（2017）鄂01民终3241号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2018-07-12
案件名称
杨彩莲、武汉恒大金碧房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨彩莲,武汉恒大金碧房地产开发有限公司,陈春秀,武汉星归客网咖,刘芬
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终3241号上诉人（原审被告）：杨彩莲，女，1967年9月3日出生，汉族，湖北省孝感市人，住武汉市东西湖区商铺。委托诉讼代理人：ＸＸ、许峰，湖北言达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉恒大金碧房地产开发有限公司，住所地武汉市东西湖区鑫桥高新技术产业园。法定代表人：洪昌龙，董事长。委托诉讼代理人：汤珊，女，1986年1月20日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：曾钢，湖北中和信律师事务所律师。原审第三人：武汉星归客网咖，住所地武汉市东西湖区。投资人：陈春秀。原审第三人：陈春秀，女，1974年4月22日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市江汉区。原审第三人：刘芬，女，1973年9月9日出生，汉族，湖北省京山县人，住湖北省京山县。上诉人杨彩莲因与被上诉人武汉恒大金碧房地产开发有限公司（以下简称恒大金碧公司）、原审第三人武汉星归客网咖、陈春秀、刘芬房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2016）鄂0112民初525号判决向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨彩莲上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、杨彩莲租赁的8号商铺系杨彩莲购买，杨彩莲享有使用权，不存在租赁费和违约，理应扣除8号商铺的租金、违约金及占用费。二、一审判决杨彩莲按租金标准200%支付占用费系适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”、第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，杨彩莲应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。2016年8月，恒大金碧公司打砸杨彩莲租赁的商铺，影响杨彩莲经营达三个月之久，该三个月期间不应计算占用费。被上诉人恒大金碧公司辩称：一审判决认定事实清楚，杨彩莲主张8号商铺为其所有没有事实和法律依据。杨彩莲应当依约向恒大金碧公司支付租金，杨彩莲所述司法解释的适用前提是房屋租赁合同无效。原审第三人武汉星归客网咖、陈春秀述称，对杨彩莲的上诉没有意见，要求继续经营。原审第三人刘芬述称，恒大金碧公司打砸商铺影响刘芬经营三个月，恒大金碧公司进行了赔偿，刘芬与恒大金碧公司之间的纠纷已经解决。2016年3月，恒大金碧公司诉至一审法院，请求判令：1、确认解除恒大金碧公司、杨彩莲签订的关于金银湖航天银湖湾项目3栋2层4、5、6、7、8号商铺的《租赁合同》；2、杨彩莲支付拖欠的租金32,461元（2015年7月1日至2015年9月18日），交还期（2015年9月19日至2015年9月25日）租金2,841元，欠缴租金违约金6,297元（自2015年6月20日暂计算至2015年12月31日，应按日千分之一计算至杨彩莲实际支付租金之日为止），房屋占用费73,038元（自2015年9月26日暂计算至2015年12月26日，应按每月24,346元计算至杨彩莲腾退房屋为止），以上费用共计114,637元；3、杨彩莲腾退房屋。事实和理由：2012年9月7日，恒大金碧公司、杨彩莲签订《租赁合同》，约定，恒大金碧公司将位于金银湖银湖湾项目3栋2层4、5、6、7、8号商铺租给杨彩莲，建筑面积483.25平方米，租赁期限为2012年10月1日至2017年9月30日。每平方米20元，月租金为9,665元，租金第二年起逐年递增8%。合同同时约定杨彩莲“租金按季度支付，每季度最后一个月20日之前支付下一季度租金”，“每延迟一日，乙方应按欠费金额的千分之一向甲方或物业公司支付违约金”，“本合同项下之租赁期限届满之日起7日内，乙方应当将商铺交还甲方。该期限为本合同项下该商铺之交还期”，“双方确认，因租赁期限届满或乙方违约导致本合同终止的，则在本合同25.1所述交还期内，乙方仍应按届时所在租赁年度租金标准向甲方支付商铺占用费”，“无论何种原因，第25.1款所述交还期满之日后乙方未能将符合第25.2款要求的该商铺交还甲方的，则自交还期届满之日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准200%向甲方支付占用费”等条款。合同签订后，恒大金碧公司交付了所租的商铺，杨彩莲本应在2015年6月20日前支付2015年7月1日至2015年9月30日期间的租金，但杨彩莲至今尚未支付。