的房屋所有权享有优先权；2.判令浩嘉公司、中卫市住建局、文昌镇政府、力鼎公司赔偿汪某违约损失1326000元；3.判令浩嘉公司、中卫市住建局、文昌镇政府、力鼎公司支付汪某121.42平方米以每月每平方米12元给付，自2011年2月21日逾期至实际安置解决之日止(包括商品房买卖合同的签订，出具发票，房屋所有权的证书的办结)的安置补助费；4.请求将第3项诉讼请求中依法支持计算所得的款项，依据卫拆字第（179）房屋拆迁安置协议中约定折合为安置房面积，并依约依法享有该安置房面积，两个20%的优惠购买权；5.判令浩嘉公司、中卫市住建局、文昌镇政府、力鼎公司支付汪某涉案合同安置房的配套设施补助费1020元，直接律师费用损失30000元，涉案房屋装修损失48000元（逾期交房忽略不计）；6.本案的诉讼费用由浩嘉公司、中卫市住建局、文昌镇政府、力鼎公司承担。一审法院经审理查明：2009年中卫市政府为加快完善城市基础设施，改善居住环境，对中卫市文昌镇东关村进行土地收储，决定拆迁安置工作由中卫市住建局牵头负责，文昌镇政府密切配合。2009年4月5日中卫市住建局给文昌镇政府颁发了《房屋拆迁许可证》，由文昌镇政府委托力鼎公司实施拆迁。2009年7月14日中卫市人民政府办公室以【2009】109号中卫市人民政府专题会议纪要决定：由中卫市住建局负责与委建企业浩嘉公司签订委托代建惠泽苑小区的代建协议，项目建成后，商业用房补交土地出让金，补办商业用地手续，补交的土地出让金通过收支两条线支付该项目工程款；由代建企业浩嘉公司负责出具与拆迁农户签订房屋买卖合同、出具销售发票等。汪某系文昌镇东关村四队村民，其房屋也在该拆迁范围内。2009年8月21日，拆迁人中卫市住建局、文昌镇政府及力鼎公司和汪某签订卫拆字第（179）号《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：采取产权调换的方式补偿，房屋安置采取就地安置的方式；临时安置补助费为每平方米4.50元，共计18个月；安置均价按1230元/平方米计算，共计置换面积121.42平方米，实际置换面积不得超过应转换面积的20%，超出规定范围内的实际置换面积，由被拆迁人按照1430元/平方米价格补交购房价款；拆迁过渡期为18个月，如超过渡期限，按标准追加临时安置补助费；并对其他事项也进行了约定。中卫市住建局和文昌镇政府没有在协议上签字或捺印，力鼎公司以拆迁实施单位的名义在协议上签字捺印。该协议未约定异地安置违约责任的条款。2011年5月6日，中卫市规划管理局出具卫规函〔2011〕45号《关于”惠泽苑”住宅小区安置房与商品房用地情况的函》，向中卫市国土资源局告知惠泽苑小区1号楼1-2层为商用房等规划。其后，由于惠泽苑小区拆迁安置房楼层可选择的数量有限，中卫市住建局领导和浩嘉公司口头协调将1号楼的一、二层连体营业房调整规划，把第二层改为住宅房，用于拆迁安置。2011年12月26日，浩嘉公司与汪某签订《房屋确认表》，汪某选择惠泽苑小区的安置房，房号分别为：1号楼3单元2层202室，面积为102平方米；10号楼7单元5楼502室，面积为73.89平方米。但在规划并未进行实际变更前，1号楼二层的拆迁安置户以房屋的间距不够，影响采光为由上访。后由中卫市政府决定拨款由中卫市住建局在惠泽苑小区同地段的正丰香格里小区购买了8套商品住宅房，用于被拆迁人的安置。中卫市住建局告知浩嘉公司按原设计建设惠泽苑小区1号楼1-2层，浩嘉公司即按原规划设计将1号楼1-2层建为连体商用房。2012年1月4日浩嘉公司向汪某交付了惠泽苑小区10号楼502室，面积为73.89平方米（超出置换面积22.88平方米），同时还交付了座便器、洗手盆、填充门补偿费510元，逾期安置补偿费459元，汪某补交了30681.60元的房款。汪某选择的××楼，面积为102平方米（置换面积70.41平方米）房屋未安置。2014年3月10日，中共中卫市委员会通过（2014）4号专题会议纪要，对中卫市区内没有按时安置的被拆迁人逾期安置费问题作出补偿决定：逾期交房3个月以内的，每月按6元/平方米补助；逾期3-6个月的，每月按9元/平方米补助；逾期6个月以上的，每月按12元/平方米补助。