（2017）桂0902民初2512号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2018-09-23

案件名称

北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司与黄珊珊物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

玉林市玉州区人民法院

所属地区

玉林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0902民初2512号原告：北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司，住所地：玉林市金港路31号。法定代表人：李春生，经理。委托代理人：白玲娇，该公司员工。委托代理人：李明超，该公司员工。被告：黄珊珊，女，满族，1988年4月18日出生，住玉林市。委托代理人：庞锐，男，1986年11月18日出生，汉族，住址同上，系黄珊珊丈夫，原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司（下称北京众慧公司）与被告黄珊珊等业主物业服务合同纠纷六案，本院于2017年6月20日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北京众慧公司的委托代理人白玲娇、李明超与被告的委托代理人庞锐到庭参加诉讼，被告黄珊珊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京众慧公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄珊珊支付自2014年4月1日起至2017年2月28日的物业服务费2726.5元及违约金3049.8元（2014年5月1日至2016年9月30日），电梯维护费1258元（2014年5月1日至2017年2月28日）及电梯维护费滞纳金1351.98元（2014年6月1日至2016年9月30日），住宅专项维修资金194.8元（2014年4月1日至2015年1月1日）及住宅专项维修资金滞纳金429.5元（2014年5月1日至2016年9月30日），合计9010.58给原告，本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告黄珊珊是玉林市滨江公馆小区16幢2单元903房的业主。经原、被告协商签订了《滨江公馆业主临时管理规约》，双方设立了物业管理服务合同关系，对双方的权利和义务作了详尽的约定，约定了物业服务费用的收费标准及缴交时间，违约责任等。原告按约定，为业主提供了物业服务。但被告尚欠上述各项费用经原告催缴未付。综上，请法院依法支持原告的诉请。原告围绕诉讼请求依法提交了《律师函》、《营业执照》、《广西玉林中鼎物业管理有限公司股东决定》、《物业管理委托合同》、《滨江公馆业主临时管理规约》、《前期物业服务协议》、欠费清单和催费照片。被告黄珊珊等六位业主辩称，滨江公馆小区至今没有竣工验收，违反《建筑法》的规定，不得交付使用。但中鼎物业公司却和开发商柳和岛房地产公司签订《物业管理委托合同》，物业费应由原告和开发商承担。另外针对原告的起诉还辩称：1、原告未按合同完全履行物业服务条款和在履行合同中存在严重不符合合同约定的情况，另在公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务中未做到协助管理和服务；2、原告默认同意业主拖欠费用，因此，业主在本案中不需承担违约金；3、《滨江公馆业主临时管理规约》《前期物业服务协议》条款显失公平，物业费和违约金收取标准过高；4、物业费计算错误；5、诉请的物业费超过法律规定的诉讼时效。请求法院：1、依法驳回原告的物业管理费已超过诉讼时效部分及不合理部分；2、依法驳回原告诉求的违约金；3、依法重新调整《前期物业服务协议》中��物业违约费及违约金条款；4、要求原告赔偿经济损失（自行进行漏水维修）；5、要求原告公示其2011年1月1日至2017年6月15日管理B区期间物业服务资金的收支情况；6、要求原告向被告支付其出租业主公用设施和物业服务用房收益中应支付给被告的部分。被告黄珊珊等业主对其诉答辩提供了以下证据：1、玉州区法院调解书一份，用于证明B区小区设施不完善；2、《前期物业管理服务协议》中第七页，用于证明系格式条款，但原告没有明示；3、证人证言，用于证明物业清扫卫生服务存在问题；4、维修车辆刮花损失清单；5、相片，用于证明B区小区设施不完善，物业公司管理期间，不按合同履行义务，造成被告损失；6、视频光盘一张，用于证明小区设施不完善，物业管理存在问题，被告主动与原告协商物业费事宜。本院经审理认定事实如下：玉林市滨江公馆小区（下称滨江公馆）是玉林市柳和岛房地产开发有限公司（下称柳和岛公司）开发的房地产项目，该公司于2009年与玉林中鼎物业管理有限公司（下称中鼎公司）签订了《物业管理委托合同》，明确了柳和岛公司聘请中鼎公司对滨江公馆（ABCD区）实施物业管理。2015年6月中鼎公司的股东决定将持有的100%股份转让给北京众慧公司。被告黄珊珊与柳和岛公司于2013年3月3日办理了滨江公馆小区16幢2单元902房房屋交付使用手续，同日被告黄珊珊与中鼎公司签订了前期物业管理服务协议，并预付了一年的物业管理费（2013年2月1日至2014年3月底）。协议明确了双方的权利和义务，物业管理服务内容，物业管理服务质量，物业管理服务费用和其他有偿服务费用等。其中物业管理服务内容约定：本物业房屋共用部位的维护和管理；本物业房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；本物业区域内公共环境卫生管理；本物业区域内的秩序维护；本物业区域内交通秩序与车辆停放秩序管理和违约责任等。物业管理服务费用约定：物业管理收费，住宅按每月每平方米0.80元收取；杂物房按10元/月收取；车库按15元/月收取；带电梯的房屋交纳电梯设备运行维护费37/月元收取；住宅专项维修资金0.2/每平方米收取。物业管理服务实行先收费后服务原则，业主入伙时应一次性预付一年的物业管理费，一年期满后逐月缴纳，物业管理费的收取自开发商正式通知办理入伙手续之日起记收。支付物业服务费用的违约责任：物业公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求清退多收费用，退还利息并支付违约金；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司��以每日加收应当交纳费用的3‰的违约金。被告黄珊珊接到柳和岛公司通知办理入伙手续时，除预交一年的物业费外，尚欠2014年5月1日起至2017年2月28日的物业服务费2726.5元（每月77.9元），电梯维护费1258元（2014年5月1日至2017年2月28日），住宅专项维修资金194.8元（2014年4月1日至2015年1月1日）。经原告多次追索并发出了律师函追索，至今尚未缴纳。本院认为，被告与中鼎公司签订了前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，系有效合同，双方按合同履行。原告系中鼎公司的权利、义务承受人，行使原合同权利、义务。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告依合同收费标准向被告收取物业服务费及违约金，被告应当支付。但违约金约定逾期每日3‰过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以定为合同法第一百一十四条第二款规定的：过分高于造成的损失”，故本院酌情确定逾期违约金按中��人民银行规定的短期贷款基准利率的130%计算。对原告诉请中过高部分，本院不予支持。被告提出的时效问题，因原告一直在催收，没有超过诉讼时效。被告另提出的其他请求，应另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告黄珊珊支付2014年4月1日起至2017年2月28日的物业服务费2726.5元及违约金给原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司[违约金的计算：从2014年4月1日起按当月欠交物业费77.9元为基数，之后逐月累积增加计算基数（即2014年4月1日开始是以77.9元为基数，2014年5月1日开始为77.9元×2=155.8元，基数依此类推计至2017年2月28日）按中国人民银行规定的短期贷款基准利率的130%计至本案生效判决规定履行期限最后之日止]。二、被告黄珊珊支付电梯维护费1258元（2014年5月1日至2017年2月28目），住宅专项维修资金194.8元（2014年4月1日至2015年1月1日）给原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司。三、驳回原告的其它诉讼请求。本案受理费50元，减半收取计25元，由被告黄珊珊负担。上述判决之款项，限义务人于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法���第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。上诉人应于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元(受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号:20×××57，开户行：中国农业银行服份有限公司玉林城东支行)，逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员　　罗秀群二〇一七年八月二十一日书记员　　刘小凡 微信公众号“”