（2015）鄂襄阳中行终字第00136号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-09-08
案件名称
湖北豪迪房地产开发有限公司、襄阳市住房保障和房屋管理局城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)二审行政判决书
法院
湖北省襄阳市中级人民法院
所属地区
湖北省襄阳市
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
湖北豪迪房地产开发有限公司,襄阳市住房保障和房屋管理局,襄阳市河西房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十五条第一款；《中华人民共和国行政诉讼法》：第八十九条
全文
湖北省襄阳市中级人民法院行 政 判 决 书（2015）鄂襄阳中行终字第00136号上诉人（原审原告）湖北豪迪房地产开发有限公司（以下简称豪迪公司），住所地：襄阳市樊城区檀溪路。法定代表人雷竣翔，该公司董事长。委托代理人朱恒毅，安徽汇朴律师事务所律师。代理权限：特别授权。2016年7月11日豪迪公司通知本院解除对朱恒毅的全部委托授权。上诉人（原审被告）襄阳市住房保障和房屋管理局（以下简称襄阳市房管局），住所地：襄阳市樊城区新华路7号。法定代表人赵新建，该局局长。委托代理人王青松、宋洪成，湖北长久律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人（原审第三人）襄阳市河西房地产开发有限公司（以下简称河西公司）住所地：襄阳市樊城区新华路7号。法定代表人曾德华，该公司董事长。委托代理人杨自瑞，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：一般授权。委托代理人张洪国，襄阳市襄州区浩然法律服务所法律工作者。代理权限：一般授权。上诉人豪迪公司、河西公司与上诉人襄阳市房管局因“名仕家天下”项目商品房销售合同备案登记一案，不服襄阳市樊城区人民法院于2015年8月14日作出〔2014〕鄂樊城行初字第00078号行政判决。向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由审判员王杰锋主审并担任审判长，审判员杨瑛、曾建彬参加的合议庭。2015年8月16日和2016年1月18日公开开庭审理时，上诉人豪迪公司以襄阳中院不少法官在“名仕家天下”商品房开发项目中购有房屋为由，两次提出襄阳中院整体回避。合议庭经评议认为，回避事项不是法定事由，但考虑到河西公司诉豪迪公司继续履行合作开发协议民事纠纷一案尚在审理中，行政案件需以该案审理结果为依据，故于2016年1月18日以[2015]鄂襄阳中行终字00136-1号裁定中止本案审理。2016年10月10日，本院作出[2016]鄂06民终173号民事判决后，遂决定恢复本案审理，并另行组成由审判员付士平主审并担任审判长、由审判员杨瑛、曾建彬参加的合议庭，经阅卷、询问当事人决定对本案不开庭进行审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2010年5月20日，豪迪公司与第三人河西公司签订房地产合作开发协议，约定双方合作开发檀溪房地产项目即“名仕家天下”小区，以豪迪公司名义设立项目部，河西公司负责管理，豪迪公司协助河西公司以项目部名义办理商品房销（预）售等一切报批手续，利润4:6分成。同年5月26日，双方签订补充协议，约定由河西公司法定代表人曾德华任项目部经理，豪迪公司法定代表人雷竣翔任项目部副经理。2010年6月27日豪迪公司与河西公司共同下文成立襄樊豪迪房地产开发有限公司“檀溪”项目部，曾德华为项目部负责人。2010年6月28日，豪迪公司出具项目建设委托书，委托曾德华、方家全全权代表豪迪公司经营开发其名下襄城区檀溪路挂牌取得的房地产开发建设项目，并授权第三人河西公司办理项目部公章刻制事宜。