（2016）川01民终5565号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2017-10-31

案件名称

成都瑞大企业管理有限公司、雍芝文房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

成都瑞大企业管理有限公司,雍芝文,陈贤荣,四川艺术职业学院

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书(2016)川01民终5565号上诉人（原审被告）：成都瑞大企业管理有限公司。法定代表人：吴小平，董事长。委托诉讼代理人：闫林，四川君益律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊。被上诉人（原审原告）：雍芝文。委托诉讼代理人：罗沛，四川中民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈贤荣。委托诉讼代理人：罗沛，四川中民律师事务所律师。原审第三人：四川艺术职业学院。法定代表人：陈智林，院长。委托诉讼代理人：何庆书，四川上浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏畅，四川上浩律师事务所律师。上诉人成都瑞大企业管理有限公司（以下简称瑞大公司）因与被上诉人雍芝文、陈贤荣，原审第三人四川艺术职业学院（以下简称四川艺院）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2015）温江民初字第00613号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人瑞大公司的委托诉讼代理人闫林、张俊，被上诉人雍芝文及其委托诉讼代理人罗沛，被上诉人陈贤荣的委托诉讼代理人罗沛，原审第三人四川艺院的委托诉讼代理人何庆书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判瑞大公司向雍芝文、陈贤荣退还保证金150000元及占用资金利息的50%，驳回雍芝文、陈贤荣的其他诉讼请求。事实和理由：1、一审中，雍芝文、陈贤荣未举示证据证明其向瑞大公司支付了保证金，反而是瑞大公司提交了一份雍芝文、陈贤荣转账支付15万元的银行凭证。一审庭审中，证人乐某虽然认可收到了屈林交来的电子阅览室和发廊定金20万元，但雍芝文、陈贤荣不能提供将该20万元支付给乐某的证据。因此，现有证据只能证明雍芝文、陈贤荣向瑞大公司支付了15万元保证金，而非一审判决认定的40万元。此外，证人乐某出具的《收条》载明收到的是“电子阅览室和发廊定金”，而在2014年12月16日，雍芝文曾向一审法院起诉瑞大公司，要求退还发廊定金5万元，后又自行撤诉，改由敬子江起诉。在该案中，瑞大公司已退还保证金5万元，因此，雍芝文、陈贤荣在本案中再次要求退还发廊保证金5万元，不应得到支持。2、案涉商铺至今未取得规划许可证，瑞大公司亦从未向雍芝文、陈贤荣发出任何进场装修的指令，雍芝文、陈贤荣擅自装修造成的损失应由其自行承担。瑞大公司对此没有任何过错，一审法院认定瑞大公司应对装修损失承担50%的赔偿责任，适用法律错误。雍芝文、陈贤荣共同辩称，1、一审判决认定瑞大公司已收到雍芝文、陈贤荣交纳的保证金40万元正确，瑞大公司应当退还全部保证金并赔偿资金利息损失。2、关于装修损失，一审中经第三方专业机构鉴定确认，各方对损失的数额都没有异议。原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。四川艺院述称，其对雍芝文、陈贤荣与瑞大公司之间签订租赁合同的情况并不知情，四川艺院从未授权任何人在校园内开设网吧等进行娱乐经营，在知晓案涉房屋被用于开设网吧后，四川艺院立即通知雍芝文、陈贤荣撤场。对一审法院认定的事实予以认可，请求二审法院依法判决。