（2017）苏1322民初3245号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2018-01-12
案件名称
汤承法与江苏新五洲置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沭阳县人民法院
所属地区
沭阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汤承法,江苏新五洲置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1322民初3245号原告：汤承法，男，1966年7月14日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。被告：江苏新五洲置业有限公司，住所沭阳县沭城街道苏州中路梦溪中学南侧皇冠世纪花园小区售楼部。法定代表人：邢根坤，该公司董事长。委托代理人：倪尔谋，江苏序阳律师事务所律师。委托代理人：于洪芳，江苏序阳律师事务所律师。原告汤承法诉被告江苏新五洲置业有限公司（以下简称新五洲公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案，后依法适用普通程序，于2017年5月31日公开开庭进行了审理。后于2017年6月15日进行听证。原告汤承法的委托代理人倪尔谋、被告新五洲公司的委托代理人刘洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤承法向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告逾期交房违约金30938.5元（以545974元为基数，自2016年2月29日起至2016年5月24日止，按照月利率2%计算）。事实和理由：2014年3月22日，原、被告签订商品房买卖合同,约定原告购买被告开发的皇冠世纪花园小区7幢3单元1703室房屋，总价款545974元,原告通过按揭贷款方式支付房款。合同还约定出卖人应在2016年2月28日前将经验收合格的商品房交付买受人，否则应按日向买受人支付已交房款万分之三十的违约金。后原告按照合同约定付清全部房款。至合同约定的交房期届满，被告开发建设的该小区楼房未经综合验收，直至2016年5月24日，该小区1-7号楼才经验收合格并完成备案，2016年5月20日被告才通知原告办理房屋交接手续，构成违约，故提起上述诉请。被告新五洲公司辩称：被告未逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任。理由如下：一、原、被告在合同中约定商品房经验收合格即可交付，故涉案房屋经建设、设计、监理、施工验收合格即符合交付条件。原告称未经综合验收和备案，不符合交付条件不符合双方约定；二、被告按照合同的约定，在涉案房屋符合交付条件时，已经在2016年2月28日前通过邮政特快专递、沭阳电视台滚动字幕等方式通知原告交房，原告没有办理交接手续，责任在于原告。交房通知书中亦写明了被告是2016年2月28日正式交房。综合以上两点，原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回。原告为证明其主张向本院提交以下证据：一、原、被告签订的商品房买卖合同一份，证明涉案房屋总价款545974元，双方约定出卖人应当在2016年2月28日前将经验收合格商品房以书面方式通知买受人办理房屋交接手续。逾期超过30日以后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当自约定交付期限的第二天起至实际交付之日，以已付房款的万分之三十支付违约金；二、首付款交付凭证及公积金贷款合同一份（均为复印件），证明原告已经按照约定交付房款；三、皇冠世纪花园交房通知书复印件一份，证明原告至2016年5月20日才收到被告寄给原告的交房通知书。被告新五洲公司为证明其主张向本院提交以下证据：证据一、沭阳县广播电视的播出证明一份，证明被告于2016年2月20日至27日间通过滚动字幕方式通知购房户办理交房手续；证据二、单位工程质量竣工验收记录一份，证明涉案房屋于2015年12月25经验收合格；证据三、邮寄登记表及案外人孙加国、谢士艳、卢立书、石晓玲的退回信件各一份，证明被告于同一批次向原告邮寄了交房通知书；证据四、证人仲某出庭作证称：“我系沭阳县邮政局的投递员，邮局每年都会为开发公司代办送达上房通知单，一次几百封信件。2016年2月份，我曾至沭阳县××家属区××楼××室向汤承法投递装有交房通知的信件。当时与汤承法联系，汤承法称其不住在沭中，要求我把信件放在东关幼儿园门卫室，并告诉我若没人签字，就放在门卫室即可。东关幼儿园片由我同事熊士伟负责投递，我把信件转给熊士伟，熊士伟当天就将信件投递了，因门卫室的安保人员拒绝签字，熊士伟便将信件放在门卫室了。”对原告提交的证据,被告均无异议。对被告提交的播出证明、单位工程质量竣工验收记录、邮寄登记表的真实性，原告均无异议，但认为播出证明的内容系被告单方制作，且不符合双方约定的以书面方式通知交房的形式；单位工程质量验收记录仅反映涉案房屋经单体验收，不符合交房条件；邮寄登记表中未注明时间，不能证明被告于2016年2月向原告邮寄了交房通知。对孙加国、谢士艳、卢立书、石晓玲的退回信件的真实性无异议，但认为与本案无关联性。对证人仲某的证言原告不予认可。