2010年11月17日，豪迪公司法定代表人雷竣翔、第三人河西公司法定代表人曾德华授权项目部与襄阳市广电中心签订了“檀溪.名仕.家天下”小区房屋团购协议。此后项目部与各购房户签订了房屋购销合同。截止到2011年7月11日，豪迪公司对395份业主的购房合同进行签字盖章。2012年9月4日签章确认了42份销售合同。2012年7月豪迪公司发现襄阳市房管局网站上公布的登记备案的“名仕家天下”商品房销售合同达773份，于是向襄阳市房管局提出异议，被驳回后其又向襄阳市人民政府申请行政复议。2014年12月3日，襄阳市政府作出行政复议决定书，维持了市房管局的登记备案具体行政行为。豪迪公司不服提起了本案行政诉讼。另查明，在庭审过程中，豪迪公司对有异议的商品房销售合同、备案申请书、办理备案授权委托书上“豪迪公司”的印章一致性申请鉴定。法院委托当事人选定的西南政法大学司法鉴定中心,对双方抽选的备案号20120972和201209871两份商品房销售合同及备案申报表进行了司法鉴定。经鉴定，上述两份合同及备案申报表中“襄樊豪迪房地产开发有限公司”红色印文与豪迪公司提供的同名样本印文不是同一枚印章。法院已依法移送公安机关调查处理，公安机关已受理立案。又查明，法院依职权调取襄阳市房管局留存的办理登记备案时代理人申请办理的授权委托书原件，襄阳市房管局向法院书面说明，因人员调整，档案多次移交，暂时未找到豪迪公司委托谢小丽办理名仕家天下小区预购商品房合同备案工作的授权委托书原件。还查明，第三人河西公司在襄城区人民法院将豪迪公司列为被告提起民事诉讼，要求履行合作协议盖章办证义务。原审法院认为：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第十条规定，房地产开发企业在取得商品房预售许可证后，才能进行商品房销售，并在与商品房买受人签订预售合同后30日内，向房地产管理部门申请登记备案。上述规定对房地产开发企业来说，属强制性规定，房地产开发企业应当遵守。本案中豪迪公司与第三人河西公司签订合作开发协议，以豪迪公司名义开发建设“名仕家天下”项目，在取得商品预售许可后进行销售，豪迪公司对部分销售行为认可，但未申请登记备案。为维护广大购房者权益，项目部工作人员刻制豪迪公司公司印章，向襄阳市房管局申请登记备案，襄阳市房管局经形式审查，予以登记备案，并在网站进行了公示。经鉴定作为登记备案必备要件的申请表及部分销售合同上的印章与豪迪公司印章不一致，豪迪公司对该备案行为亦不予认可。本案所诉的登记备案具体行政行为是房地产主管部门依房地产开发企业的申请作出的。根据现有证据，经庭审查明的事实是作为登记备案依据的“申请”不是法律规定的申请人的真实意思表示。襄阳市房管局也未提交办理登记备案的代理人的授权委托书原件。无证据证实委托代理人申请办理登记备案的事实。登记“申请”不符合法律法规的要求，该具体行政行为缺乏基础必备条件，主要证据不足。豪迪公司要求撤销该具体行政行为，应予支持。襄阳市房管局辩称已尽到合理审慎职责义务，工作人员无辨别真伪的专业能力，豪迪公司实质是对房屋销售合同的有效性提出质疑，该争议为民事争议，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，本案应中止，先进行民事诉讼。对此，法院审理认为，诉讼程序中经司法鉴定，已对相关申请材料上的印章作出结论。豪迪公司虽对部分销售合同有异议，在本次行政诉讼程序中未申请要求解决民事争议，且豪迪公司并不是以作为登记行为基础的商品房买卖民事行为无效为由提起诉讼，该情形不属于《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定的中止情形，襄阳市房管局的抗辩意见不能成立。第三人河西公司提出，豪迪公司没有诉权；销售合同是豪迪公司与买受人双方真实存在的交易行为，是合法有效的；使用公章问题已得到解决等诸多抗辩意见。法院认为，豪迪公司对以该企业名义作出的行为有诉讼的权利，其符合原告诉讼主体资格。关于印章问题已得到解决的意见，在本案中没有证据证实。