（2017）粤01民终11911号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2018-07-18
案件名称
王莹、饶红真租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王莹,饶红真
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终11911号上诉人（原审被告）：王莹（曾用名：王彦），女，x年x月x日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：林振业，广东合慧益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：饶红真，女，x年x月x日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：覃晓茵，广东金科律师事务所律师。上诉人王莹因与被上诉人饶红真租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初9275号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。王莹上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回饶红真的诉讼请求；2、本案诉讼费由饶红真负担。事实和理由：一、一审法院违反不告不理原则。涉案房屋没有规划报建手续，一审法院在庭审过程中向饶红真释明，若涉案租赁合同无效是否变更诉讼请求。饶红真已明确表示不变更诉讼请求，但一审法院还判决支付占用使用费，明显超出饶红真的诉讼请求范围。二、王莹向饶红真支付租金的方式有现金、支票和转账三种，广州市公安局花都区分局花城派出所做的笔录以及一审法院对证人证言的记录都不完整。王莹已经向饶红真交纳至2016年7月31日的租金，不存在欠租的事实。三、饶红真多次强行将涉案房屋内王莹的物品搬出，导致王莹的交租单据灭失。王莹已另案起诉饶红真返还单据，在该案没有判决之前，不应认定王莹没有交租的事实。同时，饶红真于2016年7月1日更换涉案房屋的门锁，致使王莹无法使用涉案房屋，也无法将房屋内的机器搬出。因此，从2016年7月1日至2016年7月31日产生的场地占用费不应由王莹承担。四、涉案租赁合同无效，饶红真需要承担一定的责任。饶红真二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。因本案纠纷，饶红真于2016年9月21日向一审法院提起本案诉讼，庭审过程中，经一审法院释明，饶红真变更诉讼请求为：1、王莹立即返还位于自编南王小区1-1（即原广州南王酒业）的厂房。2、王莹立即支付2015年2月1日至2016年7月31日的占有使用费90000元、2015年2月1日至2016年7月31日电费12800元及利息（利息以102800元为基数，自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止）。3、王莹立即返还饶红真垫付的押金和其他杂费10151元及利息（利息以10151元为基数，自2015年2月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）。4、王莹承担本案的案件受理费。一审法院认定事实：涉案厂房位于广州市花都区狮岭镇东边村自编南王小区1-1，涉案土地是集体建设用地。饶红真称，其与王莹在2014年3月或4月签订合同，但该份合同已遗失。双方约定每月租金为5000元，王莹自2013年年底开始使用涉案厂房。王莹自2013年年底支付租金至2014年12月底，饶红真免除了王莹2015年1月的租金。王莹自2015年2月开始拒不支付租金。饶红真一直催促王莹支付拖欠的租金，但王莹都未支付，故饶红真要求王莹搬离涉案厂房，双方由此产生纠纷，王莹还就此事报警。王莹的物品至今还遗留在涉案厂房没有搬走。王莹称，饶红真、王莹在2014年1月1日签订《租赁合同》，约定租赁期限为2014年1月1日至2020年12月31日，免租期为1个月，即从2013年12月1日至2013年12月31日，每月租金为5000元，每月所产生的水电费由乙方自行承担。