（2017）粤0802民初172号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-09-25
案件名称
周宪生与李灵惠房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
湛江市赤坎区人民法院
所属地区
湛江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周宪生,李灵惠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0802民初172号原告（反诉被告）：周宪生。委托诉讼代理人：莫奕钦，广东大展律师事务所律师。被告（反诉原告）：李灵惠。委托诉讼代理人：林亮，广东粤海律师事务所律师。委托诉讼代理人：程远，广东粤海律师事务所实习律师。原告周宪生与被告李灵惠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告李灵惠提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告周宪生及其委托诉讼代理人莫奕钦，被告李灵惠的委托诉讼代理人林亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周宪生向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年4月13日签订的《租赁合同》；2、被告将涉案租赁物恢复原状，重建8间砖瓦结构的平房及恢复一、二楼的装修；3、被告将位于湛江市赤坎区农林二路三巷35号场所及楼房返还给原告；4、被告立即支付2016年8月21日起至2017年2月20日止的租金12万元给原告；5、被告按每月2万元支付从2017年2月21日起至被告将涉案租赁物返还给原告之日止的租金；6、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2016年4月13日签订《租赁合同》，将原告位于湛江市赤坎区农林二路三巷35号场所及楼房出租给被告，由被告作拓展、教育、培训、基地等经营使用，租赁期限12年，自2016年5月20日起至2028年5月20日止，每月租金2万元，先付后用。合同签订后，被告只支付第一期租金（2016年5月20日起至8月20日止），2016年8月21日起一直拖欠租金未付，计至2017年2月20日止共为12万元。被告拖欠租金拒不支付的行为，已构成违约。根据双方在租赁合同上的约定及合同法的规定，原告有权解除租赁合同，并追究被告违约行为所造成原告的全部经济损失。被告李灵惠辩称：我方认为该合同属于无效合同，应依法终止。原告第二项请求没有事实依据，一、二楼的现状就是当时原告交付给被告时的现状，8间砖瓦结构的平房在2015年台风时已经破坏，而且是原告整理后交付给被告，不存在重建。被告返还租赁场所及楼房（二层）给原告时，原告应当补偿被告在该场地投入建设的资金约80万元。被告没有拖欠原告2016年8月21日至2017年2月20日的租金12万元，并且双方签订的租赁合同约定每月租金3000元，被告已缴纳租金至2017年4月20日。原、被告签订合同后，原告一直未有提供农林二路三巷35号场地的土地使用证等相关资料给被告。2016年7月，被告在涉案的场地上重新拉设电线电缆，修建了一座占地面积约500平方米的两层建筑，原告认为该行业前景有利可图，便以其女儿周学敏的名义入股被告成立的湛江挑战者体育文化传播有限公司，并于2016年7月25日以周学敏的名义与被告签订《股份转让协议书》，约定占股20%，每股2.5万元。同时，原告又与被告重新签订《房屋出租合同》，约定被告租赁地点为赤坎北桥西侧后坑村土地房屋，每月租金3000元，押金5000元，租赁期限自2016年5月20日至2028年5月20日，合同生效时间为2016年4月13日。原告也按照合同约定，向被告提供了赤坎北桥西侧后坑村土地房屋的《建设用地规划许可证》。双方协商确定，从2016年5月20日至2016年9月20日，被告按第一次签订合同的约定向原告缴纳租金及保证金3万元共计11万元。而从9月21日开始，被告便按最新签订的合同里约定的租金每月3000元缴纳。由于被告已于2016年转款租金2万元到原告帐户，所以从9月21日开始每月的3000元租金从已缴纳的2万元进行抵扣，可以直至抵扣到2017年4月20日止，综上，被告认为按照新签订的合同的约定内容，并没有拖欠原告12万元的租金，也不应该按照每月2万元的租金予以支付。原告请求没有法律依据，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。被告李灵惠反诉请求：1、确认双方签订的《租赁合同》、《房屋出租合同》无效，被反诉人退回已收的租金13万元；2、被反诉人承担本案诉讼费。事实行理由：双方于2016年4月13日签订《租赁合同》，内容为反诉人租赁被反诉人的农林二路三巷35号场地及楼房二楼，租赁期限为2016年5月20日至2028年5月20日止，租赁保证金3万元，每月租金2万元。但按照合同约定：占地面积以土地使用证为准。合同签订后，被反诉人一直未有提供场地的土地使用证等相关资料给反诉人。2016年6月30日，反诉人申请办理湛江挑战者体育文化传播有限公司的《营业执照》时，被告反诉人所提供的办证地址为湛江市赤坎区农业二路三巷35号。直至2016年7月25日被反诉人以其女儿周学敏的名义入股公司时，又与被反诉人重新签订《房屋出租合同》，约定被反诉人租赁地点为赤坎北桥西侧后坑村土地房屋，每月租金3000元，押金5000元，租赁期限自2016年5月20日至2028年5月20日，合同生效时间为2016年4月13日，并向反诉人提供《建设用地规划许可证》用以证明该场地的面积及地点真实性。双方先后签订的《租赁合同》与《房屋出租合同》都是同一个场地及楼房，但是在《租赁合同》、《房屋出租合同》与《营业执照》中的场地地址分别为“农林二路三巷35号场地及楼房二楼”、“赤坎北桥西侧后坑村土地房屋”及“湛江市赤坎区农业二路三巷35号”，被反诉人提供给反诉人的《建设用地规划许可证》中注明的用地单位为市赤坎虹虹制衣厂，用地项目名称为村镇企业，用地位置为赤坎北桥河西侧后坑村土地。