销售商品房交易行为属民事法律关系调整的范畴，不属于本案审理范围。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销襄阳市房管局作出的“名仕家天下”项目商品房销售合同登记备案具体行政行为。案件受理费50元，鉴定费3000元，由襄阳市房管局负担。宣判后，原、被告双方以及第三人均不服判决，提起上诉。豪迪公司上诉称，原审判决对该案的基本事实认定清楚，适用法律判决结果正确，应当维持。但原审判决认定“2010年11月17日，豪迪公司法定代表人雷竣翔、第三人河西公司法定代表人曾德华授权项目部与襄阳市广电中心签订了“檀溪·名仕·家天下”小区房屋团购协议”缺乏证据支持。请求二审对原审该事实认定上的瑕疵予以纠正。襄阳市房管局上诉称，（一）原审判决程序不合法。1.本案在一审中止诉讼后，中止的原因没有消除，案件依法不应恢复审理，即一审法院已裁定因第三人河西公司诉豪迪公司履行合同义务一案在襄城区法院审理中，该案的处理结果直接影响本案的处理，一审法院恢复审理违法；2.本案的处理结果与购房者有重大利害关系，原审法院没有通知诉争房屋购买方参加诉讼属程序违法。（二）原审判决认定事实不清，适用法律错误。1.河西公司与豪迪公司联合开发房地产，双方签订有合作协议，豪迪公司也认可，河西公司依照合作协议的授权售房并签订商品房销售合同，其公章的真假不影响商品房销售合同的效力，对本案的判决结果不应产生影响；2.本案中备案的有两枚印章，到底哪枚是备案的公章均没有证据证明；3.一审判决撤销773份商品房销售合同的备案是错误的，豪迪公司自己也认可有395份合同是其盖章的，不应撤销。请求撤销原判，改判驳回豪迪公司的诉讼请求或发回重审。河西公司上诉称，（一）原审法院程序违法。1.原审法院没有管辖权，本案属不动产争议，应由襄城区人民法院管辖；2.本案漏列诉讼当事人，该案的处理结果涉及773户购房户，应依法追加773户购房户参与诉讼而未追加，且未追加维持原行政行为的襄阳市人民政府为本案被告违法；3.原审在中止审理期间中止事项未完成启动审理程序违法。（二）原审判决认定事实错误。1.鉴定机构鉴定意见只是认定检材中的印章与样本中的印章不是同一枚印章，但不是同一枚印章并不等于不是豪迪公司的印章；2.未认定双方合作协议已约定由河西公司曾德华为项目经理，负责办理商品房销（预）售等一切报批手续等事实；3.河西公司按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，向襄阳市房管局提供了用于办理商品房预售登记备案的全部材料；4.2011年5月23日，豪迪公司已明知在涉案的全部购房合同（包括其认可的395份和不认可的378份）均已备案之后，其法定代表人雷竣翔亲笔签名并加盖公司印章，委托河西公司销售科长谢小丽办理个人银行按揭事宜，该事实能证明豪迪公司授权河西公司向襄阳市房管局办理商品房登记备案的事实；5.原审认定河西公司提出“关于印章问题已得到解决的意见，在本案中没有证据证实”错误。2012年9月4日，双方签订补充协议，河西公司再支付豪迪公司1860万元后不再提及冒用公章一事。而河西公司付款后，豪迪公司予又反悔提起撤销登记之诉，违反补充协议约定。（三）原审法院适用法律错误。1.预售房屋登记是指房屋未竣工交付的半成品，现该房屋已建成且已交付购房户，预售登记已不可撤销，应由购房人申请办理房产证。原审判决违反最高人民法院法释（2015）15号《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条：“被诉房屋登记行为违法，判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”的规定。请求撤销原判，维持襄阳市房管局对“名仕家天下”项目商品房销售合同的登记备案行政行为或撤销原判发回重审。上诉人豪迪公司为支持其诉讼请求，向原审法院提交以下证据：1.紧急致函、再次致函、预售合同登记备案清单；2.豪迪公司行政复议申请书、受理通知书；3.[2014]26号行政复议决定书、送达回证；4.名仕.