合同第五条约定，乙方应于本合同签订之时，向甲方支付租赁保证金5000元。乙方应于每月5日之前向甲方支付当月租金，以现金结算方式交付到甲方手上。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%。王莹为此提供了《租赁合同》拟证实其主张，饶红真对于该份合同不予认可，认为该份合同第一页与原合同不符，是王莹自行替换的，要求对该份合同的第一页及第二页的形成时间进行鉴定。一审法院向饶红真释明，要求饶红真在五天内提交书面鉴定申请，逾期不提交视为放弃鉴定申请。饶红真未向一审法院提交书面鉴定申请。饶红真对于每月租金5000元及起租时间是2014年1月1日没有异议。王莹称，其向饶红真承租涉案厂房后，一直按时支付租金至2016年8月31日。因传闻涉案厂房要被征地拆迁，饶红真要求王莹尽快搬走，王莹要几个月时间缓冲。饶红真在没有通知王莹的情况下强行撬开一、二楼办公室的门，将二楼所有物品扔出，包括办公用品、交租金水电费的单据等，并将一楼大门锁住，一楼仍然留置了几十万元机器无法取出。饶红真称，其在2016年5月通知王莹，要求王莹缴清拖欠的租金，否则就要搬离涉案房屋，但是王莹一直不予以理会。在2016年5月中，因其多次致电王莹，王莹不接电话，故其通知王莹的员工让其告知王莹搬走。在2016年5月底，其在涉案房屋，要求搬离王莹一楼物品，当时王莹不在场，王莹前夫邓志锾父亲及其员工在场，在他们协助下，饶红真将一楼物品基本搬离，剩余两台机器。在2016年6月底，饶红真在涉案房屋，要求搬离王莹二、三楼物品，当时王莹不在场，王莹的前夫邓志锾及其前夫邓志锾的父亲，还有王莹的员工都在场，饶红真要求王莹将所有物品搬离，在王莹员工、前夫邓志锾及其前夫邓志锾父亲协助下，将王莹的物品搬出。经过两次搬离王莹物品，现在涉案房屋就只剩下一楼的两台机器，饶红真每次搬离王莹物品都有其员工等在场人员协助，此前饶红真曾致电王莹要求其搬离物品，但是王莹不出现，王莹两次都是在饶红真搬离其物品之后才出现。关于王莹为何报警，饶红真不清楚，但是警察传唤饶红真到派出所，饶红真没有去。饶红真在本案立案即2016年9月21日后将全部门锁换掉，也不允许王莹及其员工进入。王莹称，其租赁涉案厂房是用于生产五金装饰品，其从2015年10月份就没有生产了，只是偶尔打开机器保养。王莹每次都按时向饶红真支付租金及水电费，均以现金方式支付。饶红真、王莹均确认涉案厂房有一个总电表，分了四个分表。涉案厂房的电费是由饶红真支付后，再由饶红真通知王莹支付相应的电费。饶红真称，涉案厂房2015年1月11日至2016年1月11日电费是13593.78元，王莹已支付793.78元，2016年1月开始王莹基本没有使用涉案厂房，故饶红真不要求计算2016年1月份后的电费，王莹还应向饶红真支付12800元。饶红真为此提供了总表的电费发票拟证实其已替王莹垫付了电费。王莹对于饶红真提供电费发票的真实性没有异议，对于关联性有异议，认为该发票不能证明该电费就是涉案厂房应支付的电费。饶红真称，其提供的电费发票是总表的电费，其无法提供分表的用电抄表记录。饶红真称，四个分表中三个分表在2014年11月6日的度数分别是6274、508、965，另外一新电表在2015年1月添置。2016年9月15日，饶红真抄录上述四电表度数如下：9528、1358、1101、387。截止至2016年9月15日，按照每月每度电1.15元计算，2014年11月16日至2016年9月15日王莹拖欠的电费合计为5321.05元。四个电表中，度数为9528的电表是机房电表，度数为1358的电表是一楼电表，度数为1101的电表是三楼电表，度数为387的电表是新装的电表，新装的电表在一楼。王莹称，一楼确实是有两个电表，我只是使用机房电表，另一个电表被饶红真封起来无法使用，还有三楼的电表也是我在使用，二楼电表没有使用，三楼只有一个人值班，用电很少。饶红真称，王莹收取了两仓库搬离前的部分电费，一直没有返还给饶红真，该部分电费大概7000元左右。王莹对于电费收费标准没有异议，但认为其已向饶红真支付全部电费，并无拖欠。饶红真称，涉案厂房已办理规划报建手续，并提供了狮岭镇村集体物业拆建申报备案表拟证实其主张。王莹对于该表不予认可，认为该表并不能证实涉案厂房已办理规划报建手续。该表中只有广州市花都区狮岭镇东边村民委员会盖章。