（2017）沪0114民初3665号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-12-01
案件名称
陈某与李某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某,李某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初3665号原告(反诉被告)：陈某，男，汉族，1954年12月4日生，住上海市闸北区。被告(反诉原告)：李某某，男，汉族，1972年4月5日生，住山东省。委托诉讼代理人：李泽山，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)陈某(以下称原告)与被告(反诉原告)李某某(以下称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄卉独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈某、被告李某某及其委托诉讼代理人李泽山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年10月18日至2017年2月24日的房租87,499.60元；2、判令被告支付原告违约金17,499.92元(按87,499.60元的20%计算)。事实和理由：2016年4月3日，原、被告签订《厂房租赁合同》，原告将上海市嘉定区嘉某某2000平方米厂房出租给被告使用。合同签订后，原告依约履行全部义务，将厂房交付被告，被告也实际使用了厂房。依照合同约定，被告应于2016年10月18日向原告支付半年房租125,000元，因原告和安亭镇星光村民委员会于2017年2月24日签订了违法建筑拆除协议书，故要求被告支付该期间的房租及违约金。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一、租金应只计算至政府拆迁之日即2016年12月13日止；第二、租赁物并不符合合同目的，因涉案房屋门口有垃圾焚烧，导致被告无法正常使用租赁物，因此被告拒付2个月租金，直至涉案房屋拆迁，仍未解决该问题，故被告不同意支付租金；第三、2016年12月13日已下达拆迁通知，但原告未通知被告，导致被告工程未完工，致使重大损失。据此，被告提出反诉要求：1、判令原告退还被告押金20,800元；2、判令原告赔偿被告搬迁费100,000元；3、判令原告赔偿被告装修损失70,000元。针对被告的反诉，原告辩称，不同意被告的全部反诉请求。第一、《厂房租赁合同》是被告起草的，按照合同约定租金是先付后用的支付方式，逾期按照每天百分之五支付违约金，原告收取的保证金只能抵扣4天的违约金；第二、村委会已向被告支付了20万元搬迁费，其再向原告主张搬迁费没道理；第三、不存在装修费，被告是从100米外的地方搬迁过来的，承租的时候明知涉案房屋是违章建筑，要拆掉的。本院经审理认定事实如下：2016年4月3日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《厂房租赁合同》，约定乙方承租甲方建造在嘉定区安亭镇星光村一栋厂房(以下称涉案厂房)作为木制品加工使用，厂房面积为2000平方米，年租金为250,000元，每半年支付一次，金额为125,000元，保证金为20,800元，先付后用，逾期支付按每天百分之五支付违约金；付款日期为4月18日，下次付款日期为10月18日等。合同签订后，原告向被告交付了涉案厂房；被告向原告支付保证金20,800元及截至2016年10月17日的租金。2016年12月13日，安亭镇星光村民委员会下发《安亭镇环境综合整治违建限期拆除通知书》，通知原告其坐落于田堵组建造面积1100平方米属于违法建筑，已被列入此次安亭镇环境综合整治范围之内。要求业主于2017年前自行搬离，届时村委会将上报相关职能部门组织拆除。2017年2月24日，原告(乙方)与案外人安亭镇星某村民委员会(甲方)就涉及拆除乙方位于星光村田堵建筑面积为2484平方米的违法建筑签订《安亭镇环境综合整治违法建筑拆除协议书》，约定拆除乙方违法建筑的以奖代补金额共计855,900元；乙方同意搬离并负责完成上述需拆除违法建筑实际使用人的搬离工作，并保证于2017年2月28日前腾空列入整治范围内的违法建筑交给甲方统一拆除。审理中，被告确认其于2017年2月24日搬离涉案厂房。关于搬迁费：原告陈述：“2017年2月20日村委会叫我去，叫我带头搬迁，如果在3月底前搬迁交房，给我100元搬迁费，叫我按规定给房客李某某50元。我考虑再三，觉得这事难度很大。所以我提出来，房东和房客分开来谈，村委会同意了我的要求。后来李某某直接和村里谈了搬迁费，村里给了李某某每平方米100元，共计20万元的搬迁费。”被告则当庭表示：“村里给了他每平方米50元的带头搬迁奖励费，另外每平方米50元搬迁费是房东应该要给的”，为证明其主张被告提交了2017年5月10日由村委会主任签字的证明一份。因双方对于搬迁费争议较大，本院于2017年8月8日至嘉定区安亭镇星某村民委员会进行调查，该村委会主任、书记贾建忠向本院陈述：2017年5月10日证明中的打印部分由被告打印，手写部分确由其本人书写。按镇政府规定，拆违的话房客是没有搬迁费。村里口头跟房东讲，让他们补偿房客每平方米50元；李某某是直接和村里谈的，村里向他补偿每平方米100元的搬迁费，共计20万元，该款已经分两次支付给李某某。2017年8月11日，安亭镇星光村民委员会向本院提交了其与被告李某某签订的《安亭镇环境综合整治违法建筑拆除协议书》两份及付款凭证四张。经质证，原告对调查笔录、协议书及付款凭证均无异议。被告对协议书及付款凭证无异议，对调查笔录有异议，认为村里给其的补偿款与原告无关，原告还是应支付其每平方米50元的搬迁费。以上事实，有《厂房租赁合同》、《安亭镇环境综合整治违建限期拆除通知书》、《安亭镇环境综合整治违法建筑拆除协议书》、付款凭证、调查笔录及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确实。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》中所涉厂房无合法建造手续，故双方的《厂房租赁合同》依法应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。关于原告的本诉请求：由于涉案厂房具有使用价值，故被告在实际使用该厂房期间应当向原告支付房屋占有使用费。故原告要求被告参照租金标准支付2016年10月18日至2017年2月24日的房屋使用费87,499.60元的诉请，合法有据，本院予以支持。鉴于合同无效，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院难以支持。关于被告的反诉请求：一、装修损失费，原告不予认可，且被告未提交证据予以证明，本院不予支持；二、搬迁费，根据查明的事实，被告已与安亭镇星光村民委员会就此达成协议并获得了搬迁补偿，本院亦不予支持；至于合同保证金，原告应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)李某某应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈某2016年10月18日至2017年2月24日的房屋占有使用费人民币87,499.60元；二、原告(反诉被告)陈某应于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)李某某保证金人民币20,800元；三、上述两项折抵，被告(反诉原告)李某某应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈某人民币66,699.60元；四、驳回原告(反诉被告)陈某的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)李某某的其余反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,400元，减半收取1,200元，保全费1,020元，合计2,220元，由原告负担370元，被告负担1,850元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。反诉受理费2,058元，由原告负担224.35元，被告负担1,833.65元，原告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄卉二〇一七年八月二十一日书记员 孙鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 微信公众号“”