（2016）豫0105民初24111号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2018-02-28

案件名称

王丽娜与关玉先房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

郑州市金水区人民法院

所属地区

郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王丽娜,关玉先,赵小红

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条

全文

河南省郑州市金水区人民法院民事判决书（2016）豫0105民初24111号原告王丽娜。委托代理人靳玉平，河南长建律师事务所律师。被告关玉先。委托代理人常国玲、刘相瑶（实习），河南元慧律师事务所律师。第三人赵小红。原告王丽娜诉被告关玉先、第三人赵小红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王丽娜委托代理人靳玉平，被告关玉先委托代理人常国玲,第三人赵小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年6月13日，原、被告签订了以第三人为居间方的房屋买卖合同，约定被告将其所有的位于郑州市金水××、××路北××单元××号（房产证上是27**）房屋一套出售于原告，建筑面积为124.4平方米，成交价130万元。签订合同当天，原告支付了3万元定金，合同签订后，2016年6月21日，原告向银行提出贷款申请，双方提交了贷款申请材料，2016年7月11日，贷款审批通过；2016年7月5日，原告向房管局提出网签预约申请，定于8月22日当天进行网签过户，并通过第三人提前通知了被告。预约网签当天，被告却以各种理由拒绝配合网签过户，并明确告知原告因房价上涨不再继续履行合同。原告认为，被告的上述违约行为违背了诚信原则和契约精神，使原告丧失了在房屋涨价前购买房屋的先机，并要用高于双方约定的价格购买同类型房屋，给原告造成了极大的损失，根据合同法第113条、第114条之规定，违约金以实际损失为基础，由于适用定金罚则已经远不能弥补原告的损失，特向法院申请增加违约金数额以弥补原告的各项损失并对被告不诚信行为予以警示，进而维护原告的合法权益和诚信的商业交易氛围。请求判令：一、解除原、被告双方2016年6月13日签订的房屋买卖合同；二、被告双倍返还定金60000元，赔偿支出的评估贷款费用8497元，抵押保证金2000元，房屋中介佣金10000元，司法鉴定费15000元，以上共计95497元；三、被告赔偿原告自2016年6月13日至8月22日之间房屋上涨差价损失349626元；四、案件受理费、评估费等费用由被告承担。被告辩称：一、是原告违约在先，根据三方所签订的房屋买卖合同第五条的约定，买卖双方应当在本合同签订之日起35个工作日内，共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续，本合同的签订时间是2016年6月13日，原告并未按合同约定的上述时间而是远远超出合同约定时间，因此，是原告违约在先，被告不存在违约，原告向被告主张违约责任是没有事实和法律依据的。二、原告及第三人变更合同所约定的网签时间及过户时间即未签订书面的变更协议，也未得到被告的同意。被告得到通知变更内容后，向第三人明确表示不同意变更时间，并向第三人要回房产证原件同时明确表示若按变更后的时间，被告要求解除合同，而原告及第三人却对此不理不睬，直到8月22日又要求履行合同。三、被告即未收到原告的任何定金，也未向第三人出具授权委托收取定金的委托书，三方所签订的买卖合同，是第三方出具的格式合同，被告并不认可第三人收受定金的行为。依据合同即便被告同意第三方保管定金，那也是原告向被告交付定金，由被告出具收据，再由被告将定金交付给第三人保管，由第三人向被告出具保管定金的收据，而原告向第三人交付定金的行为即未得到被告的同意，更未告知被告。因此，原告所交付的定金与被告无关，原告要求被告双倍返还定金无事实及法律依据。四、依据三方合同约定，原告所交付给第三人的三万元是其中一万元是佣金，剩余两万元是定金，而第三人向原告出具三万元定金的变更行为并未得到被告的同意，因此，其第三人出具三万元定金的变更行为对于被告来说是无效的。五、在本案中，原告同时主张定金罚则及违约金损失是违反法律规定的。合同法只是赋予了当事人适用违约金或者定金条款的选择权，如果当事人一并主张违约金和定金，是违反法律规定的。六、原告所主张的评估贷款费用及抵押保证金是没有事实和法律依据的。该费用出具的收据既不是被告向原告出具的，又不是第三人或银行向原告出具的，该费用看不出任何与本案相关的联系，并且又没有正规的发票，因此，原告的该项诉讼请求没有任何事实及法律依据。七、原告所主张的房屋中介佣金是没有事实及法律依据，按原告的主张，原告是还没有支付中介佣金，而关于佣金的支付，也是应该由第三人来主张。