对双方当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对双方存在争议的证据,本院认证意见为：孙加国、谢士艳、卢立书、石晓玲的退回信件与本案无关联性，本院不予认定。证人仲某系涉案邮件的投递人员，与本案的处理结果存在一定利害关系，且其证言系孤证,故对其证言本院不予采纳。本院经审理认定以下事实：2014年3月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的沭阳县皇冠世纪花园7幢3单元1703室房屋，房款545974元，并约定付款方式为首付款115974元，公积金按揭贷款430000元。合同第八条约定“出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房将综合验收合格。3.该商品房经分期验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件……”。合同第九条同时约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三十（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”。合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时。出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房用于住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……3.房款结清后，如出卖人按本合同所列地址通知买受人办理交付手续书面通知后，买受人未在通知期限内办理交付手续视为出卖人已交付该商品房。”后原告依约交付了房款，原告于2016年5月20日收到被告邮寄的交房通知书。同时查明，2015年12月25日，涉案7号楼经单位工程质量专项验收合格，2016年5月24日涉案小区经综合验收合格。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。原、被告订立的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现汤承法依约向新五洲公司支付了购房款，新五洲公司亦应按照约定将经验收合格的商品房交付给汤承法。新五洲公司提供的竣工验收记录可以证明涉案工程于2015年12月25日经竣工验收合格，且双方当事人对该事实均无异议，本院对此予以认定。双方签订的商品房买卖合同明确约定商品房的交付条件为“该商品房经验收合格”，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案。且该合同第八条的约定已明确排除该处“商品房经验收合格”为经综合验收合格，原告主张涉案房屋经综合验收合格并经备案才符合房屋交付条件不符合双方约定，本院不予采纳，应当认定至2015年12月25日，涉案房屋已经符合双方合同约定的交付条件。新五洲公司辩称公司于2016年2月28日以邮寄挂号信的方式通知原告交房，其提供的邮寄登记表仅能证明其曾将相关通知交由邮局邮寄，但投递时间无法确定，被告亦未提供充分证据证明信件已向原告有效送达或者原告应当知道被告已向其邮寄该交房通知的事实，故对被告的该项辩解本院不予采纳。该公司虽于2016年2月20日至27日间通过沭阳县广播电视台以电视字幕方式通知业主交房事宜，但该通知仅说明皇冠世纪花园小区于2016年2月28日起开始交付使用，具体交房时间未明确，且不符合双方关于以书面方式通知买受人办理交房手续的约定，亦无法证明已有效通知到原告。被告于2016年5月20日向原告发出交房通知书，原告于当日收到该通知书，应认定新五洲公司已在2016年5月20日按合同约定书面通知汤承法办理交房手续。因新五洲公司应当根据合同约定于2016年2月28日前，将经验收合格的商品房交付汤承法，但汤承法于2016年5月20日才收到交房通知，故新五洲公司应承担此期间的逾期交房责任。双方约定的违约金标准为按日支付已付房屋款的万分之三十，现原告自愿调整为按照月利率2%计算，系对其民事权利的自愿处分，且未超过双方约定的标准，本院予以支持，经计算，被告新五洲公司应给付原告汤承法逾期交房违约金29118.61元。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告江苏新五洲置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告汤承法逾期交付房屋违约金29118.61元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费574元（原告汤承法预交287元），由原告汤承法负担46元，被告江苏新五洲置业有限公司负担528元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费574元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80）。审 判 长 黄 琳人民陪审员 黄超勤人民陪审员 李克科二〇一七年八月二十一日书 记 员 张 艳书 记 员 陈志勇附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度“”