（2017）内0105民初1612号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-11-03
案件名称
朱三女与呼和浩特市五和兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市赛罕区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱三,呼和浩特市五和兴房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条
全文
呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0105民初1612号原告:朱三女，无业，现住呼和浩特市。委托代理人:谢利星，内蒙古久晖律师事务所律师。被告：呼和浩特市五和兴房地产开发有限公司。法定代表人于龙飞，公司执行董事。委托代理人：锡林图雅、刘雅茜，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告朱三女诉被告呼和浩特市五和兴房地产开发有限公司（以下简称五和兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月27日作出（2015）赛民初字第03411号民事判决书，被告五和兴公司不服上诉于呼和浩特市中级人民法院，呼和浩特市中级人民法院于2016年10月12日发回本院重审。本院于2017年3月6日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2017年5月11日公开开庭进行了审理。原告朱三女及其委托诉讼代理人谢利星、被告五和兴公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱三女提出以下诉讼请求：1、请求确认原被告之间的签订的商品房买卖合同无效；2、判令被告返还购房款274296元及利息24472.3元元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。本案在发回重审开庭审理时，经本院释明，原告变更了诉讼请求：1、请求解除原、被告之间签订的商品房认购协议书；2、请求判令被告返还购房款264296元及双倍返还定金20000元，支付违约金2989元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：朱三女于2013年10月30日与五和兴公司签订《商品房认购协议书》，向五和兴公司购买位于呼和浩特市××区号房屋，建筑面积47.77平米，单价每平米7177.5元，总价342869元，朱三女以分期付款方式购买，已给付五和兴公司总计274296元（含订金1万元）。一、购房时五和兴公司没有详尽告知朱三女该项目情况，朱三女2015年查看房屋得知该房产项目施工处于半停止状态，获悉项目五证不全，双方签订的协议书中约定了所购房屋的基本情况，付款昂视，违约责任，交付期限，房屋交接，产权登记，装修标准等主要条款。符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，该房产项目没有取得预售许可证，根据相关法律，应当认定该协议无效。二、朱三女2013年10月27日交付10000元订金，2013年10月30日交付161435元房款，2014年10月30日交付102861元房款，共计274296元，五和兴公司应当返还，同时，根据订金规则应当返还双倍订金，支付违约金2989元。综上，朱三女基于相关法律规定，向法院提起诉讼，请求支持朱三女的诉请。五和兴公司辩称：一、朱三女与五和兴公司签订的《商品房认购协议》未约定五和兴公司迟延交房情形下朱三女享有解除权，故朱三女诉请解除《商品房认购协议》无合同依据而不能成立。二、朱三女从未就解除《商品房认购协议》而向五和兴公司进行催告，诉请解除《商品房认购协议》无法律依据，依法不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据上述法律规定，解除合同应当向对方发出解除通知。而五和兴公司从未收到过朱三女解除通知，故朱三女未就解除《商品房认购协议》向五和兴公司进行过催告，故朱三女诉请解除协议，无法律依据。三、朱三女请求法院判令解除合同的诉请既无合同依据，又无法律依据，故朱三女要求五和兴公司返还已付购房款，双倍返还定金并支付违约金的诉请不能成立。综上，朱三女的全部诉讼请求均不能成立，请求人民法院依法驳回朱三女的诉讼请求，以维护五和兴公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了举证、质证。朱三女提交了以下证据：第一组《商品房认购协议书》、收据；第二组：催告函、邮寄单回执短信。五和兴公司对朱三女第一组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可；对朱三女第二组证据真实性、合法性、关联性均不认可。五和兴公司未提交证据。本院对双方均无异议的证据予以确认，并在卷作证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月30日,朱三女与五和兴公司签订《商品房认购协议书》，协议约定：”朱三女购买五和兴公司位于呼和浩特市××区号房屋，建筑面积47.77平米，单价每平米7177.5元，总价342869元；付款方式为分期付款，即买受人于签订协议之日交纳房款50%即171435元，封顶时交纳房款30%即102861元，交钥匙之日交纳房款20%即68573元；五和兴公司应当在2015年11月15日前将主体经验收合格的商品房交付朱三女使用；如五兴和公司迟延交付房屋的，每迟延一日，按朱三女已付款的万分之零点二向朱三女支付违约金；商品房达到交付条件后，五和兴公司通知朱三女办理交付手续；待项目取得预售许可后，双方另行签订商品房买卖合同及补充协议。朱三女于2013年10月27日向五和兴公司交纳定金10000元，于2013年10月30日向五和兴公司支付购房款264296元，共计交纳274296元。五和兴公司未按约定于2015年11月15日前向朱三女交付房屋。2016年12月9日朱三女以EMS快递的方式向五和兴公司发出《催告函》，该单快递于2016年12月10日由中国邮政快递员妥投至五和兴公司快递柜。本院认为,朱三女与五兴和公司签订《商品房认购协议书》，系当事人真实意思表示。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：”当事人签订认购书、订购书、预定书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据本院查明的事实和上述法律规定，朱三女对诉争房屋未取得预售许可证是知情的，其与五兴和公司签订的《商品房认购协议书》属于预约合同，应为有效合同。庭审时经本院释明，朱三女变更诉讼送请求为解除朱三女与五和兴公司之间签订的商品房认购协议书，并要求五和兴公司返还购房款264296元及双倍返还定金20000元、支付违约金2989元。对此，本院认为，朱三女以EMS快递的方式向五和兴公司发出《催告函》，虽然五和兴公司抗辩其未收到朱三女的《催告函》，但朱三女提供的证据”邮寄单回执短信”充分证明《催告函》已经妥投至五和兴公司，且五和兴公司未提供相反的证据推翻朱三女的证据，因此，朱三女的《催告函》已经到达五和兴公司。根据《合同法》第九十四条第（三）款规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”以及《合同法》第九十六条第（一）款规定;”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”五和兴公司在合理期限内未履行与朱三女签订《商品房买卖合约》，亦未交付房屋的义务，因此，双方之间签订的《商品房认购协议书》自五和兴公司收到朱三女催告函之日起十五日后即解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，朱三女可以要求五和兴公司恢复原状，因此，对朱三女解除合同及返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。对朱三女要求五兴和公司双倍返还定金及承担违约金的请求，根据《合同法》第一百一十四条规定;”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。”《合同法》第一百一十五条规定：”当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后定金应当抵作价款或者收回。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”朱三女与五和兴公司在《商品房认购协议》中对违约金作出了明确约定，朱三女在签订《商品房认购协议》当日，向五和兴公司交纳定金10000元，且五和兴公司未履行与朱三女签订《商品房买卖合约》，亦未交付房屋的义务，已构成违约，因此，五和兴公司应当按照约定向朱三女支付违约金，但根据《合同法》第一百一十六条规定：”当事人即约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择试用违约金或者定金。”朱三女在审理过程中，放弃了违约金的请求，仅要求五和兴公司双倍返还定金，故对朱三女要求五和兴公司双倍返还定金的请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除朱三女与呼和浩特市五和兴房地产开发有限公司2013年10月30日签订的《商品房认购协议书》；二、呼和浩特市五和兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还朱三女购房款274296元，并双倍返还定金即20000元。如果呼和浩特市五和兴房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2891元（朱三女已预交），由呼和浩特市五和兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 乌云毕力格代理审判员 郭 令 怡人民陪审员 郭 丽 珍二〇一七年八月二十一日书 记 员 张 莉 媛 关注公众号“”