镇国土部门、镇规划部门及镇人民政府均未在该表上出具意见。饶红真明确表示镇国土部门、镇规划部门及镇人民政府未在该表上盖章。诉讼中，一审法院依职权向广州市花都区国土资源和规划局发函询问涉案厂房是否办理规划报建手续，广州市花都区国土资源和规划局回函未能查到咨询地块相关规划报建信息。饶红真对于该复函的真实性、合法性没有异议，对于关联性有异议，认为王莹租用饶红真的厂房，该厂房已在村委备案登记，不管饶红真的厂房是否已经由村委报建，王莹一直占有使用饶红真所建的厂房，且此前几次庭审王莹也确认其清楚厂房的权属。一审法院询问饶红真是否能提供涉案厂房的建设工程规划许可证，饶红真称无法提供。王莹对于该复函没有异议。诉讼中，一审法院依饶红真、王莹申请，前往广州市公安局花都区分局花城派出所调取饶红真、王莹的询问笔录及案外人张某的询问笔录。该派出所向一审法院出示了王莹2016年7月1日、2016年11月29日的询问笔录、饶红真2016年12月2日的询问笔录及案外人张某2016年12月19日的询问笔录。王莹在2016年7月1日的询问笔录中陈述，其通过转账方式向饶红真支付租金，其在2014年1月将瓦片房转租给他人，饶红真因要抢建，到2015年2月饶红真将租客赶走，导致王莹赔偿了三万五千元给租客，饶红真就说赔偿王莹，下半年不用交房租，到2015年6月，饶红真过来劝王莹搬走，口头答应减免王莹一年的房租外加三个月的搬迁期，搬迁期也是不用交房租的。饶红真在2016年12月2日的询问笔录中陈述，其答应减免王莹一个月即2015年1月的租金。案外人张某在笔录中陈述，其曾在2016年3月至5月在王莹开办的刀模厂工作，曾看到“强哥”来厂里向王莹收租，其在2016年7月看见“强哥”带人将涉案厂房内的物品搬出，其就告诉了王莹。饶红真对于对两份王莹所作笔录的真实性、合法性予以确认，关联性不予以确认，王莹在笔录中的陈述属于其一面之词，王莹的陈述不属实，笔录中王莹陈述其支付租金是有银行转账，但至今王莹都没有提供过任何银行流水证明其支付租金的情况。对饶红真笔录的真实性、合法性、关联性没有异议。王莹对于对于其所作两份笔录的真实性、合法性、关联性予以确认，但当时陈述的时候其交租方式包括现金、支票及转账三种，不知为何这份笔录没有记载下来，该份笔录中有很多内容都没有记载下来，另外，王莹将两间面积约700-800平方米的瓦房出租给两个案外人，饶红真将两个案外人赶走，由此王莹赔偿两个案外人3万5千元。王莹还帮两个案外人垫付了半年的租金，这两个案外人没有承租瓦房之前王莹也要交两个瓦房的租金，饶红真当时就此还答应赔偿王莹一年半的租金。关于饶红真所作笔录的真实性、合法性没有异议，但是王莹对于其笔录的内容有异议，饶红真陈述只是赔偿王莹一个月的租金，这是不真实的，笔录内的其他内容也是不真实的。对于案外人张某的询问笔录，饶红真认为张某与王莹存在雇佣关系，即存在利害关系，该询问笔录不客观，且该笔录与本案无关，张某只是陈述了饶红真到王莹处搬物品的过程，但是张某只是路过，不清楚实际的情况，更不知晓王莹拖欠饶红真租金的事实。王莹对于该份笔录没有异议，认为张某的陈述符合事实，即便张某曾经与其是雇佣关系，但是张某已经离职后才做的这个笔录，与其已经没有利害关系了，张某曾经陈述看见过强哥过来收租，该陈述是属实的。诉讼中，王莹向一审法院申请证人张某出庭作证，拟证实在2013年6月至2016年其在王莹的工厂上班，在2014年年底涉案厂房经常停水停电，2015年春节之后就基本停止生产，只留几个工人看守机器进行维修，王莹向梁某赔偿后，梁某才搬走，饶红真是否赔钱给梁某其不清楚。饶红真认为证人是王莹的员工，其证言是有偏颇，证人的陈述也没有确认王莹是何时向饶红真交租，没有具体的时间及金额，从证人的陈述，王莹是通过支票向饶红真支付租金，但王莹一直没有提供任何证据证明，故饶红真认为证人的证言不可完全信任，且证人已在2015年年底就没有在王莹工厂工作。王莹对证人证言的真实性、合法性、关联性没有异议，认为证人是在2016年春节之后才离职，2015年之后交租王莹都没有以支票方式交租，只是以现金方式。庭审中，一审法院询问王莹是否愿意与饶红真办理交接手续，王莹称其愿意。饶红真、王莹均确认王莹已搬走涉案厂房的机器，但还遗留了部分物品在涉案厂房。一审另查明，饶红真称，案外人梁某是涉案厂房隔壁两间仓库的承租人，该两间仓库是由饶红真租赁给王莹使用，再由王莹转租给梁某的。