逾期安置费可以抵顶房款，也可根据房屋被征收人的需要兑付现金。另，2014年3月15日，浩嘉公司与案外人詹立明签订《商品房买卖合同》，浩嘉公司将位于××苑、208上下连体营业房出卖给案外人詹立明，詹立明办理了产权登记。2014年8月下旬，汪某更换惠泽苑小区1号楼108、208号营业房门锁，并开始对房屋进行内部装修。2014年9月11日，案外人詹立明以排除妨害为由起诉汪某和浩嘉公司，一审法院作出（2014）沙民初字第1252号民事判决书，确认惠泽苑小区1号楼108、208营业房的产权人为詹立明，汪某无权进入涉案房屋、更换门锁及装修。判令汪某停止侵权装修，恢复原状，退出房屋；浩嘉公司不承担民事责任。汪某不服该判决，上诉于中卫市中级人民法院，中院作出（2015）卫民终字第129号民事判决书，维持了一审判决。现詹立明已经对汪某拒绝履行（2014）沙民初字第1252号民事判决的内容申请强制执行。2014年10月30日，中卫市住建局在正丰香格里购置的二、三层商品房8套，截止目前，已经有6户被拆迁人选择了正丰香格里小区予以安置。因汪某不同意中卫市住建局在正丰香格里小区购买房屋的安置意见，至今未选择安置房，并强行装修惠泽苑1号楼一、二层连体营业房。一审法院认为，力鼎公司受文昌镇政府的委托对文昌镇东关村土地收储项目进行拆迁，与汪某签订的卫拆字第（179）号《房屋拆迁补偿安置协议》合法有效。中卫市住建局根据中卫市政府的文件精神与浩嘉公司签订了中卫市惠泽苑小区的代建协议，浩嘉公司与汪某签订的《房屋确认表》，属《房屋拆迁补偿安置协议》内容的补充，该《房屋确认表》有效，予以确认。但是，该《房屋确认表》中的内容”1号楼3单元2层202室”，在《房屋确认表》签订之前1号楼一、二层原规划为连体营业房，代建方浩嘉公司以交纳土地出让金的形式取得了该地的使用权。由于惠泽苑小区拆迁安置房楼层可选性有限，为了拆迁户的妥善安置，中卫市住建局领导和浩嘉公司法定代表人口头协调将1号楼的一、二层连体营业房调整规划，把第二层改为住宅房，用于拆迁户的安置。在浩嘉公司与汪某签订《房屋确认表》后至1号楼调整规划变更建设前，选择1号楼二层的拆迁安置户以房屋的间距不够，影响采光为由上访，致使惠泽苑小区1号楼仍按原规划建设，未进行变更建设。后由中卫市人民政府决定拨款由中卫市住建局在惠泽苑小区同地段，无论是房屋的质量，还是小区设施均优于惠泽苑小区的正丰香格里住宅小区，以每平米3980元的价格购买了8套（二、三层）的商品房，用于被拆迁人的安置，到目前为止已安置6套。《房屋确认表》中”1号楼3单元2层202室”标的物并未实际进行建设，标的物并不存在，该协议内容实际已予以变更。汪某不同意在正丰香格里小区的安置。一审认为，按政府购买正丰香格里小区每平米3980元的价格核算后予以货币形式进行补偿较妥。《房屋确认表》中惠泽苑小区”10号楼7单元5层502室，面积为73.89平方米”的标的物，浩嘉公司已于2012年1月4日向汪某交付，占置换面积51.01平方米。汪某应置换面积为121.42平方米，剩余70.41平方米未置换，货币补偿为280231.8元（70.41平方×每平米3980元）；根据《房屋拆迁补偿安置协议》关于实际置换面积不得超过应置换面积的20%，超出实际置换面积，由被拆迁人按照1230元/平方米价格补交购房价款的约定，汪某还应当享受14.082平方米（70.41平方×20%），每平方米1230元的优惠，核减汪某应补交每平方米1230元，该补偿计价为38725.5元［14.082平方米×2750元（3980元﹣1230元）］；同时，汪某还应当享受《房屋拆迁补偿安置协议》关于超出规定范围内的实际置换面积，由被拆迁人按照1430元/平方米价格补交购房价款的约定，汪某选择的面积为102平方米，应当享受17.508平方米（102﹣70.41﹣14.082）按照每平方米1430元价格补交购房价款的优惠，核减汪某应补交每平方米1430元，该补偿计价为44645.4元［17.508平方米×2250元（3980元﹣1430元）］。