截止2015年7月20日，杨彩莲已逾期支付租金一个月，因此恒大金碧公司于2015年9月18日通过EMS向杨彩莲送达了解除合同通知书，通知杨彩莲解除合同。根据合同相关约定及相关法律规定，杨彩莲应腾退房屋，并支付恒大金碧公司拖欠租金32,461元（2015年7月1日至2015年9月18日期间租金），交还期（2015年9月19日至2015年9月25日期间租金）租金2,841元，欠缴租金违约金6,297元（自2015年6月20日暂计算至2015年12月31日，应按日千分之一计算至杨彩莲实际支付租金之日止），房屋占用费73,038元（自2015年9月26日暂计算至2015年12月26日，应按每月24,346元计算至杨彩莲腾退房屋为止），以上费用总计114,637元。杨彩莲一审中辩称，一、恒大金碧公司不是我方租赁合同的签订相对方，主体不适格，实际上杨彩莲是与三江航天公司签订的租赁合同；二、杨彩莲与三江航天公司签订租赁合同以来，直到2015年7月一直按照合同约定支付租金，从未拖欠租金，而恒大金碧公司于2015年4月将杨彩莲承租的全部商铺进行出售，并且向买受人约定于2015年7月31日交付所有商铺，杨彩莲知晓该事实后，考虑到后期支付租金的对象，多次向三江航天公司确认支付对象和支付时间，但是沟通无果，因此杨彩莲未缴纳租金，并非杨彩莲原因，而是三江航天公司造成的；三、恒大金碧公司要求支付租金及违约金无法律依据，杨彩莲现在仍然占有和使用商铺属实，但不同意腾退房屋，请求驳回恒大金碧公司诉请。武汉星归客网咖、陈春秀一审中述称，我方于2016年1月1日与杨彩莲签订转租合同，约定的期限为两年，租金按照季度支付给杨彩莲，每季度租金为46,000元。不清楚恒大金碧公司、杨彩莲之间的纠纷，要求杨彩莲继续履行合同，不同意腾退。刘芬一审中述称，我方在2016年5月与杨彩莲签订的转租合同，租金也是按季度支付，我认为转租合同合法有效，不清楚恒大金碧公司、杨彩莲之间的纠纷，要求杨彩莲继续履行合同，不同意腾退。一审中当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人均无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据及待证事实和诉讼中的争议焦点，一审法院归纳评判如下：1、恒大金碧公司是否为本案的适格主体？恒大金碧公司提供的证据中，沿海绿色家园发展（武汉）有限公司持有的“航天银湖湾”项目的建设用地规划许可证、商品房预售许可证、竣工交付使用备案证、权属证明表明沿海绿色家园发展（武汉）有限公司是该商铺的所有权人。2012年9月28日沿海绿色家园发展（武汉）有限公司向武汉三江航天房地产开发有限公司出具的授权委托书，武汉三江航天房地产开发有限公司将企业名称变更为恒大金碧公司的工商登记信息和2016年5月25日沿海绿色家园发展（武汉）有限公司对恒大金碧公司出具的情况说明，可以证明沿海绿色家园发展（武汉）有限公司授权恒大金碧公司对“航天银湖湾”项目中第2、3、4幢房屋的占有、使用、收益，并对恒大金碧公司与杨彩莲于2012年9月7日签订的《租赁合同》予以认可。故上述证据能够相互印证，共同证明恒大金碧公司为本案的适格主体。2、恒大金碧公司与杨彩莲之间的《租赁合同》是否符合解除条件？《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据恒大金碧公司、杨彩莲签订的《租赁合同》的约定，杨彩莲“租金按季度支付，每季度最后一个月20日之前支付下一季度租金”，“乙方（杨彩莲）延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应按欠费金额的1‰向甲方（恒大金碧公司）或物业公司支付违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除本合同。”现杨彩莲自认其仅支付了2015年7月前的全部租金，其延迟支付租金的行为符合合同约定的解除条件。杨彩莲称其不交付租金的原因是沿海绿色家园发展（武汉）有限公司出售了其租赁的商铺，杨彩莲积极联系想交纳租金，但不知道租金应当交给谁。首先，沿海绿色家园发展（武汉）有限公司与新业主签订了买卖合同，但并未交付和办理过户手续，该商铺的物权并未发生变动，故恒大金碧公司仍有权向杨彩莲要求支付租金。其次，杨彩莲称新的业主向其主张过租金，而其并未与新的业主重新签订租赁合同，也未能提供相应的证据证明该主张，应承担举证不能的法律后果。相反，恒大金碧公司提供了新的业主在购房后与武汉三江航天房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同补充协议》，表明新的业主将该房屋实际交付给业主前的租金、房屋占用费等一切收益均由武汉三江航天房地产开发有限公司享有，而迟延交房则由武汉三江航天房地产开发有限公司代沿海绿色家园发展（武汉）有限公司向业主支付逾期交房违约金。再次，杨彩莲在未交纳租金期间，仍然向与其签订合作协议的第三人收取费用。恒大金碧公司向杨彩莲发送了催缴租金通知单，并提供了邮寄该通知单的EMS回执单，表明杨彩莲已经收到了该通知单，但杨彩莲并未按照之前的交易习惯即“按季度通过转账的方式将租金转到三江公司帐户”向恒大金碧公司付款。