（2017）黔8601民初175号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2018-08-07

案件名称

贵州童乐湾投资管理有限公司与深圳市华文教育发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

贵阳铁路运输法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

贵州童乐湾投资管理有限公司,深圳市华文教育发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百二十七条，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款

全文

贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书(2017)黔8601民初175号原告：贵州童乐湾投资管理有限公司，住所地贵阳市云岩区富水中路恒生大厦。法定代表人：袁豫贵，公司总经理。委托诉讼代理人：代文帅、兰天，贵州中孚律师事务所律师。被告：深圳市华文教育发展有限公司，住所地深圳市福田区侨香村1栋裙楼三层D01号。法定代表人：张安华，公司总经理。委托诉讼代理人：刘红生，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原告贵州童乐湾投资管理有限公司与被告深圳市华文教育发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州童乐湾投资管理有限公司的委托诉讼代理人代文帅、兰天，被告深圳市华文教育发展有限公司委托诉讼代理人刘红生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州童乐湾投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年2月21日至2016年9月26日租金（联营费、物管费、空调费）396595元；2.判令被告向原告支付水电费13788.5元；3.判令被告向原告支付违约金110000元(以396595元为基数，从2016年8月1日起，每日按0.5%计算至2016年9月26日。)；4.判令被告向原告支付未及时腾空商铺产生的占用费137370元（2016年9月27日-2016年11月22日）；5.判令被告向原告支付因腾空商铺产生的费用50000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年9月1日,原、被告签订《商场联营合同》，约定原告将位于富水中路恒生大厦羲和童乐湾二楼商铺(面积445㎡)提供给被告用于经营EQ童学儿童情商教育，双方对联营期限、费用、支付方式、缴纳保证金及违约责任进行了约定。合同签订后，原告按照约定将商铺提供给了被告经营，但被告并未按照约定按时支付费用。为此，双方于2016年7月13日签订《补充协议》，对被告所欠的租金、物管费进行了确认，被告并承诺于2016年7月31日前一次性交清所欠的租金及物管费。但，被告并未按照《补充协议》的约定付款，也未按双方签订的《商场联营合同》支付相关费用。原告于2016年9月26日根据《商场联营合同》第九条第二款的约定“乙方未按时或足额向甲方支付所有应付款项的(包括但不限于不足保证金、支付联营费、物业管理费等)均属乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款0.5%的违约金。超过15日的，甲方有权解除本合同，并采取措施收回房屋，联营保证金作为违约金赔偿甲方。”向被告发函，单方解除了《商场联营合同》，并要求被告及时付清相关款项，否则原告有权强行进入商铺并腾空。到期后，被告并未按照原告发函的内容履行，原告于2016年11月22日将商铺腾空。被告的行为已构成严重违约，原告为维护自身的合法权利，特诉至法院。被告深圳市华文教育发展有限公司辩称，原、被告之间是联营关系，并非租赁关系。合同签订后，被告向原告支付了诚意金10000元、保证金140000元，截止2016年8月3日已经支付原告联营费905788元，按照合同约定应付联营费324300元。原告为招商，与被告签订了虚假合同，原告无权依该合同要求被告履行义务。