家天下项目建设工程施工合同；5.商品房预售方案；6.资金投入证明；7.合同备案汇总；8.豪迪公司委托谢小丽办理商品房预售登记备案委托书；9.河西公司至豪迪公司公函。上诉人襄阳市房管局向原审法院提交以下证据：1.商品房预售许可证书；2.襄阳市商品房预售合同备案申报表；3.杨燕身份证复印件；4.商品房销售合同；5.房地产开发合作协议之补充协议；6.房地产管理法、物权法。上诉人河西公司向原审法院提交以下证据：1.房地产开发合作协议；2.补充协议（一）；3.合作协议之补充协议；4.成立项目部文件、委托书、授权书；5.民事起诉状；6.送达公告；7.[2015]鄂襄阳中管民终字第00002号民事裁定书。上述证据均已随案移送本院。根据本案有效证据和本院[2016]鄂06民终字第173号民事判决，本院二审确认以下案件事实：2010年5月20日，原告豪迪公司与第三人河西公司签订房地产开发合作协议，约定双方合作开发檀溪房地产项目即“名仕家天下”小区，以豪迪公司名义设立项目部，河西公司负责管理，豪迪公司协助河西公司以豪迪公司项目部名义办理商品房销（预）售等一切报批手续，利润4:6分成。同年5月26日，双方签订补充协议（一），约定由河西公司法定代表人曾德华任项目部经理，豪迪公司法定代表人雷竣翔任项目部副经理。2010年6月27日豪迪公司与河西公司共同发文成立襄樊豪迪房地产开发有限公司檀溪项目部，曾德华为项目部负责人。2010年6月28日，豪迪公司与河西公司签订补充协议（二），约定由河西公司以豪迪公司檀溪项目部名义办理建设用地、建设工程规划、商品房预售等一切报批手续。同日，豪迪公司出具项目建设委托书，委托曾德华、方家全全权代表豪迪公司，经营开发其名下襄城区檀溪路挂牌取得的房地产开发建设项目，并授权第三人河西公司办理项目部公章刻制事宜。2012年9月4日，豪迪公司与河西公司签订房地产开发合作协议之补充协议，对相关合作事宜再次进行协商，约定豪迪公司应该积极配合河西公司完成豪迪公司应尽的义务，项目后续手续由河西公司负责落实完成，豪迪公司负责提供公章等行政手续、文书。截止2012年9月，豪迪公司与河西公司合作建成住宅性商品房806套、全部对外售出并签订住宅性商品房销售合同806份、经营性商品房销售合同8份；豪迪公司在其中431份住宅性商品房销售合同和3份经营性商品房销售合同上签章，并在襄阳市房管局办理商品房预售登记备案。后豪迪公司发现襄阳市房管局网站上公布的登记备案的“名仕.家天下”商品房销售合同多达773份，遂于2012年7月5日和8日连续发函通知襄阳市房管局，要求该局对冒用豪迪公司印章办理的商品房销售合同登记备案行为予以纠正。2012年10月15日，豪迪公司向襄阳市人民政府申请行政复议。2014年12月3日，襄阳市人民政府作出襄政行复决字〔2014〕26号行政复议决定，维持襄阳市房管局作出的登记备案行政行为。豪迪公司不服复议决定，于2014年12月15日诉至襄阳市樊城区人民法院，请求撤销襄阳市房管局对“名仕.家天下”项目中冒用豪迪公司印章办理的378（773-395）份商品房销售合同登记备案行政行为。诉讼中，豪迪公司对有异议的商品房销售合同、备案申报表上“襄樊豪迪房地产开发有限公司”检材印文与其提供的样本印文一致性申请鉴定。原审委托当事人选定的西南政法大学司法鉴定中心经鉴定，于2015年4月25日作出的司法鉴定意见为：送检的商品房销售合同及备案申报表原件中“襄樊豪迪房地产开发有限公司”红色印文与送检的同名样本印文不是同一枚印章盖印形成。2015年7月2日，樊城公安分局作出樊公（中）刑立字[2015]727号刑事立案决定书，决定对豪迪公司印章被冒用涉嫌伪造印章犯罪行为立案侦察。鉴于本案中涉嫌伪造印章犯罪和河西公司于2013年5月3日向襄阳市襄城区人民法院对豪迪公司提起履行合同义务民事诉讼，樊城区法院于2015年7月6日作出[2014]鄂樊城行初字第00078-1号行政裁定，中止本案审理。豪迪公司对裁定不服提出异议，并于2015年7月17日向原审法院提出恢复审理申请。2015年8月4日，原审法院作出前述行政判决。