因梁某无法找到王莹，在2015年1月退租时向饶红真提出退押金及杂费，饶红真当时与王莹关系良好，故替王莹垫付了押金及杂费10151元给梁某。饶红真为此提供了收据拟证实其主张。王莹确认曾租赁一间仓库给梁某使用，但是因饶红真要赶走梁某，故饶红真是自愿补偿梁某，与王莹无关。一审法院认为，饶红真未能提供证据证实涉案房屋已办理规划报建手续。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故饶红真与王莹签订的《租赁合同》为无效合同。但王莹实际已占有、使用涉案厂房，王莹应按照合同约定的租金标准，向饶红真支付占有使用费。对于饶红真要求王莹按合同约定的租金标准支付占有使用费的诉讼请求，予以支持。本案的争议焦点为王莹是否应向饶红真支付2015年2月1日至2016年7月31日的占用使用费。王莹在庭审中称，其以现金方式向饶红真支付占用使用费，但在2016年7月1日的花城派出所询问笔录中又称是以转账方式支付占用使用费。王莹的两次陈述前后矛盾，对于王莹的上述陈述，不予采信。王莹在2016年7月1日的询问笔录中称饶红真曾与其达成口头协议，减免王莹一年三个月的占用使用费。饶红真对此予以否认，对于王莹的该陈述，不予采信。现王莹未提供证据证实其已向饶红真支付2015年2月1日至2016年7月31日的占用使用费。且王莹的物品虽在2016年7月1日已搬离涉案厂房，但仍有机器及部分物品遗留在涉案厂房，在饶红真起诉后，王莹才将机器搬离涉案厂房。饶红真要求王莹支付2015年2月1日至2016年7月31日的占用使用费，予以支持。饶红真、王莹均确认双方约定涉案厂房的租金为每月5000元，则王莹应向饶红真支付占用使用费90000元。饶红真要求王莹自起诉之日，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付占用使用费的利息，合法有据，予以支持。占有使用费为普通债权，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，普通债权的诉讼时效为两年。饶红真在2016年9月21日起诉要求王莹支付2015年2月1日至2016年7月31日的占用使用费，并未超过诉讼时效，对于王莹关于饶红真诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。关于电费，饶红真提交了涉案厂房的电费发票拟证实其主张，但饶红真明确其提供的电费发票是涉案厂房总表的电费。饶红真与王莹均确认涉案厂房有一个总表，四个分表，电费是由饶红真先按总表支付后，再向王莹收取。饶红真在庭审中陈述，王莹自2016年1月后未使用涉案厂房，故其不要求计算2016年1月后产生的电费，但饶红真书面明确的电费计算期间为2014年11月16日至2016年9月15日，与其诉讼请求要求王莹支付电费的期间2015年2月1日至2016年7月31日不符，与其庭审中的陈述亦不符。饶红真还提出7000元电费由王莹收取未返还给饶红真，王莹对此予以否认。现饶红真未提供充分的证据证实王莹所使用的用电费用，对于饶红真的该项诉讼请求，不予支持。饶红真要求王莹支付电费的利息，不予支持。饶红真要求王莹交还涉案厂房，但饶红真自称其已在2016年9月21日后将涉案厂房的门锁全部换掉。饶红真在此时已实际控制涉案厂房，对于饶红真要求王莹交还涉案厂房的诉讼请求，不予支持。关于杂费10151元及利息，饶红真称其代王莹向案外人梁某垫付了10151元，并提供了收据拟证实其主张。王莹对此予以否认。饶红真、王莹均无法提供梁某的有效联系方式。且饶红真提供的收据不足以证实该笔费用系王莹应向梁某支付，而由饶红真替王莹垫付的费用。故对于饶红真的该项诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院》第一条、第二条、第五条的规定，于2017年5月5日作出判决如下:一、王莹于本判决发生法律效力之日起十日内向饶红真支付占用使用费90000元；二、王莹于本判决发生法律效力之日起十日内向饶红真支付利息（利息以90000元为基数，从2016年9月21日开始，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至付清款之日止）；三、驳回饶红真的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2560元，由饶红真负担510元，由王莹负担2050元。