双方属于联营关系，但原告确以租赁关系要求被告，经常以锁门、停电的方式妨碍联营企业经营，企业持续处于亏损状态，2016年6月1日被迫关门停业。根据联营企业相关法律规定，原、被告之间应当共负盈亏、共担风险，被告有权在亏损状态下不支付联营费，且原告每月固定收取的联营费属于法律中的保底条款，该条款应属无效。原告与被告法定代表人张安华之间的往来系张安华个人行为，对被告公司不发生法律效力。对原告庭审结束后提交的《合同解除协议》，因已经超过举证期限，对该证据不发表质证意见。本院经审理认定事实如下：2006年8月15日，贵阳汇明房地产开发有限公司将其所有的贵阳市云岩区富水中路11号恒生大厦（包括1、2、3、4层）房屋出租给贵州羲和广场商贸有限公司使用，租赁期限15年（2006年8月13日至2021年8月13日止）。此后，贵州羲和广场商贸有限公司与原告签订《商场联营合同》，约定贵州羲和广场商贸有限公司将位于贵阳市云岩区富水中路11号正大羲和广场2楼、4楼交给原告使用，合同期限2016年1月1日起至2018年12月31日止（36个月）。2014年8月15日，原告与被告签订《商场联营合同》，约定原告将贵阳市云岩区富水中路11号恒生大厦羲和童乐湾2楼房屋（面积445㎡）以联营方式提供给被告使用，联营期限7年（2014年9月1日起至2021年8月1日止），联营费以固定金额交纳：2014年9月1日至2015年8月31日每月15000元，2015年9月1日至2016年8月31日每月15750元，2016年9月1日至2017年8月31日每月16537元。联营费从2014年11月4日开始收取。物业管理费10元/㎡，电费1.5元/度，水费4.5元/立方。2014年8月28日，原告与被告签订《合同解除协议》，约定自协议签订之日起，双方自愿解除2014年8月15日签订的《商场联营合同》，任何一方不得再以任何理由要求对方履行《商场联营合同》。2014年9月5日，原告与被告签订《商场联营合同》，约定原告将贵阳市云岩区富水中路11号恒生大厦羲和童乐湾2楼房屋（面积445㎡）以联营方式提供给被告使用，联营期限7年（2014年9月1日起至2021年8月1日止），联营费以固定金额交纳：2014年9月1日至2015年8月31日每月62300元，2015年9月1日至2016年8月31日每月65415元，2016年9月1日至2017年8月31日每月68685元。联营费从2014年11月4日开始收取。物业管理费10元/㎡，电费1.5元/度，水费4.5元/立方，该三项费用随国家相关部门及物业管理公司统一调价做适当调整）。合同签订后，被告向原告支付了140000元保证金和10000元诚意金。2016年3月23日和4月27日，贵州一可童学情商教育投资发展有限公司分别支付原告房租管理费60000元，共计120000元。同年7月13日，原告与被告就被告未按约定支付租金等事宜签订《补充协议》，条文共计6条，被告法定代表人张安华在1、3、4条后签字表示同意并捺手印。协议第1条：原、被告双方共同确认：EQ童学2016年2月21日-6月30日，应交场租物管费等344397元，应交水电费8475.5元，总计352866.5元。已交付120000元，未付232854.5元。协议第3条：鉴于被告资金紧张，原告同意从2016年7月1日起至2016年12月31日，EQ童学每月先交付60000元场租和每月物业管理费、水电费及前欠空调费等费用，在次月15日之前缴纳。剩余每月未交付的场租，在2017年1月15日前缴清，费用合计38664元。协议第4条：若被告每月未按约定时间缴纳场租60000元和每月物业管理费、水电费及前欠空调物管费等费用，在2017年1月15日前缴清38664元，视同被告违约，被告同意将场地物品设施全部归原告所有，不足以赔偿原告的，原告有权向被告追索。同时，原告有权单方面解除《租赁合同》及补充协议，被告缴纳的保证金不予退还。同年8月2日，被告法定代表人张安华以被告名义向原告确认：由于被告资金紧张，先行支付60000元，剩余170000元的租金以及管理费、水电费等（具体金额以财物往来对账金额为准）在本月15号之前支付完毕。同年8月3日，贵州一可童学情商教育投资发展有限公司支付原告租金管理水电费60000元。另查明，被告深圳市华文教育发展有限公司租赁涉案房屋交由贵州一可童学情商教育投资发展有限公司（EQ童学）使用。租金物管等相关费用由被告深圳市华文教育发展有限公司以贵州一可童学情商教育投资发展有限公司名义支付给原告。