汪某在《房屋确认表》中的”1号楼3单元2层202室”变更为货币补偿后，共计应补偿363602.7元（280231.8元＋38725.5元＋44645.4元）。对于安置补助费的诉求，2009年8月21日力鼎公司和汪某签订卫拆字第（179）号《房屋拆迁补偿安置协议》，过渡期为18月，应从2011年2月20日以后计算超过过渡期的临时安置补助费。按照中共中卫市委员会的（2014）4号专题会议纪要，逾期交房逾期6个月以上的，每月按12元/平方米补助。浩嘉公司于2012年1月4日向汪某交付了10号楼7单元5层502室，占置换面积51.01平方米，逾期交房11个月24日，应支付逾期交房补助费7223元（11个月24日×51.01平方米×12），浩嘉公司已向汪某支付逾期交房补助费459元，剩余6764元未支付；对于汪某未置换的70.41平方米的逾期交房补助费，时间计算至2017年3月20日止，应支付逾期交房补助费61679.16元（73个月×70.41平方米×12）。逾期交房补助费共计为68443.16元。70.41平方米其后逾期交房补助费计算至货币补偿金支付日。对于安置房的配套设施的诉求，10号楼7单元5层502室汪某已领取了补助费，未置换的房屋应当支付配套设施补助费690元。对于汪某要求浩嘉公司、中卫市住建局、文昌镇政府、力鼎公司承担责任的诉求，浩嘉公司虽为代建企业，但是惠泽苑小区拆迁户房屋的安置以及安置补偿费、配套设施补助费的支付均由其履行，该事实有其出示的证据7予以证实，中卫市住建局既是委托浩嘉公司代建的合同方，又承担着《房屋确认表》中标的物变更后拆迁户房屋的安置责任，故浩嘉公司、中卫市住建局应共同承担支付汪某货币补偿款363602.7元和未置换房屋配套设施补助费690元的责任；中卫市住建局应承担支付逾期交房补助费68443.16元的责任；文昌镇政府虽然具有涉案土地的房屋拆迁许可证，力鼎公司与汪某签订了《房屋拆迁补偿安置协议》并实施了拆迁，文昌镇政府、力鼎公司该行为的法律后果，均系中卫市人民政府决定对涉案土地的收储，应有中卫市人民政府的职能部门中卫市住建局履行职责，其法律后果应由中卫市住建局承担，故对汪某要求文昌镇政府、力鼎公司承担责任的诉求不予支持。对于汪某要求对中卫市惠泽苑小区1号楼108、208室的房屋所有权享有优先权的诉求，因《房屋确认表》中标的物”1号楼3单元2层202室”住宅房由于为了确保被拆迁人的利益而未实际建设，标的物并不存在，而”1号楼108、208室”系浩嘉公司交纳土地出让金取得使用权，按原规划建设的连体营业房，房屋的性质用途均与”1号楼3单元2层202室”住宅房不相同，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：”拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”的规定，且该营业房案外人詹立明已办理了房产证，其所有权已被人民法院生效判决确认，故对该诉求不予支持。对于汪某要求判令浩嘉公司、中卫市住建局、文昌镇政府、力鼎公司赔偿其违约损失1326000元的诉求，标的物”1号楼3单元2层202室”住宅房未建设，其出发点及目的是由于市政府为了解决1号楼2层拆迁安置户上访的采光问题，更加妥善安置拆迁户。《房屋拆迁补偿安置协议》中双方只约定”如超过渡期限，按标准追加临时安置补助费”，并未明确约定异地安置应承担怎样的违约责任，中卫市政府拨款由中卫市住建局在惠泽苑小区同地段房屋质量、小区设施均优于惠泽苑小区的正丰香格里小区购买商品住宅房，用于汪某等拆迁户的安置。而且中共中卫市委员会（2014）4号专题会议纪要，将临时安置补助费也由每月4.5元/平方米补助提高到”逾期交房逾期6个月以上的，每月按12元/平方米补助”的标准进行补助，已弥补了汪某的损失。虽然汪某拒绝在正丰香格里小区安置，但中卫市住建局购买住宅房履行了”继续履行、采取补救措施”的义务，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，故对该诉讼请求不予支持。