经审查，一审查明事实并无不当，本院予以确认。二审另查明：王莹在一审时提供了其与饶红真签订的《租赁合同》，合同第九条列明：本合同共两页，一式两份，甲乙双方各持一份。饶红真虽对该份合同的第一页的真实性不予认可，但未提供相反证据予以推翻，也未在一审法院释明后提交书面鉴定申请。因此，本院对该份《租赁合同》的内容予以采信。根据《租赁合同》的约定：（合同内容第二条）租赁期间为6年，即从2014年1月1日起至2020年12月31日止；（合同内容第三条）标的物的免租期为1个月，即从2013年12月1日起至2013年12月31日止，免租期届满次日起为起租日，由起租日开始计收租金；（合同第四条）本出租合同的租赁保证金为首月租金，即5000元；租金第一年至第三年为每月5000元。（合同第五条）乙方应于本合同签订之时，向甲方支付租赁保证金5000元。乙方应于每月5日之前向甲方支付当月租金，以现金结算方式交付到甲方手上。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%。二审庭审后，王莹向本院提交一份在中国工商银行广州花都城区支行打印的《明细清单》，拟证明王莹于2015年3月15日通过转账方式向饶红真交租的事实。对于王莹二审庭审后提交的证据，饶红真质证认为：首先，该证据的提交超过了法定的举证期限，并非二审的新证据，故对合法性不予确认；其次，饶红真确实在2015年3月15日收到了王莹的5000元的汇款，但是该汇款是用于支付王莹2015年前拖欠的租金，并非当月租金，故对该证据的真实性予以确认，关联性不予确认。而且，从该证据中显示，王莹在2015年3月份前后均没有向饶红真支付过租金，由此可证明王莹拖欠租金的事实。本院认为，对双方当事人之间的租赁合同为无效合同，王莹应向饶红真支付占有使用费，一审法院对此认定正确，本院予以确认，不再赘述。饶红真起诉要求王莹支付2015年2月1日至2016年7月31日的占有使用费，王莹抗辩已经支付该费用，但未提供证据证实，双方当事人前后陈述以及二者之间陈述多出矛盾，一审法院不予采信王莹抗辩主张，并无不当，本院予以维持。但是，王莹在二审过程中提交的《明细清单》，显示王莹在2015年3月15日有向饶红真支付5000元，并主张该付款为支付占有使用费。饶红真确认收到该款项，但主张不是用来支付占有使用费，可是饶红真并无提供证据予以证实该款项为其他款项的付款。因此，本院认定王莹已经支付了5000元占有使用费，应在一审法院判决王莹应当支付的占有使用费中予以扣除。一审法院对饶红真要求返还厂房、支付电费和垫付的押金及其他杂费的请求不予支持，论述充分，合法有据，本院予以维持，不在赘述。综上所述，王莹的上诉请求部分有理，本院予以支持。对其他上诉请求，因缺乏证据证实，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但二审出现新的事实，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初9275号民事判决第三项；二、变更广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初9275号民事判决第一项为：王莹于本判决发生法律效力之日起十日内向饶红真支付占用使用费85000元；三、变更广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初9275号民事判决第二项为：王莹于本判决发生法律效力之日起十日内向饶红真支付利息（利息以85000元为基数，从2016年9月21日开始，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至付清款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各2560元，由上诉人王莹各负担1960元，由被上诉人饶红真各负担600元。本判决为终审判决。审判长 刘贤君审判员 韩志军审判员 刘 卉二〇一七年八月二十一日书记员 眭 翘 来自：