（2017）渝0106民初9300号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2018-02-11
案件名称
重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司与重庆鑫斛药房连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司,重庆鑫斛药房连锁有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初9300号原告：重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街4号附7号，统一社会信用代码91500106504282232Q。法定代表人：旷维娟，重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司总经理。委托诉讼代理人：陈洪川，重庆潜卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧勇，男，重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。被告：重庆鑫斛药房连锁有限公司，住所地重庆市涪陵区顺江大道91号“嘉和苑”，统一社会信用代码91500102711656516G。法定代表人：罗玉琴，重庆鑫斛药房连锁有限公司董事长。委托诉讼代理人：罗为，男，重庆鑫斛药房连锁有限公司员工，住重庆市江北区。原告重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司与被告重庆鑫斛药房连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案受理后，本案依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2017年7月25日公开开庭进行了审理。原告重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司的委托诉讼代理人陈洪川、欧勇，被告重庆鑫斛药房连锁有限公司的委托诉讼代理人罗为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司提出诉讼请求：1、确认原被告于2015年10月26日签订的《房屋租赁协议》于2017年2月12日解除；2、判令被告向原告支付2016年12月1日起至2017年2月12日止的房屋租金93600元；3、判令被告赔偿原告损失9360元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月26日，原被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于沙坪坝区天陈路***号原野大厦附楼临街一层门面租赁给被告，租赁期间为2015年11月1日至2020年10月31日。被告自2016年12月起以各种理由拒付租金，原告多次催收未果。2017年2月11日，被告书面函告要求终止履行租赁合同，但至今未支付欠付的租金，未承担相应的违约责任。现诉至法院，要求判如所请。被告重庆鑫斛药房连锁有限公司辩称，第一、原告要求被告支付2016年12月1日至2017年2月12日的房屋租金无事实依据。被告已于2016年11月向原告发出了解除租赁合同的通知，原告已经认可解除合同，被告应支付的租金时间至2016年12月20日止，被告于2016年12月31日搬离了该门面，并进行了交付，同时双方协商原告同意免除2016年12月21日至2016年12月31日的租金。第二、原告要求被告赔偿损失9360元，没有提供证据证明其损失。第三、被告没有违约行为，原告要求被告支付违约金35100元无事实依据。第四、原告应退还答辩人于2015年11月支付的租赁合同保证金78000元，否则答辩人将另案起诉要求原告退还该租赁保证金。第五、被告认为原告在签订合同时有欺诈行为，应当承担违约责任。被告在签订租赁合同时明确问过原告该房屋周边在租赁期内是否会存在政府拆迁，原告明确告知被告在租赁期内不会有该情况发生，并口头约定如果发生上述情况租赁合同终止，原告退还保证金。经审理查明，2015年10月26日，原告重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司（甲方、出租方）与被告重庆鑫斛药房连锁有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于沙坪坝区天陈路***号原野大厦附楼临街一层门面租赁给乙方。租赁时间为：2015年11月1日至2020年10月31日。此门面装修期为20天，装修期间免收租金。租金支付：以上门面每月租金合计39000元，先缴后用。首期租金于2015年11月1日前支付，乙方应以每3个月为一期向甲方支付租金，即自支付首期租金之日起，乙方应当在每期结束前十日内全额支付下期租金。乙方迟延支付或未足额支付租金的，每逾期一日，则按当期房屋租金总额的1%收取滞纳金，逾期一个月，甲方有权终止协议，保证金不退还，乙方同时应按年租金总额的2%赔偿甲方经济损失。关于履约保证金，双方约定本协议签订之日起3个工作日内乙方需将履约保证金78000元划入甲方指定账户。同时，双方还约定，租赁期间乙方没有违约情形，甲方不得单方面终止本协议。乙方也不得单方面终止本协议，否则保证金不予退还。本合同履行过程中，因不可抗力事件或拆迁等政府行为导致本合同不能履行或者无履行必要的，本合同终止，双方互不追究。合同签订后，原告将涉案租赁物交付被告。另查明，被告租赁的坐落于重庆市沙坪坝区天陈路***号涉案租赁物权利人系原告重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司。