雍芝文、陈贤荣向一审法院起诉请求：1、瑞大公司退还保证金40万元、支付定金利息（按照年利率24%计算）15万元、支付违约金2万元、双倍赔付诚意金40万元、赔偿筹建设备等损失111万元、支付违约金利息（按照协议年利率24%计算）55万元，合计263万元；2、瑞大公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年4月13日，瑞大公司与四川艺院签订《四川艺术职业学院后勤经营管理承包合同》，约定四川艺院委托瑞大公司对学生公寓、师生食堂、小超市等约4万平方米的建筑进行经营管理，瑞大公司承包师生食堂、学生公寓、小超市期限为十一年，承包期自2011年9月1日至2022年7月30日止。瑞大公司需交纳十一年经营承包费共计2200万元。同时约定未经四川艺院同意，瑞大公司不得将食堂、小超市全部或部分转租于他人。2011年11月8日，雍芝文与瑞大公司签订《商铺（摊位）租赁合同书》，约定雍芝文、陈贤荣租用瑞大公司位于成都市温江区某商铺作为经营电子阅览室使用。租用期限为七年。在合同签订之日，雍芝文、陈贤荣须向瑞大公司支付人民币贰拾万元整，作为履约保证金。瑞大公司须于2012年12月18日将该商铺（摊位）交付雍芝文、陈贤荣使用。瑞大公司在《商铺（摊位）租赁合同书》上加盖公司公章和法定代表人的印章。2012年7月20日，陈贤荣与瑞大公司签订《商铺租赁诚意金缴纳协议》，约定雍芝文、陈贤荣租用瑞大公司位于成都市温江区某商铺作为经营电子阅览室使用。雍芝文、陈贤荣先期缴纳商铺租用诚意金200000元（大写：贰拾万元），租用合同及期限待商铺交付时签订正式的《商铺租赁合同》，届时商铺租用诚意金转商铺保证金。雍芝文、陈贤荣缴纳商铺租用诚意金后，瑞大公司应保证雍芝文、陈贤荣租赁商铺的权益，若瑞大公司单方违约，应按雍芝文、陈贤荣缴纳商铺租用诚意金的双倍进行违约赔偿，瑞大公司应赔偿雍芝文、陈贤荣在试营业期间所投入的装修、装饰、进货等各项损失，并按投入资金总额付雍芝文、陈贤荣利息（月息按0.02计算）。2011年8月16日，雍芝文、陈贤荣向瑞大公司缴纳20万元保证金。2011年10月25日，雍芝文、陈贤荣向瑞大公司缴纳20万元保证金。2012年3月2日，瑞大公司向雍芝文出具《介绍信》：“兹介绍刘杰等壹位到你处办理洽谈你所经营的四川艺术职业学院综合服务楼电子阅览室和发廊的装修相关事宜。”雍芝文、陈贤荣于2012年8月进入涉案商铺进行装修，2012年10月装修完毕，2012年11月，四川艺院告知其在校内开设网吧属违法行为，要求其立即关闭，雍芝文、陈贤荣遂将涉案商铺关闭，后雍芝文、陈贤荣将涉案房屋内的桌椅沙发、网络设备、电脑等搬走。同时查明，雍芝文与陈贤荣系合伙经营涉案电子阅览室。另查明，案涉房屋在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证。本案审理过程中，雍芝文、陈贤荣申请对其装修的已形成附合的装饰装修物现值进行鉴定。一审法院依法委托四川建科中联资产评估事务所有限公司对上述鉴定事项进行鉴定，四川建科中联资产评估事务所有限公司于2015年8月25日出具《成都市温江区人民法院审理房屋租赁合同纠纷案涉及的已形成附合的装饰装修物评估报告》（建科资评字（2015）第010号），评估结论为：委托方委托鉴定评估的已形成附合的装饰装修物资产在基准日2012年12月30日的评估价值为210858元。雍芝文、陈贤荣、瑞大公司及四川艺院对此均未提出异议。一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商铺（摊位）租赁合同书》、《四川艺术职业学院后勤经营管理承包合同》、《商铺租赁诚意金缴纳协议》、2011年8月16日《收条》、2011年10月25日《收据》、银行转账凭条、2012年3月2日《介绍信》、2011年7月9日单据、证人乐某证言、四川艺院出具的《情况说明》、《合伙经营协议书》、《成都市温江区人民法院审理房屋租赁合同纠纷案涉及的已形成附合的装饰装修物评估报告》（建科资评字（2015）第010号）、庭审笔录以及各方当事人的陈述。一审法院认为，关于雍芝文、陈贤荣、瑞大公司签订的《商铺（摊位）租赁合同书》和《商铺租赁诚意金缴纳协议》的效力问题。经一审庭审查明案涉房屋在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故雍芝文、陈贤荣、瑞大公司签订的《商铺（摊位）租赁合同书》和《商铺租赁诚意金缴纳协议》违反了法律的强制性规定，应为无效合同。