（2017）渝0109民初4680号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-12-28
案件名称
彭登孝彭登礼等与彭登荣确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
重庆市北碚区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭登孝,彭登礼,彭登芬,彭登荣
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十六条，第九十七条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0109民初4680号原告：彭登孝，男，1947年11月11日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告：彭登礼，男，1953年12月18日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告：彭登芬，女，1956年10月14日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：蒲元英，女，1952年4月10日出生，汉族，住重庆市北碚区。被告：彭登荣，男，1963年11月9日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告彭登孝、彭登礼、彭登芬与被告彭登荣确认合同无效纠纷一案，本院于2017年5月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告彭登孝、彭登礼、彭登芬的委托诉讼代理人蒲元英，被告彭登荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭登孝、彭登礼、彭登芬诉称，彭登孝、彭登礼、彭登芬、彭登荣四人系亲兄妹关系。2014年9月8日，彭登荣与母亲温述贞签订了不符合市场规律，租金十年不涨价的《租房协议》，由母亲温述贞将位于XX区XX路XXX号的房屋出租给彭登荣。2017年1月1日，彭登荣未经许可擅自与案外人覃鑫松签订《租房合同协议》，将上述房屋转租，获得利益，侵害了彭登孝、彭登礼、彭登芬的利益。双方多次协商未果，现起诉至法院要求：1、解除2014年9月8日彭登荣与温述贞签订的《租房协议》；2、确认2017年1月1日彭登荣与案外人覃鑫松签订《租房合同协议》无效。被告彭登荣辩称，2014年9月8日，彭登荣与温述贞签订的《租房协议》真实有效，彭登孝、彭登礼、彭登芬三人共同参与了合同的履行，彭登礼、彭登芬也领取了彭登荣给付的租金，且现在离合同的签订已经过去了两年多，已超过诉讼时效；《租房合同协议》是彭登荣在承租期间的正常经营行为，应为有效合同。故请求法院驳回彭登孝、彭登礼、彭登芬的全部诉讼请求。经审理查明，2014年9月8日，彭登荣与温述贞签订《租房协议》，双方约定:“一、甲方将XX路XXX号门面房壹套，租给乙方时间从2014年9月8日至2024年9月8日止。租期壹拾年。每月租（壹仟叁佰元整）租期内甲方不会提涨租房价格。二、乙方每月租金（1300元）以季度方式向甲方交付。三、租房期内，水、电、气费，由乙方承担。”协议签订后，该房屋即交由彭登荣使用。2017年1月、2月、3月的房屋租金由彭登荣交由彭登芬领取3900元，2017年4月、5月、6月的房屋租金由彭登荣交由彭登礼领取3900元。2017年1月1日，彭登荣与覃鑫松签订《租房合同协议》，双方在合同中约定：“第一条、甲方将自有的坐落在XX市XX区XX路XX号附XX号房屋壹套，建筑面积43.19平方米，出租给乙方作摄影店使用。第二条、租赁期限租赁期共五年，甲方从2017年1月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年12月31日。到期续租续签。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；2.拖欠租金1个月。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。第三条、租金、交纳期限和交纳方式甲乙双方议定月租金2600.00元，交纳方式为银行转账支付，计人民币柒仟捌佰元（￥7800.00元）先付后用。以后每3月付款一次，应在付款期末前10天支付给甲方。”协议签订后，该房屋即交由覃鑫松使用，由彭登荣收取租金。另查明，彭登孝、彭登礼、彭登芬、彭登荣四人系亲兄妹关系，其父彭志忠于2003年7月24日去世，其母温述贞于2016年7月27日去世，两人死亡后留有位于XX区XX路XXX号房屋一套。2017年4月18日，经北碚区人民法院（2017）渝0109民初2650号民事调解书确认：位于XX市XX区XX路XXX号房屋，房屋登记所有权人温述贞（房权证107字第A02XX**号，碚国用2003字第A0XXXX号）由彭登孝、彭登礼、彭登芬、彭登荣四人继承，共同共有。2017年4月24日，彭登孝、彭登礼、彭登芬、彭登荣取得不动产权证书（渝20**北碚区不动产权第00036XXXX号），权利人为彭登孝、彭登礼、彭登芬、彭登荣，共有情况为共同共有。在庭审过程中，本院向覃鑫松进行了释明，告知其与本案相关法律风险。上述事实，有民事调解书、不动产权证书、死亡注销户口证明、《租房协议》、《租房合同协议》、收据以及原被告双方在庭审中的陈述记录等载卷为据。本院认为，房屋承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。在本案中，对《租房合同协议》效力的认定是双方争议的焦点，对此本院作如下评判：首先，彭志忠于2003年7月24日死亡，温述贞于2016年7月27日死亡，在遗产分割前，XX区XX路XXX号房屋作为遗产应由作为第一顺序继承人的彭登孝、彭登礼、彭登芬、彭登荣四人共同继承，并由其四人承担和享有与该房屋相关的权利和义务。其次，彭登孝、彭登礼、彭登芬、彭登荣已于2017年4月24日共同取得了XX区XX路XXX号房屋的所有权，共有情况为共同共有。对共有物的管理，若共有人不能达成一致意见，每个共有人均有按照法律规则管理的权利和义务，但并非每个共有权人均有任意管理的权利。由于房屋具有不可分性，所以包括出租在内的对共有房屋利用方法的选择很多情况下具有唯一性，故在共有人没有约定的前提下，出租共有房屋应当经过全体共同共有人的同意。所以，彭登荣在2017年1月1日与覃鑫松签订《租房合同协议》时，因诉争房屋还并未分割，彭登荣的转租应取得其他房屋继承人的同意，或者在诉争房屋产权明晰后，取得其他共同共有权人的一致同意，但彭登孝、彭登礼、彭登芬三人至始均不同意彭登荣将诉争房屋进行转租，故，彭登荣在2017年1月1日与覃鑫松签订的《租房合同协议》应属无效。另外，2014年9月8日，彭登荣与温述贞签订《租房协议》系双方真实意思表示，未违反国家强制性法律法规，合法有效。彭登荣在诉争房屋分割前，未取得其他继承人彭登孝、彭登礼、彭登芬的同意，将诉争房屋转租给覃鑫松，现彭登孝、彭登礼、彭登芬要求解除《租房协议》，本院予以支持。彭登荣辩称，《租房协议》签订两年以上，已超过诉讼时效，本院认为，彭登孝、彭登礼、彭登芬在知晓彭登荣于2017年1月1日将诉争房屋转租后，即与彭登荣就《租房协议》是否应解除发生争议，彭登孝、彭登礼、彭登芬解除权并未消灭，故本院对彭登荣的抗辩意见不予认可。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、彭登荣与温述贞于2014年9月8日签订的《租房协议》自本判决生效之日起解除。二、彭登荣与覃鑫松于2017年1月1日签订的《租房合同协议》无效。本案受理费80元，由彭登荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 贾 宇人民陪审员 李建华人民陪审员 刘万忠二〇一七年八月二十一日书 记 员 左 罗