对于汪某要求将逾期交房补助费折合为安置房面积，并享有该安置房面积，两个20%的优惠购买权的诉求，因双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中并无该约定，无事实和法律依据，故不予支持。对于汪某要求判令浩嘉公司、中卫市住建局、文昌镇政府、力鼎公司支付律师费用损失30000元，涉案房屋装修损失48000元的诉求，因双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中并无律师费用支付的约定，而装修损失是汪某自行扩大的损失，故均不予支持。一审判决：一、中卫市力鼎房屋拆迁有限公司与汪某签订的卫拆字第（179）号《房屋拆迁补偿安置协议》、中卫市浩嘉房地产开发有限责任公司与汪某签订的《房屋确认表》合法有效；二、中卫市浩嘉房地产开发有限责任公司、中卫市住房和城乡建设局于本判决生效后三十日内共同支付汪某房屋拆迁货币补偿款363602.7元；三、中卫市住房和城乡建设局于本判决生效后三十日内支付汪某逾期交房补助费68443.16元（2011年2月21日至2017年3月20日止，70.41平方米按每月12元/平方米的标准向汪某支付安置补助费至实际支付货币补偿款之日）；四、中卫市浩嘉房地产开发有限责任公司、中卫市住房和城乡建设局于本判决生效后三十日内共同支付汪某未置换房屋配套设施补助费690元；以上二、三、四项共计432735.86元；五、驳回汪某的其他诉讼请求。上诉人汪某的上诉请求：1.请求依法撤销中卫市沙坡头区（2016）宁0502民初2688号民事判决第二、三、五项；2.请求依法支持上诉人在中卫市沙坡头区人民法院（2016）宁0502民初2688号民事判决中确定的诉讼请求；3.一审、二审案件诉讼费合计34504元由四被上诉人全部承担。汪某上诉称：1.被上诉人浩嘉公司、中卫市住建局的违约事实清楚，一审法院在判决采用货币补偿的情形下，应确定适用由违约方承担两倍违约损失的原则；2.被上诉人浩嘉公司一审提供的证据4、5、6的内容与事实不符，一审法院予以采信，导致判决结果错误；3.一审法院以3980元／㎡为补偿计算标准系主观臆断，不具有客观性；4.一审法院认定《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋确认表》合法有效，但却不依据《房屋确认表》依法判决，而是将房补变成以货币形式补偿被，严重侵犯了上诉人的合法权益；5.一审法院没有依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第七条的规定支持上诉人的第一项诉讼请求明显违背事实，应予以纠正；6.上诉人为维护合法权益，通过民事诉讼的合理方式支出的律师费用3万元，一审、二审诉讼费用共计34504元，再审上诉费用17252元，依据合同法第一百一十九条的规定，应当由被上诉人全部承担。被上诉人浩嘉公司辩称：浩嘉公司不是拆迁人，也没有和上诉人签订过拆迁补偿安置合同，浩嘉公司只是接受中卫市住建局的委托，代建惠泽苑小区内的政策性房屋和拆迁安置房，法律地位属于受托代建商，浩嘉公司的受托代建行为并不导致拆迁安置义务转移到浩嘉公司，受托人的法律责任应由委托人中卫市住建局承担，因此上诉人要求浩嘉公司承担拆迁安置赔偿责任于法无据。上诉人的第一项诉讼请求中179号《房屋确认表》在本案历次审理中一直没有原件可以证明其真实性。该项请求中所涉及的1号楼108、208室连体营业房系浩嘉公司依法取得政府各项许可，依法以出让方式取得土地使用权，自行投资所建设的房产，其所有权和处分权均归浩嘉公司，现108、208房已由浩嘉公司出售给詹立明，并已被生效判决确认该买卖合法有效，詹立明是该108、208房的合法所有权人，因此上诉人主张对108、208房所有权享有优先权没有事实和法律依据；浩嘉公司和上诉人之间并不存在任何商品房买卖关系，惠泽苑小区1号楼108、208号房并不是上诉人所主张的房屋确认表中的××楼号房，该确认表中所称的××楼号房没有建设规划等建设依据，是由于中卫市住建局鉴于惠泽苑小区拆迁安置户同意接受的拆迁安置房数量不够，中卫市住建局领导和浩嘉公司口头协调考虑将1号楼的一、二层连体营业房调整规划，把第二层改为住宅房，用于拆迁安置，因此就出现了1号楼的第二层为拆迁安置房。