（2015）惠湾法民一初字第1507号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-12-13
案件名称
惠州大亚湾中联房地产开发有限公司与曹园商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
惠州大亚湾中联房地产开发有限公司,曹园,招商银行股份有限公司深圳蔡屋围支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠湾法民一初字第1507号原告：惠州大亚湾中联房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市大亚湾西区龙海二路3号。法定代表人：黄福阳。委托代理人：曾保育，广东宝晟律师事务所律师。委托代理人：肖晓春，该公司员工。被告：曹园，女，汉族，1987年9月15日出生，住址：河南省社旗县，第三人：招商银行股份有限公司深圳蔡屋围支行,住深圳市罗湖区宝安南路3038号金塘大厦首层。负责人：夏安英，系该支行行长。委托代理人：刘中良，广东嘉德信律师事务所律师。委托代理人：鲍泽飞，广东嘉德信律师事务所律师。原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司诉被告曹园、第三人招商银行股份有限公司深圳蔡屋围支行商品房预售合同纠纷一案，本院2015年8月7日立案受理后，依法由审判员邹伟如担任审判长，与审判员曾日华、徐黎组成合议庭。于2016年1月18日公开开庭进行审理后中止审理，于2017年2月28日恢复审理。原告委托代理人肖晓春到庭参加诉讼，被告曹园、第三人招商银行股份有限公司深圳蔡屋围支行经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是“三远怡和园”的开发商。2012年5月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：1、被告向原告购买“三远怡和园”第7幢3202号房，总金额为675424元；2、付款方式及期限：被告于2012年5月31日之前付清房款30%的首期款计205424元，余款计470000元办理银行按揭贷款；3、被告在取得银行贷款后，应按借款合同约定按期、足额偿还按揭贷款。被告连续两期不向银行偿还月供，原告有权解除《商品房买卖合同》并寻求法律保障，被告除应向原告支付总房款5%的违约金外，还应对原告造成的损失承担赔偿责任；4、此外，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向第三人申请按揭贷款，并于2012年9月28日签订《个人购房借款及担保合同》。原告向第三人所属深圳分行出具《个人贷款不可撤销担保书》。然而，在取得按揭贷款后，被告不履行《个人购房借款及担保合同》及《商品房买卖合同》所约定的义务，至今逾期还贷己累计达3期以上。因被告未按时还本付息，第三人已向法院起诉原、被告。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决：1、判令立即解除原告与被告于2012年5月31日签订的、合同编号为7-3202的《商品房买卖合同》；2、判令被告立即协助原告办理《商品房买卖合同》备案注销登记手续；3、判令被告立即支付原告违约金33771元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交的证据有《商品房买卖合同》、收款收据，预告登记表等，拟证明其诉称事实。被告未答辩，未向法庭提交证据。第三人招商银行股份有限公司深圳蔡屋围支行未答辩，未向法庭提交证据。经审理查明:2012年5月31日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定的主要内容有：一、被告向原告购买“三远怡和园”第7幢3202号房，总金额为675424元；二、付款方式及期限：被告于2012年5月31日之前付清房款30%的首期款计205424元，余款计470000元办理银行按揭贷款；三、逾期付款的违约责任，被告如未按合同时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的3%向原告支付违约金；被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。四、交付期限，合同约定的交房时间为2012年3月31日前。合同还就其他事项进行了约定。合同签订当日双方还签订了补充协议，补充协议第十一条第二项第3目约定：买受人在取得银行贷款后，应按借款合同约定按期、足额偿还按揭贷款。出卖人提供阶段性连带责任担保期间，如买受人存在导致银行要求出卖人承担保证责任的，买受人按合同总价款的3%向出卖人承担违约责任。在出卖人承担担保责任之日起15日内，买受人应无条件偿还出卖人因履行保证义务所发生的全部费用；如买受人逾期偿还的，出卖人有权解除合同。被告金合同签订后，被告向原告支付了定金30000元，其他费用914元。2012年9月28日，被告与第三人签订了《个人购房借款及担保合同》，约定被告向第三人借款47万元，贷款期限为360个月；原告为被告的按揭贷款提供连带保证责任。2012年10月11日第三人向被告支付470000元按揭贷款。2015年9月1日由于被告断供，第三人向深圳市罗湖区法院起诉本案原、被告金融借款合同纠纷一案。深圳市罗湖区法院作出如下判决，一、解除原告招商银行股份有限公司深圳蔡屋围支行与被告曹园签订的《个人购房借款及担保合同》。二、被告曹园、李德新应自本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司深圳蔡屋围支行偿还借款本金人民币459718.33元，并按照合同约定及中国人民银行有关规定计付利息、罚息、复利至款项还清之日止（截止至2014年12月22日利息人民币8306.88元，罚息人民币16.19元，复利人民币83.41元）。三、若被告曹园、李德新未按前项判决履行还款义务，则依法处分抵押物（广东省惠州大亚湾西区龙海二路3号三远怡和园7栋3202号房产），所得款项优先用于清偿上述债务；如有不足，被告曹园继续承担清偿责任。四、被告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司对被告曹园、李德新的前项债务承担连带清偿责任；被告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司代偿后，有权向被告曹园、李德新追偿。2017年3月30日由第三人从原告的保证金账户中扣除了代被告应缴纳的本息530202元。本案在审理过程中，因无法以其他方式向被告送达法律文书，本院遂采用公告送达的方式向被告送达，公告刊登于2015年10月17日《人民法院报》G56版，公告期满后，被告未到庭参加诉讼。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、被告实际付款收据及贷款提前到期通知书等证据在卷证实，予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，不违反法律、法规规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定诚信履行相应的义务。原、被告双方约定被告在取得银行贷款后，应按借款合同约定按期、足额偿还按揭贷款。原告提供阶段性连带责任担保期间，如被告存在导致银行要求出卖人承担保证责任的，被告按合同总价款的3%向原告承担违约责任。在原告承担担保责任之日起15日内，被告应无条件偿还原告因履行保证义务所发生的全部费用；如被告逾期偿还的，原告有权解除合同。本案中，因被告没有按照贷款合同的约定向银行缴交月供款导致被告因此承担保证责任，其行为已经构成违约，达到了合同约定的解除条件。因此，原告有权选择解除合同，故原告的该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题。双方约定，被告存在导致银行要求原告承担保证责任的，被告按合同总价款的3%向出卖人承担违约责任，因此被告应向原告支付的违约金为675424×3%＝20262.72元。对于原告多请求部分，本院不予支持。因被告未到庭参加诉讼，本案中原告只提交了被告交纳购房定金30000元的证据，被告首期房款是否足额支付，庭审无法查清，至于原告应退还被告的具体款项，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司与被告曹园于2012年5月31日签订的《广东省商品房买卖合同》（预售合同备案登记号：10D4718）及预告登记手续（粤房地预登惠州字第3300042624号）；被告应协助原告办理《广东省商品房买卖合同》备案注销登记手续；二、被告曹园向原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司支付违约金20262.72元；三、原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司向被告曹园返还30000元购房款；四、以上二、三项相抵，原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司应当退回被告曹园9737.28元，此款限原告自本判决发生法律效力之日起10日内支付;五、驳回原告其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费322元、公告费600元，由原告负担100元，被告曹园负担822元。上述费用已由原告预交，不予退回，由被告在执行中径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 邹伟如审判员 曾日华审判员 徐 黎二〇一七年八月二十一日书记员 陈丹曼书记员 丘志伟 微信公众号“”