庭审中，被告举示中国民生银行人行通客户回单（付款）回单、原告出具的收据各1份，证明被告于2015年10月27日向被告支付履约保证金78000元。原告对该证据的真实性及证明目的予以认可。庭审中，被告举示中国民生银行人行通客户回单（付款）2份、中国民生银行支付业务回单（付款）1份、村镇银行付款回单2份，证明2015年11月16日至2016年12月16日期间，被告支付原告13个月租金合计507000元。被告对该证据的真实性无异议。庭审中，被告举示落款时间分别为2016年10月15日、2016年11月15日的《情况说明》各1份及邮寄凭证1份，证明被告以邮寄的方式告知原告双方合同于2016年12月31日解除。原告对该证据材料的真实性有异议，不认可收到了被告寄送情况说明。庭审中，被告申请其员工汪某出庭作证，证明：一、原被告签订租赁合同时，双方曾口头约定，租期内不会有政府拆迁行为，如有则双方终止合同，原告退还被告保证金；二、2016年10月15日至2016年11月15日期间，被告找原告协商退租事宜，原告同意被告于2016年12月31日退租，并且承诺不收取2016年12月21日至2016年12月31日期间共10天租金、退还履约保证金。原告认为证人系被告员工，与被告具有利害关系，不认可证人证言的真实性。庭审中，原告举示《重庆鑫斛药房连锁有限公司关于终止沙坪坝区天陈路***号门面租赁合同的报告》1份及重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司的《回函》1份、EMS快递单2份，证明被告于2017年2月11日向原告发出租赁合同于2016年12月31日解除的报告。原告于2017年2月17函告被告双方的租赁合同自2017年2月12日终止履行，原告没有放弃追究被告的违约责任。被告对报告的真实性无异议，但对回函的真实性有异议，不认可收到了原告寄送的回函。庭审中，被告陈述其于2016年12月31日已搬离涉案租赁物，但未举示证据证明其将涉案房屋交付原告。原告自认其于2017年2月17日自行收回涉案租赁物。庭审后，本院询问原告收取被告78000元履约保证金如何处理。原告陈述其不退还该78000元履约保证金，其认为该履约保证金具有违约金性质，请求法院在本案中一并处理。上述事实，有当事人举示的房地产权证、《房屋租赁协议》、《重庆鑫斛药房连锁有限公司关于终止沙坪坝区天陈路***号门面租赁合同的报告》、《回函》、银行回单凭证，当事人的陈述及证人证言等在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，原被告于2015年10月26日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。本案的争议焦点即《房屋租赁协议》解除的具体时间及被告有无违约行为问题。关于《房屋租赁协议》解除的时间问题，原被告签订的《房屋租赁协议》明确约定，租赁期间乙方没有违约情形，甲方不得单方面终止本协议。乙方也不得单方面终止本协议。在被告2017年2月11日作出的《关于终止沙坪坝区天陈路***号门面租赁合同的报告中》，被告以沙坪坝火车站建筑施工、涉案租赁物附近的常住居民拆迁导致地段人流量分散，该店铺销售业绩下滑，造成严重亏损为由要求于2016年12月31日解除合同。该理由并非法定或约定的解除租赁合同理由，并不产生解除合同的效果。原告2017年2月17日回函，同意租赁合同于2017年2月12日解除，应认定双方的合同于2017年2月12日协议解除。被告无法定或约定事由，未按约交纳租金，存在违约行为，应承担相应的违约责任。关于原告要求被告支付2016年12月1日起至2017年2月12日止房屋租金93600元的诉讼请求。原被告在租赁合同中约定，租赁时间为2015年11月1日至2020年10月31日，门面装修期为20天，装修期间免收租金，租金标准为39000元/月。庭审中，被告已举证证明其已缴纳13个月租金，则自2016年12月21日起未交租金。2016年12月21日至2017年2月12日期间的租金为70200元（39000/30*54）。关于原告要求被告赔偿原告损失9360元的诉讼请求。原被告在合同中约定，“乙方迟延支付或未足额支付租金的，每逾期一日，则按当期房屋租金总额的1%收取滞纳金，逾期一个月，甲方有权终止协议，保证金不退还，乙方同时应按年租金总额的2%赔偿甲方经济损失。”合同中关于“保证金不退还”、“按年租金总额的2%赔偿甲方经济损失”均系违约金计算方式的约定，现原告要求被告按年租金总额的2%赔偿甲方经济损失9360元（39000元/月*12个月*2%），理应得到支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司与被告重庆鑫斛药房连锁有限公司于2015年10月26日签订的《房屋租赁协议》于2017年2月12日解除。二、被告重庆鑫斛药房连锁有限公司于本判决发生法律效力之日向原告重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司支付2016年12月21日至2017年2月12日期间的租金70200元。三、被告重庆鑫斛药房连锁有限公司于本判决发生法律效力之日赔偿原告重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司损失9360元。四、驳回原告重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3062元，减半交纳1531元（原告已预交），由被告重庆鑫斛药房连锁有限公司负担。此款限被告重庆鑫斛药房连锁有限公司于本判决发生法律效力之日支付原告重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。代理审判员 陈劲松二〇一七年八月二十一日书 记 员 王 雪 微信公众号“”