（2017）内01民终2776号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2017-09-27

案件名称

内蒙古长融房地产开发有限公司与郜喜平房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区呼和浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

内蒙古长融房地产开发有限公司,郜喜平

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内01民终2776号上诉人（原审被告）：内蒙古长融房地产开发有限公司，住呼和浩特市新城区机场北辅路春华会馆202室。法定代表人：王继，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：云雯，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郜喜平，住乌兰察布市。委托诉讼代理人：刘兴廷，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）因与被上诉人郜喜平房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。长融公司上诉请求：1、依法将一审判决第一项改为长融公司支付郜喜平违约金54720.25元；2、本案一、二审诉讼费用由郜喜平承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。长融公司与郜喜平于2010年10月10日签订《商品房买卖合同》，郜喜平向长融公司购买水岸小镇18栋2单元601室，建筑面积136.16平方米。合同约定交房时间为2012年8月29日，长融公司于2014年12月24日通知交房，且一审开庭时也已通知郜喜平尽快办理收房手续，郜喜平对收房事实明确知情且认可。因此，郜喜平存在恶意拖延收房、扩大长融公司损失的主观恶意，此种违反公平诚信原则的行为，不应受到法律保护。在水岸小镇建设过程中，因影响呼和浩特市白塔国际机场而被责令停止施工275天及火车东客站市政工程道路建设影响施工而停工98天，导致工期延误共计373天，属于合同约定的免责期限。双方当事人签订合同时间为2010年10月10日，应在违约天数中合理扣减312天。因此，长融公司应向郜喜平支付的违约金为54720.25元。且长融公司补偿了郜喜平物业费和暖气费，应在违约金中扣减。郜喜平的诉讼请求超过了诉讼时效。双方合同约定的交房时间为2012年8月29日，郜喜平的诉讼时效应自明知或应知权利受侵害之日2012年8月30日计算至2014年8月29日，而郜喜平没有在法律规定的两年内起诉，此种怠于行使权利的行为不应得到法律的支持。另，依据杨政一审民事起诉状，其一审诉讼请求金额仅为128410元，一审判决的金额明显超出了杨政请求的范围，一审法院违反了不告不理的原则，理应改判。郜喜平辩称，不同意长融公司的上诉理由，请求维持原审判决。郜喜平向一审法院起诉请求：1、长融公司承担迟延交房违约金，暂计至2016年12月31日为130951元；2、长融公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年10月10日，郜喜平与长融公司签订了《商品房买卖合同》，约定郜喜平购买长融公司开发的位于呼和浩特市××区西侧、机场高速路北侧水岸小镇18栋2单元601号商品房，建筑面积136.16平方米，总购房款人民币689446元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年8月29日前交房。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；3、政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的；...；5、因非出卖人原因，有关政府部门延迟发出有关批准的文件的。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第（2）项约定：逾期超过30日后，...买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。合同签订后，郜喜平依约向长融公司支付了全部购房款，长融公司未按照合同约定在2012年8月29日前交房，直至起诉前仍未交房。长融公司委托内蒙古公鉴房地产估计有限公司对其开发建设的的位××区的住宅房地产进行市场租赁价格评估，该公司于2016年12月14日出具《房地产估价结果报告》，估计结果为：以2016年12月10日为价值时点,估价对象住宅房地产租赁价格分别为3-10层每天每平方米0.58元、11-21层每天每平方米0.59元、22-25层每天每平方米0.60元、26层每天每平方米0.57元。关于火车东客站广场建设等事宜，呼和浩特市人民政府专题会议纪要（2010）21号说明了主要内容：东客站周边四条规划配套道路（站前南街、东站西路、广场南路、广场东路）于2010年8月10日开工建设，于2010年12月25日修建完毕并投入使用至今。施工时间共计98天。