经反诉人查询，湛江市赤坎虹虹制衣厂已吊销，类型为集体所有制。反诉人认为被反诉人不具有涉案场地的权属，签订租赁合同属于无权处分的行为。原告周宪生对被告李灵惠的反诉辩称：涉案合同上的地址虽然与登记的不一致，但是同一个地方，同一个租赁物。李灵惠认为租赁合同无效，不符合法律规定，该租赁合同是双方真实意思表示，而且已经实际履行。涉案合同是否合法有效，由法院依法认定。合同解除后，李灵惠应当支付合同解除之前的租金等费用，李灵惠之前支付的费用不足以清偿占用该场地的费用。经审理查明：2016年4月13日，周宪生与李灵惠签订《租赁合同》，约定将位于湛江市赤坎区农林二路三巷35号场地，以及楼房的二楼（不含主楼3-5层居住办公室）出租给李灵惠。三、四层等周宪生搬空再定，五层周宪生自用。租赁场所仅作为拓展、教育、培训、训练、基地等类型使用。租赁期12年，自2016年5月20日起至2028年5月20日止。在租赁期内，李灵惠先向周宪生支付租赁保证金30000元，每月租金为20000元，每季度一期即60000元，先付后用。前半年租金支付方式为每个月一期20000元，先付后用。李灵惠拖欠租金累计1个月以上的，周宪生有权终止合同，收回该房屋，由此而造成周宪生损失的，李灵惠应予以赔偿。合同签订后，周宪生如约将上述场所及楼房一、二层交付给李灵惠经营使用至今，李灵惠于2016年4月16日支付租金20000元给周宪生，于2016年7月27日支付租金8万元、押金30000元给周宪生。之后，李灵惠不按约定支付租金及相关费用,周宪生在催讨租金无果的情况下，遂向本院提起诉讼。另查明：租赁合同涉及的35号场地面积约为2203.45平方米，楼房第一层面积为250平方米，第二层面积为340平方米，楼房没有办理任何规划报建手续。周宪生与李灵惠于2016年4月13日另外签订一份《房屋出租合同》约定租金为3000元，押金为5000元。本院认为：周宪生与李灵惠于2016年4月13日签订《租赁合同》为双方的真实意思表示，由于租赁合同所涉及的第一、二层楼房没有办理任何规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”和《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，租赁合同涉及到第一、二层楼房的约定内容无效，其他合同内容并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵照履行。李灵惠拖欠租金显属违约，周宪生根据合同约定请求解除《租赁合同》（涉及到第一、二层楼房的约定内容除外）及要求返还位于湛江市赤坎区农林二路三巷35号场地、楼房的一、二层合法有据，本院予以支持。李灵惠租赁使用场地、楼房从2016年5月20日计至2017年2月20日共计9个月，李灵惠反诉请求返还的13万元，实质上10万元为租金和房屋占有使用费、3万元为押金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，李灵惠租赁使用场地、楼房从2016年5月20日计至2017年2月20日共计9个月。参照合同约定，计至2017年2月20日李灵惠应当支付租金和房屋占有使用费共18万元（2万元×9个月），李灵惠共只支付10万元，故李灵惠应当支付计至2017年2月20日拖欠的租金和房屋占有使用费共8万元给周宪生。李灵惠反诉请求返还10万元租金和房屋占有使用费缺乏依据，本院不予支持。至于3万元押金，双方并没有作出明确约定，周宪生现已请求解除租赁合同，故应当将该3万元押金退还给李灵惠。为此，减除应当退还的3万元押金，李灵惠还应当支付拖欠的租金和房屋占有使用费共5万元给周宪生。至于李灵惠抗辩双方应按《房屋出租合同》约定的每月租金3000元履行，没有拖欠周宪生的费用。但从双方实际履约的情况，结合租赁场地面积约2203.45平方米、楼房第一层面积为250平方米、第二层面积为340平方米的实际情况，双方实际执行的是2016年4月13日签订的《租赁合同》。因此，李灵惠该抗辩意见依据不足，本院不予采纳。关于周宪生请求李灵惠按每月2万元支付从2017年2月21日至返还租赁场地、楼房之日止的费用，由于李灵惠经营使用租赁物至今，故周宪生该项请求合法有据，本院予以支持。关于周宪生请求李灵惠将租赁物恢复原状、恢复一、二楼的装修，由于李灵惠对租赁物进行装修为正常合理的使用，且周宪生知情并没有提出异议，因此周宪生该项请求缺乏法律依据，本院不予支持。至于周宪生请求重建平房，不属于本案租赁合同纠纷审查范围，周宪生可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）周宪生与被告（反诉原告）李灵惠于2016年4月13日签订的《租赁合同》中涉及到第一、二层楼房的约定无效。二、解除原告（反诉被告）周宪生与被告（反诉原告）李灵惠于2016年4月13日签订的《租赁合同》（涉及到第一、二层楼房的约定内容除外）。三、被告（反诉原告）李灵惠须在本判决生效之日起十五日内将承租的位于湛江市赤坎区农林二路三巷35号场地及楼房的一、二层返还给原告（反诉被告）周宪生。四、被告（反诉原告）李灵惠须在本判决生效之日起十日内将拖欠的租金和房屋占有使用费共5万元支付给原告（反诉被告）周宪生。2017年2月21日至实际返还承租场地、楼房之日止的租金、占有使用费由被告（反诉原告）李灵惠按每月2万元的标准支付给原告（反诉被告）周宪生。五、驳回原告（反诉被告）周宪生其他的诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）李灵惠其他的反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5320元，财产保全费1350元，共6670元，由周宪生负担1670元，李灵惠负担5000元。案件反诉费1450元，由周宪生负担334元，李灵惠负担1116元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长 陈 强审 判 员 黄龙飞人民陪审员 林卫武二〇一七年八月二十一日本件与原本书 记 员 张 骞附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 百度搜索“”