（2017）苏09民终2626号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2017-09-06

案件名称

吴广君与郭玉樵、郭琦等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省盐城市中级人民法院

所属地区

江苏省盐城市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郭玉樵,郭琦,郭君,郭红,吴广君

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省盐城市中级人民法院民事判决书(2017)苏09民终2626号上诉人（原审被告）：郭玉樵，男，1970年6月9日生,汉族，居民，住盐城市亭湖区。上诉人（原审被告）：郭琦，女，1964年8月24日生，汉族，居民，住盐城市。上诉人（原审被告）：郭君，女，1966��6月15日生，汉族，居民，住盐城市城南新区。上诉人（原审被告）：郭红，女，1968年12月22日生，汉族，居民，住盐城市经济开发区。上列四上诉人共同委托诉讼代理人：卞国民，江苏盐海中亚律师事务所律师。上列四上诉人共同委托诉讼代理人：戴静，江苏盐海中亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴广君，男，1964年2月13日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。上诉人郭玉樵、郭琦、郭君、郭红因与被上诉人吴广君房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2016）苏0903民初4689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭��樵、郭琦、郭君、郭红共同上诉请求：1.撤销一审判决关于“陆文兰已将涉案房屋出卖给李杭”事实的认定，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由吴广君负担。事实与理由：1.涉案房屋系郭玉樵与其父母家庭共有财产，且案外相对人明知共有的事实，故陆文兰无权代表共有权人处置房产，对此吴广君曾提交过一份内容存在瑕疵的《承诺书》，可以证实上述共有的事实；2.本案无证据证实陆文兰与李杭之间签订过房屋买卖合同以及李杭向陆文兰履行购房款的记录，虽然李杭自认2003年其年纪尚轻，具体买卖房屋事宜是陆文兰与他的父母商谈的，但仅有李杭前后矛盾的陈述，无其父母的证据证实，同时吴广君一审提交的证据明显不具有客观真实性，不能证明其与陆文兰之间的房屋买卖关系；3.吴广君与李杭之间系民间借贷纠纷，已经一审法院判决并执行处理，如再支持吴广君的观点，明显违反现行法律和政策规定。吴广君辩称，案涉房屋是江苏大龙集团公司分配给陆文兰个人的，而且房产登记只有陆文兰并没有其丈夫郭大发，其丈夫郭大发并不享有案涉房屋的所有权，虽然承诺书中有瑕疵，但最后还是认定房屋出售给李杭的，特别注明了产权归李杭所有，案涉房屋的共有人有郭玉樵，但是并没有其他三位女儿，我取得案涉房屋是善意的，都是征得所有权人同意才买卖房屋的，并非是借款纠纷，2008年陆文兰向我出具购房款的收条，并且做了三方买卖的情况说明，在我取得房屋的权利后，陆文兰都是积极配合我办理过户手续的，由于此房是江苏大龙集团公司建设的，缺乏规划许可证，导致至今无法办理产权证。因此案涉房屋的买卖是成立的，希望二审能够支持我的一审诉讼请求。吴广君向一审法院起诉请求：1.判令郭玉樵、郭琦、郭君、郭红共同协助办理房屋过户登记手续；2.由郭玉樵、郭琦、郭君、郭红承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：座落于盐城市盐都区大冈镇卧龙新村西区4#房屋系由江苏大龙集团公司分配给陆文兰，后原盐都县大冈镇村镇建设办公室将该房产登记在陆文兰名下，并向其发放了村镇房屋所有权证。目前涉案房屋因缺少规划许可证，无法办理产权证换证。陆文兰已于2014年10月12日逝世，生前育有四名子女，分别为郭琦、郭君、郭红、郭玉樵。一审法院认为，本案存在的主要争议焦点为陆文兰是否已于2003年将涉案房屋出售给李杭，以及涉案房屋是否符合办理过户登记的条件。第一、关于陆文兰是否已将涉案房屋出售给李杭。吴广君陈述，陆文兰与李杭原签订的房屋买卖合同、收条已被陆文兰撕毁，原因在于李杭购房后一直未办理过户手续，后征得陆文兰同意，便直接将李杭变更为吴广君。