（2017）云2301民初2031号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-12-12
案件名称
李明波与楚雄兆顺房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
楚雄市人民法院
所属地区
楚雄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李明波,楚雄兆顺房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款
全文
云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2301民初2031号原告：李明波，男，1971年5月5日生，汉族，玉溪市华宁县人，大专文化，自由职业，住玉溪市华宁县,现住楚雄市。被告：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司，住所地：楚雄市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城B幢15楼，统一社会信用代码：91532301693077202U。法定代表人：永志强，职务：总经理。委托诉讼代理人：潘延松，男，1984年7月10日生，苗族，楚雄市人，中专文化，该公司员工，住楚雄市。原告李明波与被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下简称：兆顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月15日受理后，依法适用简易程序，于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告李明波，被告兆顺公司的委托诉讼代理人潘延松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明波向本院提出诉讼请求：1、由被告支付原告自2014年4月1日起至2017年6月1日止的逾期交房违约金113100元,2017年6月2日以后的违约金按照每日100元继续计算至商品房验收合格之日止；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年12月，原告与被告兆顺公司签订《商品房购销合同》，购买位于楚雄市环城西路与鹿城××交叉口西北侧B幢03层153号商品房，商品房为商铺，面积为38.82平方米，价格431493元。合同约定，原告支付了50%首付款，余款215000元向中国工商银行股份有限公司楚雄分行按揭贷款，被告于2013年12月31日起90个工作日内将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告。逾期自交房时间届满后次日起至实际交房之日30日内，按每天20元向原告支付违约金，逾期30日后，按每天100元向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了首付款，并办理了按揭贷款。但被告至今未履行交房义务，已构成违约。被告兆顺公司辩称，原告与我们同时签订的还有委托经营管理合同，委托合同中第八条已经明确约定原告把接房的权力交给志善物业，我公司没有违约，原告没有起诉逾期交房违约金的权力，请求法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告李明波为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1、商品房购销合同一份；2、个人购房贷款合同；3、银行卡流水记录；4、发票及契税收据；5、商品房备案登记表；6、委托经营管理合同。被告兆顺公司针对其辩解和理由，向本院提交了以下证据：1、委托经营管理合同；2、建筑工程施工许可证4份、商品房预售许可证明2份、建设工程规划许可证1份、国有土地使用证1份、建设用地规划许可证1份。双方当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定法律事实如下：被告兆顺公司于2013年3月12日取得《国有土地使用权证》、2011年4月7日取得《建设用地规划许可证》、2011年4月26日取得《建设工程规划许可证》、2011年4月29日取得《建筑工程施工许可证》、2011年5月26日、2014年8月14日取得《商品房预售许可证明》。2012年12月12日，被告兆顺公司（甲方）与原告李明波（乙方）签订《商品房购销合同》，约定：“乙方向甲方购买楚雄市环城西路与鹿城××交叉口西北侧兆顺第一城B幢03层153号房，参考建筑面积为38.82平方米，总房款为431493元。第七条：甲方应于2013年12月31日起90个工作日内，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方……第九条：甲方未按合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。第十条：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应以楚雄日报公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。”同年12月19日，原告向被告支付契税12944.79元、维修基金8630元。2013年1月17日、4月8日，原告李明波分别向被告支付购房首付款216493元、尾款215000元，被告向原告出具发票2份。2012年12月12日，原告李明波（甲方）与楚雄至善物业管理有限公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：“甲方将位于楚雄市鹿城南路兆顺第一城B幢03层153号商铺委托乙方进行经营和管理，委托经营期限自2014年4月1日起至2022年3月31日止……第四条、二、1、乙方于甲方签订《商品房购销合同》后提前支付全部租金的30%共计91908元给乙方做为预付租金；2、剩余70%的租金214452元在扣除全部租金的税款后（含提前支付部分30%租金的税款），实际还应付177689元。此部分租金在甲方办理完商铺手续并且缴清该商铺款后（按揭贷款的在发放贷款后），乙方从款清次月开始按月向甲方支付，每月平均支付1851元，共计96个月付清。3、上述每月应付租金由乙方在当月25日前存入甲方账户……第八条、3、关于接房：甲方购买该商铺的《商品房购销合同》中关于接房的权利，甲方授权委托给乙方行使，由乙方代为接房”。被告兆顺公司于2014年4月25日在楚雄日报登报公告，告知业主兆顺第一城项目B、C、D幢住宅和商铺已建设完工，于2014年4月25日开始交房。兆顺第一城项目至今未取得建设工程竣工验收备案表。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点包括：一、被告兆顺公司是否构成违约；二、被告兆顺公司对逾期交房违约金的责任承担。针对争议焦点一，本院认为，虽然兆顺第一城项目工程建设已经完工，但未取得建设工程竣工验收备案表。根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定：……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《云南省建设工程竣工验收管理办法》对建设工程竣工验收作了统一和规范，第十二条规定：建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表。综上，本案商品房应在综合验收后，取得“建设工程竣工验收备案表”方视为完成竣工验收，具备交付使用的条件。原、被告约定交付房屋时间为2013年12月31日起90个工作日内，即交房时间应为2014年5月15日。被告兆顺公司在庭审过程中当庭认可兆顺第一城项目尚未取得建设工程竣工验收备案表，已构成违约。针对被告兆顺公司关于原告与楚雄至善物业管理有限公司签订《委托经营管理合同》，由其代为接房，被告已将房屋交付楚雄至善物业管理有限公司的辩解，因兆顺第一城项目尚未具备交付使用条件，且被告未提交已交付房屋的相关证据，本院不予采信。针对争议焦点二，被告兆顺公司具备交房条件的时间应为竣工验收合格之日，应在竣工验收合格后的合理期限30日内交付房屋。根据双方签订的《商品房购销合同》第九条逾期交房违约责任，被告兆顺公司应承担约定交房时间届满次日即2014年5月16日至完成竣工之日止的逾期交房违约金。原告李明波主张被告兆顺公司支付违约金的诉请，本院予以部分支持。自2014年5月16日起至2017年6月1日止的的逾期交房违约金为108800元[30天×20元/天+1082天×100元/天]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司支付原告李明波自2014年5月16日起至2017年6月1日止的逾期交房违约金108800元，并支付自2017年6月2日起至竣工验收合格之日止的逾期交房违约金(按每天100元计算)。案件受理费1281元（已减半收取），由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司负担1232元（未交），由原告李明波负担49元（已交）。上述应由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司履行的执行款项，限本判决生效之日起十日内一次性付清，款交法院。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 徐彦琼二〇一七年八月二十一日书记员 李晓梅 关注公众号“”