关于合同无效后的责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因案涉合同被认定为无效，瑞大公司因该合同取得的保证金应退还给雍芝文、陈贤荣，故对雍芝文、陈贤荣要求瑞大公司退还保证金40万元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于雍芝文、陈贤荣所诉资金利息的问题。瑞大公司作为出租人，在明知涉案租赁物尚未取得建设工程规划许可证是不能使用的情况下，仍与雍芝文、陈贤荣签订租赁合同，致使合同目的无法实现，而雍芝文、陈贤荣作为承租人，未谨慎审查租赁物是否具备规划许可等条件而予以承租，亦存在过错，在没有证据证明任何一方对签订无效合同的行为有诱导性或者其他承诺的情况下，双方对案涉合同无效的责任应当各自承担一半的责任。故瑞大公司应返还雍芝文、陈贤荣交付的保证金及占用资金期间的利息的50%，该利息应按同期银行贷款利率计付。对于雍芝文、陈贤荣所诉按照同期银行贷款利率的四倍计算资金利息损失的主张，因无法律规定，一审法院不予支持。对于雍芝文、陈贤荣主张瑞大公司支付违约金2万元、双倍赔付诚意金40万元、支付违约金利息55万元的诉请，因案涉合同被认定为无效，雍芝文、陈贤荣依据案涉合同条款主张违约金及赔付诚意金已无依据，故雍芝文、陈贤荣的该项主张于法无据，一审法院不予支持。关于雍芝文、陈贤荣提出的要求瑞大公司赔偿装修损失111万元的诉讼请求。瑞大公司将涉案房屋交付给雍芝文、陈贤荣使用，并同意雍芝文、陈贤荣对房屋进行装修，现雍芝文、陈贤荣已将桌椅沙发、网络设备、电脑等物品搬走，即未形成附合的装饰装修物已搬走。则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，雍芝文、陈贤荣、瑞大公司双方应按照导致合同无效的过错各自分担装修物的现值损失。关于损失大小。雍芝文、陈贤荣、瑞大公司及四川艺院对一审法院委托四川建科中联资产评估事务所有限公司作出的评估报告均未提出异议。据此，一审法院采信该份评估报告书作为认定装修损失的依据，即确认雍芝文、陈贤荣的装修物现值损失为210858元。对雍芝文、陈贤荣的装修损失，应由雍芝文、陈贤荣、瑞大公司双方按总价210858元各自承担一半，即瑞大公司应赔偿雍芝文、陈贤荣105429元。对雍芝文、陈贤荣超过该范围的损失请求，一审法院不予支持。其中关于雍芝文、陈贤荣主张的员工住房租金、员工工资报酬，因无法律依据，一审法院不予支持。其中关于雍芝文、陈贤荣主张的电信光仟费用，依据不足，一审法院不予支持。据此，为维护社会主义市场经济秩序的稳定，维护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、瑞大公司于判决生效后十日内退还雍芝文、陈贤荣保证金400000元及占用资金利息的50%（利息的计算方法：其中以200000元本金为基数，从2011年8月17日起至付清之日止，按同期银行贷款利率进行计算；其中以200000元本金为基数，从2011年10月26日起至付清之日止，按同期银行贷款利率进行计算）；二、瑞大公司于判决生效后十日内支付雍芝文、陈贤荣装修物损失赔偿款105429元；三、驳回雍芝文、陈贤荣的诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费13920元，鉴定评估费2000元，共计15920元，由雍芝文、陈贤荣负担11737元，瑞大公司负担4183元（瑞大公司所应负担的诉讼费已由雍芝文、陈贤荣垫支，瑞大公司在履行上述给付义务时一并履行）。二审中，瑞大公司提出鉴定申请，请求对2011年7月9日的《授权委托书》及2011年8月16日的《收条》中所盖瑞大公司印章的真实性进行鉴定，并对2011年7月9日的《授权委托书》中江季夫签名的真实性进行鉴定，拟证明该《收条》及《授权委托书》不属实，瑞大公司未收到定金20万元。后，瑞大公司于2016年7月18日撤回上述鉴定申请。各方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院另查明，2011年7月9日的《授权委托书》，载明：“同意乐某收取电子阅览室和发廊经营保证金。”该委托书上有江季夫签名，并加盖瑞大公司公章。2011年8月16日的《收条》，载明：“今收到屈林电子阅览室和发廊定金，以后作房租。（金额200000元）”收款人处有乐某签名，并加盖瑞大公司公章。