关于”水岸小镇”项目超高楼宇影响机场净空环境事宜，内蒙古呼和浩特市白塔国际机场有限责任公司以内呼机场（2011）148号文件报请呼和浩特市人民政府，内蒙古长融房地产开发有限公司在建”水岸小镇”项目违规建设多做超高楼宇影响机场净空安全。2011年9与7日长融公司在建”水岸小镇”项目被责令停工，2012年6月7日重新取得建设工程规划许可证恢复建设，共计275天。一审法院认为，郜喜平于长融公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。郜喜平按合同约定履行了交付购房款的义务，但长融公司未按合同约定日期将房屋交付郜喜平，构成违约，应承担违约责任。郜喜平要求长融公司承担的违约金天数暂计至2016年12月31日，长融公司提出水岸小镇建设过程中因小区建筑物超高，影响呼和浩特白塔国际机场而被责令停止施工275天及火车东客站市政工程道路建设影响施工98天，导致工程共计延期373天。依据合同第八条约定，如遇商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的，长融公司可据实予以延期，故长融公司主张逾期373天为免责期这一抗辩理由成立，一审法院予以支持，因合同签订日期为2010年10月10日，在火车东站开工之后60天，故长融公司逾期为1271天（1584天-313天）。郜喜平要求长融公司支付违约金按总购房款的日万分之三计算，长融公司提出郜喜平主张的违约金过高，应按评估的相同房屋日租金价格进行计算的抗辩，结合相关法律规定，长融公司主张违约金过高的抗辩于法有据，一审法院予以支持。按照《房地产估价结果报告》以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准，较为公平、合理，亦符合法律及相关司法解释的规定。郜喜平购买的房屋为”水岸小镇”18栋2单元1501号，建筑面积136.16平方米，《房地产估价结果报告》认定的同地段同类型房屋租赁费为0.58元/天/m2，故被告应向原告支付的违约金为：0.58元/天/m2×136.16m2×1271×1.3倍=130486.76元，一审法院予以支持。关于长融公司提出的郜喜平起诉时间超过2年诉讼时效的抗辩，郜喜平于长融公司签订的《商品房买卖合同》，郜喜平向长融公司履行了交纳房款的义务，长融公司至郜喜平起诉之日起未向郜喜平交付房屋，郜喜平未过诉讼时效，故对长融公司的此抗辩理由，一审法院不予支持。关于长融公司提出已于2014年12月24日通知郜喜平交付房屋，但是郜喜平始终拖延办理收房，故后续延迟交付导致郜喜平损失应由郜喜平承担的抗辩，依合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。长融公司没有向法庭提供书面通知的有效证据，登报公告交房不适用针对特定的买受人，长融公司未按约定交房在先，故对长融公司此抗辩理由，一审法院不予支持。关于长融公司提出补偿的半年物业费及一年的采暖费应予以扣减的抗辩，长融公司提供的证明及水岸小镇住宅前期物业服务合同不足以证明其代郜喜平交纳任何费用，故长融公司的该项抗辩理由，不予采信。综上所述，长融公司向郜喜平支付逾期交房违约金130486.76元，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：长融公司于本判决生效后十日内支付郜喜平违约金130486.76元。案件受理费人民币1434元，由郜喜平负担48元，由长融公司负担1386元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审法院是否违反不告不理原则；二、一审判决长融公司支付郜喜平违约金有无事实及法律依据；三、郜喜平的诉讼请求是否超过诉讼时效。针对第一个争议焦点，郜喜平在一审中变更诉讼请求为暂计至2016年12月31日为130951元，故一审法院围绕该诉讼请求审理未超出当事人诉讼请求范围，长融公司的该项上诉理由不能成立。针对第二个争议焦点，长融公司认为郜喜平恶意拖延收房，因此，相关损失应当由郜喜平自行承担。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，长融公司应当以书面形式通知郜喜平办理房屋交付手续并签署房屋交接单。因长融公司未提供相应证据证明其已经书面通知郜喜平交接房屋，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，长融公司应当承担相应不利后果，故其该项上诉理由不能成立。关于长融公司主张补偿的物业费及暖气费应从违约金中扣减的问题，因其并未举证证明在交纳上述费用之时已经通知郜喜平接收房屋或实际向郜喜平交付了房屋，在此情形下，郜喜平并非该房屋相关费用的交纳主体，且对长融公司提出因市政工程建设延期的主张，一审法院已合理扣减相应天数，故长融公司主张上述款项是补偿郜喜平，要求扣减费用的上诉理由，本院不予采纳。针对第三个争议焦点，关于长融公司主张郜喜平诉请超过诉讼时效的问题。因长融公司至今仍未能提交证据证明已经向郜喜平交付房屋，因此一审法院未超过诉讼时效法律规定的认定并无不当。综上所述，长融公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1694元，由上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　马国民审判员　　鄂晓红审判员　　孙　昊二〇一七年八月二十一日书记员　　吴丽诗 来源：