本院认为，原、被告2014年8月15日签订的《商场联营合同》，同年8月28日经双方协议解除，被告辩称以该《商场联营合同》约定标准计算相关费用的抗辩，本院不予支持。2014年9月5日，原、被告所签订《商场联营合同》，系双方当事人真实意思表示，无违反法律强制性规定，应合法有效。关于本案纠纷性质，本院认为根据原、被告双方来往支付凭证以及来往信息，可判定双方名义上系联营合作关系，其实质为房屋租赁关系。被告辩称本案系联营合同纠纷，本院不予采纳。关于被告法定代表人张安华以被告公司名义与原告签署的协议，对被告公司是否有约束力。本院认为张安华系被告法定代表人，有权对外代表被告从事民事活动，责任由被告公司承担。对被告辩称张安华行为系个人行为，本院不予采纳。关于被告所欠付的租金，根据双方2016年7月13日签订的《补充协议》以及被告同年8月3日支付的60000元，被告尚欠原告2016年2月21日-6月30日租金164379元（＝344397元-120000元-60000元）。关于2016年7月1日至2016年9月26日房屋租金，其中联营费134100元（＝65415+68685元），物管费8900元（＝445㎡×10元/㎡×2），合计143000元。关于原告所主张的空调费，因双方合同并未约定该项费用，且原告未能提供相应证据予以佐证，该项费用本院不予支持；关于物管费的变动，原告未能提供国家相关部门及物业管理公司统一调价的证据，本院按照约定10元/㎡计算。综上，被告尚欠原告房屋租金（联营费和物管费）307397元。关于水电费，根据双方2016年7月13日签订的《补充协议》，被告尚欠原告2016年2月21日-6月30日水电费8475.5元。关于2016年7月1日至2016年9月26日的水电费，因原告提供的证据不足以证明被告实际发生的水电费用，被告辩称其从6月1日关门停业，亦未提供相应证据予以证明。故本院本着公平原则，结合被告2016年2月21日-6月30日月均发生水电费酌情4024.5元。故被告尚欠原告水电费12500元。关于房屋占用费，2016年9月26日，原告根据《商场联营合同》第九条的约定解除了合同，根据该约定，原告有权采取措施收回房屋。本院认为，原告应在合理时间内收回房屋，而迟延收回房屋，所造成的损失应由其自己负担。故该项诉请本院不予支持。关于2016年8月1日至2016年9月26日期间的违约金，根据本案查明的事实，被告确属未按照约定支付相应费用，原告主张违约金符合法律规定，应予以支持。但违约金数额计算过高，本院按照被告欠付费用319897元（307397元+12500元）为基数，按照月息2%计算，即12795.88元。关于因腾空商铺产生的费用，原告提供的证据不足以支持其主张，但原告自行收回商铺，必然会产生费用，本院酌情10000元。综上，被告尚欠原告租金307397元、水电费12500元、违约金12795.88元、因腾空商铺产生的费用10000元，因被告未按时支付相关费用，本院已经支持原告违约金的诉请，故被告已经支付给原告的保证金140000元和诚意金10000元用于抵扣租金，即被告尚欠原告租金157397元、水电费12500元、违约金12795.88元、因腾空商铺产生的费用10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告深圳市华文教育发展有限公司自本判决生效之日起支付原告贵州童乐湾投资管理有限公司2016年2月21日至2016年9月26日商铺租金157397元；二、被告深圳市华文教育发展有限公司自本判决生效之日起支付原告贵州童乐湾投资管理有限公司水电费12500元；三、被告深圳市华文教育发展有限公司自本判决生效之日起支付原告贵州童乐湾投资管理有限公司违约金12795.88元；四、被告深圳市华文教育发展有限公司自本判决生效之日起支付原告贵州童乐湾投资管理有限公司因腾空商铺产生的费用10000元；五、驳回原告贵州童乐湾投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5439元，由原告贵州童乐湾投资管理有限公司负担3362元，被告深圳市华文教育发展有限公司负担2077元（此款原告已预交，被告深圳市华文教育发展有限公司在本判决生效之日径行支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员　　陈　洪二〇一七年八月二十一日法官助理　　陈尚军书 记 员　　刘　敏 微信公众号“”