2011年10月25日，瑞大公司出具《收据》，载明收到陈贤荣20万元。该《收据》上加盖有瑞大公司的公章及财务专用章，并有“请将以下款转入农行62×××13，江季夫”手写字样。2011年10月25日，陈贤荣通过银行转账方式向王维芳支付15万元，其中，王维芳的收款账号为62×××78。本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：一、雍芝文、陈贤荣已向瑞大公司交纳的保证金数额的认定。本案中，雍芝文、陈贤荣主张其分别于2011年8月16日、10月25日向瑞大公司支付20万元、20万元，共计交纳保证金40万元；瑞大公司则抗辩主张仅收到2011年10月25日支付的15万元。对此，本院认为，本案中，2011年8月16日的《收条》，收款人处有乐某签字，并加盖瑞大公司公章，再结合瑞大公司于2011年7月9日出具的《授权委托书》的内容，以及一审中乐某的证人证言，能够确认《收条》及《授权委托书》的真实性。瑞大公司虽否认《收条》及《授权委托书》，但在一审中未对其所盖公章的真实性申请鉴定，二审中亦撤回了鉴定申请，故瑞大公司认为《收条》及《授权委托书》系虚假的主张，缺乏证据佐证，本院不予采信。《收条》内容虽为瑞大公司收到案外人屈林交纳的20万元定金，但《收条》原件由雍芝文、陈贤荣持有，证人乐某在一审庭审中亦陈述该笔款项系屈林代雍芝文交纳，一审法院据此认定雍芝文、陈贤荣已于2011年8月16日向瑞大公司交纳定金20万元，并无不当。瑞大公司上诉还主张其中5万元为发廊定金，且已在另案中退还，雍芝文、陈贤荣不能要求重复退还。对此，本院认为，（2015）温江民初字第1162号民事调解书中，当事人为敬子江与瑞大公司，该案中敬子江与瑞大公司之间的房屋租赁合同关系，与本案并非同一法律关系；且敬子江诉称其交付发廊定金5万元的时间为2011年10月25日，而本案中《收条》的出具时间为2011年8月16日，瑞大公司亦未举证证明敬子江交纳的5万元定金包含在案涉《收条》载明的20万元之中，故，瑞大公司主张《收条》中的发廊定金5万元已退还的理由不成立，本院不予支持。庭审已查明，瑞大公司于2011年10月25日出具《收据》，载明收到陈贤荣20万元，该《收据》中加盖了瑞大公司的公章及财务专用章；虽然，瑞大公司提交了同日陈贤荣向案外人王维芳转款15万元的银行交易凭证，但该转款凭证并不足以否认前述《收据》的真实性。一审法院据此认定雍芝文、陈贤荣已于2011年10月25日向瑞大公司缴纳保证金20万元，亦无不当。据此，一审法院认定雍芝文、陈贤荣已向瑞大公司交纳保证金40万元正确，本院予以维持；因案涉合同无效，瑞大公司已收取的保证金应退还雍芝文、陈贤荣并承担50%的资金利息损失。二、瑞大公司应否向雍芝文、陈贤荣赔偿装修损失105429元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”一般情况下，承租人租赁房屋都会按照其使用目的进行装饰装修，以改善房屋的使用功能，使之更加符合承租人的使用要求。因此，前述司法解释中关于“经出租人同意”的理解，并不必然仅表现为出租人明示的同意，还包括在房屋租赁合同被确认为无效前，出租人知道或者应当知道承租人对房屋进行装饰装修而没有明示反对的，均应视为经出租人同意。于本案中，根据《商铺（摊位）租赁合同书》及《商铺租赁诚意金缴纳协议》的约定，瑞大公司应系明确知晓雍芝文、陈贤荣承租案涉房屋的经营用途。合同签订后，瑞大公司向雍芝文、陈贤荣交付房屋，雍芝文、陈贤荣亦于2012年8月入场装修、于2012年10月完成装修并进行经营。在此期间，瑞大公司从未对雍芝文、陈贤荣的装修行为提出任何异议，应认定瑞大公司默示同意。在此情况下，一审法院通过司法评估程序确认案涉房屋中已形成附合的装修物现值，并依据前述司法解释的规定，认定双方各自承担一半损失，并无不当，本院予以维持。瑞大公司以雍芝文、陈贤荣系擅自装修为由上诉主张不应承担损失赔偿责任的理由不成立，本院不予支持。综上，瑞大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3768元，由上诉人成都瑞大企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　龚　耘审判员　赵　锋审判员　何广智二〇一七年八月二十一日书记员　梅芳芝百度搜索“”