2015年11月30日，襄城区人民法院经审理作出[2013]鄂襄城民二初字第00728号民事判决，判决豪迪公司在河西公司以豪迪公司名义与郝小敏等人签订的375住宅和另外5份经营商品房及400份车位使用权销售合同上履行签章和协助办理产权证书合同义务。豪迪公司不服该民事判决，提起上诉，本院经审理作出[2016]鄂06民终173号民事判决，驳回豪迪公司上诉，维持原判。本院认为，商品房预售备案登记，是房地产管理法赋予房地产管理部门，通过对房地产开发企业与房屋买受人之间交易行为进行固定，以稳定房地产交易市场秩序的行政管理行为。原告诉称，截止2012年7月，原告签署的商品房预售合同395份，但襄阳市房管局网上公布的备案合同达773份，相关登记备案行为应当撤销。综合原告起诉状中陈述的事实和理由，豪迪公司诉请撤销的备案登记行政行为涉及378份销售合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。”建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，应当推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。”国务院248号令《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。2014年11月24日公布的《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。本案被诉备案登记行为发生在《不动产登记暂行条例》公布施行以前，上诉人襄阳市房管局作为县级以上人民政府房地产管理部门，依法享有商品房预售备案登记的法定职权。原审虽经鉴定认定，备案的登记销售合同和备案申报表上的上诉人豪迪公司印章与送检的同名样本印文不是同一枚印章盖印形成，但该备案申报表和销售合同印章印文上的差异，并非上诉人襄阳市房管局及其一般工作人员所能鉴别发现；且生效民事判决已经确认豪迪公司与河西公司签订的商品房合作开发协议有效，并判决豪迪公司履行合同义务，在商品房销售合同上签章，协助办理所销售房屋的房屋所有权证和土地使用权证。因此，上诉人襄阳市房管局为上诉人豪迪公司与河西公司办理商品房预售合同备案登记行为，有商品房预售许可证、销售合同、备案申报表作为事实根据，也符合前述商品房预售备案登记相关法律、法规和规章的规定。原审判决仅以诉讼中关于备案申报表和销售合同上豪迪公司印章印文与豪迪公司提供的样本印文不一致的鉴定结论，即否认备案申报和销售合同的客观性事实根据明显不足，且与生效民事判决已查明案件事实相悖，判决撤销本案被诉备案登记行为认定事实和适用法律错误。上诉人豪迪公司原审要求撤销被诉备案登记行为的诉讼请求不能成立，依法应予以驳回。原告诉请撤销预售备案登记的378份合同的房屋买受人，与本案被诉预售备案登记行政行为和本案裁判结果均存在法律上的利害关系，应作为本案第三人参加诉讼。原审未通知378名商品房买受人为第三人参加诉讼违反法定程序，但鉴于二审已查明的案件事实，驳回原审原告豪迪公司的诉讼请求，并不损害涉案378份商品房销售合同买受人的利益，故二审不再因原审这一程序错误将案件发回重审以减少讼累。原审判决认定“2010年11月17日，豪迪公司法定代表人雷竣翔、第三人河西公司法定代表人曾德华授权项目部与襄阳市广电中心签订了“檀溪.名仕.家天下”小区房屋团购协议”缺乏确凿的事实证据佐证，且超越本案审理范围，故本院不予确认。上诉人豪迪公司的其他上诉观点，本院不予采纳。上诉人襄阳市房管局和上诉人河西公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（三）项、第三款之规定，判决如下：一、撤销襄阳市樊城区人民法院[2014]鄂樊城行初字第00078号行政判决；二、驳回原审原告豪迪公司的诉讼请求。案件受理费50元，由上诉人豪迪公司负担。本判决为终审判决。审判长 付士平审判员 杨 瑛审判员 曾建彬二〇一七年八月二十一日书记员 黄 娟 更多数据：搜索“”来源：