但在规划并未进行实际变更前，拆迁安置户就明确提出，该房屋和临近房屋的间距不够，影响采光，并因此上访，明确表示即使将1号楼二层改建成住宅房用于安置，也不接受，中卫市住建局根据拆迁安置户的意见，告知浩嘉公司规划不进行变更，按原规划进行建设。1号楼二层拆迁安置住宅房从未建设，也不存在。而108、208号房则是依据中卫市规划局下发的建设规划以及其他各项政府审批所依法建设的浩嘉公司所有房产，与上诉人所主张的拆迁安置房没有任何关系。上诉人所称的179号房屋确认表由于标的物××楼号房自始不存在，没有买卖标的，根据《合同法解释二》第一条的规定不符合合同成立的法定要件，因此无法确认其具有合同成立的效力。浩嘉公司和上诉人从来没有过买卖商品房的合意，上诉人也从未向浩嘉公司支付过该房屋的对价，浩嘉公司和上诉人无商品房买卖合同关系，不存在一房二卖。上诉人所选的二套安置住房中，接受了其中的一套，并按照拆迁安置协议的约定补交了超出面积的价款（10号楼502号房73.89平方米，其中占应安置面积51.01平方米，超出置换面积22.88平方米，实际补交房款29712.6元），是履行拆迁安置协议的结果，并不能因此而将上诉人在本案中没有接受××楼号房等同于商品房买卖合同关系。浩嘉公司并非拆迁安置补偿协议的主体，浩嘉公司对上诉人的房屋进行过拆迁，无论从合同义务，还是从侵权责任，浩嘉公司均不应对上诉人承担任何责任。请求维持原判。中卫市住建局辩称：一审所认定的事实清楚，请求驳回上诉，维持原审判决。上诉人汪某未提交证据。被上诉人浩嘉公司、中卫市住建局、文昌镇政府、力鼎公司均未提交证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，2009年4月5日中卫市住建局给文昌镇政府颁发了《房屋拆迁许可证》，由文昌镇政府委托力鼎公司实施拆迁。2009年8月21日，中卫市住建局、文昌镇政府及力鼎公司和汪某签订卫拆字第（179）号《房屋拆迁补偿安置协议》，本案的拆迁行为发生在《城市房屋拆迁管理条例》有效期内。汪某向一审法院提起诉讼的时间是2015年5月27日，此时《城市房屋拆迁管理条例》已经废止失效，取而代之的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。依据法律适用的原则，在本案诉讼期间本应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定”本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁”，因文昌镇政府于2009年4月5日取得《房屋拆迁许可证》，早于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的施行日期，故本案仍应适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定。关于本案当事人在拆迁中的地位问题，依据《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二、三款”本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人”、第十条”拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁主管部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托”的规定，中卫市住建局为房屋拆迁主管部门，文昌镇政府为拆迁人，汪某为被拆迁人，力鼎公司为受委托拆迁单位，浩嘉公司为受委托代建商。