八、评估机构评估的房屋上涨损失过高，评估机构评估的价值时点定在实地勘察日9月23日，并不符合事实情况，因为，双方争议的时间是在8月份，而且8月9月房价飞速上涨，相差一个月，是明显不同的。而且评估的房屋价格严重高于市场实际价格，因此，评估机构的评估结果不应作为认定依据。九、原告及第三人对于上述的扩大损失承担一定的责任，原告在7月份已经明确表示不同意变更内容，而原告及第三人并未采取相应措施，任意损失继续扩大。十、第三人在整个签订合同及履行合同过程中存在重大过失，作为二手房屋买卖的中间人，最专业，合同的每项约定都是第三人来约定的，而对于本案所造成的一切后果，第三人有着不可推卸的责任，被告认为原告所有损失应当有第三人来承担。第三人陈述：我居间是个人行为。原、被告网签手续都是正常申请，但房管局突然实行预约制度。我们按照房管局要求预约，但需要排日期，预约的8月22号。原告提交证据如下：一、房屋买卖合同一份，定金收据一份；二、契税完税凭证、房产证、2016年6月24日证明各一份；三、申请贷款材料一套，个人消费贷款审查审批表一份；四、收据两张；五、资金监管预约服务单一份，微信截屏图片一张；六、录音光盘及文字整理资料各一份；七、房地产估价报告、鉴定收费发票各一份；八、支持房屋差价损失的相关判例五份；九、预约取号须知及温馨提示各一份；十、郑州市房屋交易和产权状况确认单一份。被告、第三人未提交证据。经审理查明：2016年6月13日，原、被告与第三人赵小红签订房屋买卖合同一份，约定：关玉先为卖方（甲方），王丽娜为买方（乙方），赵小红为居间方（丙方）；甲方拥有位于金水××、××路北××单元××号房屋；甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为130万元；乙方应于本合同签订时支付定金及佣金3万元（其中佣金1万元，余额作为丙方代甲方保管的定金）；甲、乙双方应在本合同签订之日起35个工作日内，共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续；甲、乙双方立契后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金；等等。合同签订当天，第三人赵小红出具收据一份,载明：今收到王丽娜购房定金3万元，系付购买金水××、××路北××单元××号房定金。收款人处第三人赵小红签字确认。原告提交的个人消费贷款审查审批表载明：申请贷款日期2016年6月21日，期限360个月；审批通过日期2016年7月11日，同意贷款金额105万元；等等。2016年6月22日，郑州宜家房地产咨询有限公司出具收据两份，载明：兹收到王丽娜交来抵押保证金2000元、贷款费用8479元。在本院审理过程中原告提出对该房屋市场价值进行评估鉴定，本院委托河南新时代房地产估价咨询有限公司进行评估，该鉴定机构于2016年10月10日出具鉴定估价报告：位于金水××、××路北××单元××号房屋市场价值为1649626元，建筑面积单价为13326元。原告支付鉴定费15000元。原告提交的录音资料载明，被告在签订合同后提出增加房价，并拒绝按照原买卖合同继续履行。本院认为：原、被告双方签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定交付定金3万元并通过银行贷款手续。原告在合同约定时间内预约网签，虽预约网签时间因房管部门行政管理原因迟延，但不应视为原告违约行为。被告在签订合同后提出增加房价，并拒绝按照原买卖合同继续履行，构成违约。并且，就本案所涉房屋被告已和他人另行签订买卖合同。故原告请求解除原、被告签订的房屋买卖合同，本院予以确认。原告请求双倍返还定金。依据双方合同载明内容，原告向第三人赵小红支付的30000元中，20000元为定金，10000元为佣金。因被告存在违约行为，故被告应向原告双倍返还定金计40000元。原告还请求被告赔偿贷款费用8479元、抵押保证金2000元、鉴定费15000元、中介佣金10000元，存在事实依据，本院予以支持。原告还请求被告支付房屋差价损失349626元。因原告在签订买卖合同后未向被告支付首付款项，并且被告已承担上述违约责任，对被告违约行为已作惩罚，故对原告该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告王丽娜与被告关玉先、第三人赵小红于2016年6月13日签订的房屋买卖合同解除。二、被告关玉先于本判决生效后十日内向原告王丽娜返还定金40000元，赔偿贷款费用8479元、抵押保证金2000元、鉴定费15000元、中介佣金10000元，共计75479元。三、驳回原告王丽娜的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7977元，由被告关玉先负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审　判　长　　郑文文人民陪审员　　宋增喜人民陪审员　　史　健二〇一七年八月二十一日书　记　员　　冯　涛微信公众号“”