由吴广君和陆文兰于2013年重新签订了房屋买卖合同，现存的房屋买卖合同以及收条真实出具时间系将落款时间提前，并提供了2003年8月31日签订的房屋买卖合同、2003年9月4日陆文兰出具的收条为证。上述陈述李杭到庭作证亦予以认可。对此一审法院认为，吴广君的上述陈述符合常理，即房屋买卖协议通常情况下与一人签订，既然三方均已同意变更买房人，则原始的协议作废或者直接销毁。陆文兰先后出具的承诺书、情况说明，虽既有表述将房屋卖给李荣桂、吴广英，又有表述将房屋卖给李杭。基于李杭系李荣桂、吴广英之子，民间传统上习惯子继父业、子与父母系一家，故李杭所称案涉房屋系其父母李荣桂、吴广英为其所买，其是产权人��合目前父母为子女添置财产的惯例。退一步讲，无论是李杭还是其父母李荣桂、吴广英购买案涉房屋，都不能否认同一事实，案涉房屋已被陆文兰出售。经一审法院通过向大冈镇卧龙新区中区居民韦治国、刘东如调查，周边居民均陈述案涉房屋已出卖给李荣桂一家，目前由李荣桂儿子居住。如若按郭玉樵、郭琦、郭君、郭红所述案涉房屋并未出卖给李杭，则李杭长期居住该房屋，既未支付租金，双方又无其他经济往来，甚至郭玉樵、郭琦、郭君、郭红多年不向李杭主张任何权利，明显难以自圆其说。作为案涉房屋买卖的实际参与人陆文兰已经逝世，陆文兰与李杭之间是否发生交易只能通过现有书面证据、案涉房屋现状、使用情况等，运用经验规则与逻辑规则形成判断来认定本案事实，通过对上述证据及审理情况的分析，吴广君、李杭可能出于某些方面考虑，在几次审理中陈述交易时间、缘由等虽有部分出入，但综观本案事实，对证据等进行分析后，可以认定陆文兰事实上已将案涉房屋出卖给李杭。至于陆文兰是否有权处理案涉房屋，现有证据不足以证明陆文兰处分该房产时郭玉樵为共有人。且陆文兰处理房产时其配偶郭大发仍在世，郭玉樵、郭琦、郭君、郭红并未提交任何证据证明郭大发生前对案涉房屋的处分存在异议，在李杭一家居住至今的情况下，郭玉樵、郭琦、郭君、郭红再以陆文兰无权处分案涉房屋作为抗辩理由，明显与事实不符。第二、目前，因案涉房屋虽有村镇房屋所有权证及国有土地使用证，但因缺乏案涉房屋规划许可证，相关行政部门尚未对涉案房屋权属进行认定，亦无法办理产权证换证手续和过户手续。基于此，对于李杭与陆文兰之间房屋买卖行为是否有效尚不能认定，吴广君更无依据凭借其与李杭之��的约定对涉案房屋主张权利，故对吴广君要求协助办理过户登记手续的诉讼请求，因尚不具备起诉条件，本院不予处理。综上所述，因涉案房屋现状无法办理过户等手续，故应驳回吴广君的诉讼请求。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回吴广君的诉讼请求。案件受理费80元，由吴广君负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，涉案房屋系由江苏大龙集团公司分配给陆文兰，且该房产登记在陆文兰名下，并向其发放了村镇房屋所有权证，直到目前该房屋因缺少规划许可证，无法办理产权证换证手续，同时该房屋于2003年即由李��入住至今，该事实依法应予认定。关于涉案房屋是否系陆文兰出售给李杭的问题。1.根据2003年6月陆文兰出具的《承诺书》以及2014年1月21日陆文兰出具的《房屋变更买主情况说明》，能够证明涉案房屋系陆文兰于2003年9月份出售给李荣桂、吴广英夫妇（系李杭父母），且双方钱屋交讫完毕；2.根据李杭父母李荣桂、吴广英夫妇于2017年3月6日出具的《说明》，其中关于陆文兰将涉案房屋出售的时间与价格等与陆文兰出具的上述情况说明等材料的内容相一致并相互印证，而关于该房屋是否系李杭购买的问题，该《说明》中的相关陈述也与李杭本人的陈述相一致，可以证明涉案房屋系李杭父母李荣桂、吴广英出资为李杭购买，且由李杭居住至今；3.郭玉樵、郭琦、郭君、郭红虽认为涉案房屋并未由陆文兰出售给李杭，但并未能提交相关有效证据对李杭居住涉案房屋至今的原因作出合理的解释，且并不影响对陆文兰出售该房屋事实的认定；4.涉案房屋系江苏大龙集团公司分配给陆文兰，且产权登记在陆文兰名下，无证据证明陆文兰出售房屋时郭玉樵为房屋共有人，同时陆文兰2003年出售该房屋时其配偶郭大发仍在世直到2010年才去世，无证据证明郭大发生前对陆文兰出售案涉房屋以及李杭居住涉案房屋多年的事实和行为存在过异议，故郭玉樵、郭琦、郭君、郭红主张陆文兰无权处分，依据不足。综上，郭玉樵、郭琦、郭君、郭红的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人郭玉樵��郭琦、郭君、郭红负担。本判决为终审判决。审判长　　樊丽萍审判员　　孙曙光审判员　　谢超亮二〇一七年八月二十一日书记员　　许其娟来源：