关于本案被上诉人在拆迁中承担责任问题，依据《城市房屋拆迁管理条例》第四条第一款”拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置”、第二十二条”拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿”的规定，需对汪某承担补偿、安置责任的是拆迁人文昌镇政府。浩嘉公司虽与汪某签订《房屋确认表》，但浩嘉公司仅是安置房屋的代建商，汪某未向浩嘉公司支付过房屋对价款，浩嘉公司也对汪某没有安置义务，对汪某负有安置职责的是文昌镇政府，故《房屋确认表》签订后产生的法律责任与后果应由文昌镇政府承担。汪某提出对惠泽园小区1号楼3单元2层202号房优先权，经审查，惠泽园1号楼3单元2层202室住宅房未实际建设，并不存在。而1号楼108、208室系浩嘉公司按原规划建设的连体营业房，房屋的性质用途均与”1号楼3单元2层202室”住宅房不相同，并非最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的”位置、用途特定的房屋”。汪某主张与浩嘉公司签订的《房屋确认表》中载明”合同一经签订，保证不再调换或变更”，故浩嘉公司不向汪某交付1号楼3单元2层202室违反约定。经查，《房屋确认表》记载的”经家庭成员讨论，一致同意由我代表全家人进行选房并签订《房屋确认表》、《房屋产权调换安置合同》等相关手续。合同一经签订，保证不再调换或变更”内容，系汪某作为确认人签字，为汪某单方作出承诺保证，该保证对浩嘉公司不具有约束力。故原审对汪某主张的优先权不予支持并无不当。汪某不同意在惠泽园小区另行选择房屋安置，也不同意在同一地段相邻的正丰香格里小区安置，故只能选择对其进行货币补偿安置。原审以正丰香格里小区住宅房的销售均价3980元／㎡确定为货币补偿标准合理适当。原审对汪某主张的安置补助费、违约损失费、逾期交房补助费折合为安置房面积，并享有安置面积两个20%的优惠购买权、律师费用损失、涉案房屋装修损失的认定处置适当，本院不再予以调整。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，但认定承担责任主体不当，适用法律错误，应依法予以变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2016）宁0502民初2688号民事判决第一项；二、变更宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2016）宁0502民初2688号民事判决第二项为”被上诉人中卫市沙坡头区文昌镇人民政府于本判决生效后三十日内支付上诉人汪某房屋拆迁货币补偿款363602.7元”；三、变更宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2016）宁0502民初2688号民事判决第三项为”被上诉人中卫市沙坡头区文昌镇人民政府于本判决生效后三十日内支付上诉人汪某逾期交房补助费68443.16元（2011年2月21日至2017年3月20日止），（70.41平方米按每月12元/平方米的标准向汪某支付安置补助费至实际支付货币补偿款之日）”；四、变更宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2016）宁0502民初2688号民事判决第四项为”被上诉人中卫市沙坡头区文昌镇人民政府于本判决生效后三十日内支付上诉人汪某未置换房屋配套设施补助费690元”；五、驳回上诉人汪某的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17252元，由上诉人汪某负担10000元，被上诉人中卫市沙坡头区文昌镇人民政府负担7252元；二审案件受理费17252元，由上诉人汪某负担10000元，被上诉人中卫市沙坡头区文昌镇人民政府负担7252元。本判决为终审判决。审 判 长 张国宏审 判 员 郭群杰代理审判员 谈 雪二〇一七年八月二十一日书 记 员 刘尚虎 关注公众号“”