综上，杨彩莲拒不向恒大金碧公司交纳租金的行为存在明显的过错，其不履行合同义务的行为导致双方《租赁合同》约定的解除条件成就，恒大金碧公司有权解除合同。3、关于合同解除后，恒大金碧公司能否要求杨彩莲支付租金、违约金和占用费？《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，恒大金碧公司于2015年9月18日通过EMS向杨彩莲送达的解除合同通知书，通知杨彩莲解除合同，但是该邮件系他人代收，无法证明该通知到达了杨彩莲处。故恒大金碧公司、杨彩莲之间的《租赁合同》已于2015年11月22日杨彩莲收到恒大金碧公司解除通知后实际解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因为杨彩莲自认其仍然占用该商铺并实际收取第三人的房屋使用费至今，其行为侵害了恒大金碧公司的合法权益。对恒大金碧公司要求杨彩莲支付2015年7月1日至2015年9月18日的租金32,461元，合同约定的交还期即2015年9月19日至2015年9月25日的租金2,841元（上述两项租金合计35,302元），欠缴租金违约金（以35,302元为本金，以日千分之一为标准，自2015年6月20日起计算至杨彩莲实际支付之日止），房屋占用费（以每月24,346元为基准，自2015年9月26日起计算至杨彩莲实际腾退房屋时止）的诉讼请求，一审法院按照双方《租赁合同》中约定的计算标准，核定杨彩莲差欠恒大金碧公司2015年7月1日至2015年9月18日的租金为29,650.21元，合同约定的交还期即2015年9月19日至2015年9月25日的租金为2,594.39元，合计32,244.6元。对于欠缴租金违约金，因为双方《租赁合同》约定的欠缴租金违约金计算标准过高，应当予以调整，一审法院酌情在以32,244.6元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2015年6月20日起计算至杨彩莲实际付清之日止。对于房屋占用费，以每月22,546.51元为基准，自2015年9月26日起计算至杨彩莲实际腾退房屋时止。对于恒大金碧公司在一审法院核定范围内的诉讼请求，一审法院予以支持，超出部分，不予支持。现杨彩莲根据其与第三人的《租赁房屋合作协议书》将该房屋交由第三人经营，恒大金碧公司对上述商铺的现状也明知。经一审法院释明后，恒大金碧公司仍然坚持要求杨彩莲予以腾退。依照法律规定，合同解除后，杨彩莲应当予以腾退并向恒大金碧公司交还租赁房屋即航天银湖湾项目3栋2层4、5、6、7、8号商铺，故对恒大金碧公司要求杨彩莲腾退航天银湖湾项目3栋2层4、5、6、7、8号商铺的诉讼请求，一审法院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决：一、确认武汉恒大金碧房地产开发有限公司与杨彩莲于2012年9月7日签订的航天银湖湾项目3栋2层4号、5号、6号、7号、8号的商铺《租赁合同》已于2015年11月22日解除；二、杨彩莲于本判决生效之日起十日内向武汉恒大金碧房地产开发有限公司支付房屋租金32,244.6元及欠缴租金违约金（以32,244.6元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2015年6月20日起计算至杨彩莲实际付清之日止）；三、杨彩莲于本判决生效之日起十日内向武汉恒大金碧房地产开发有限公司腾退租赁的航天银湖湾项目3栋2层4号、5号、6号、7号、8号商铺并支付逾期返还租赁物业的房屋占用费（以每月22,546.51元为基准，自2015年9月26日起计算至杨彩莲实际腾退房屋时止）；四、驳回武汉恒大金碧房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,592元，由杨彩莲负担。二审中，杨彩莲提交如下证据：一、房屋买卖合同、收据，拟证明杨彩莲已购买8号商铺；二、资产负债表，武汉廷联物业管理服务有限公司（以下简称廷联公司）的营业执照和章程，拟证明杨彩莲开办的廷联公司（处于5号商铺）2016年8、9、10月三个月没有经营。第三组证据，段思雅（廷联公司股东）的声明，拟证明其将廷联公司2016年8、9、10月三个月未经营的损失交给杨彩莲追索。经质证，恒大金碧公司对证据一的真实性无异议，但认为并非新证据，且不能达到杨彩莲证明目的，杨彩莲未支付后续款项，不能对8号商铺主张权利，认为证据二、证据三与本案无关，杨彩莲亦未提出反诉；武汉星归客网咖、陈春秀、刘芬认为该证据与其无关，不予质证。本院认为，杨彩莲提交的证据一的真实性各方均无异议，本院予以采信，但该证据不能证明杨彩莲已取得8号商铺的所有权，杨彩莲提交的证据二、证据三与本案缺乏关联性，本院不予采信。杨彩莲申请证人陈某（陈春秀之夫）出庭作证，拟证明恒大金碧公司打砸商铺造成了三个月损失及杨彩莲三个月未经营。经质证，恒大金碧公司认为该证人证言不能证明有三个月损失，且杨彩莲未在一审提出反诉，武汉星归客网咖、陈春秀、刘芬对证人证言均无异议。本院认为，该证人证言能反映恒大金碧公司相关员工打砸陈春秀经营的武汉星归客网咖及刘芬经营的美容院，之后恒大金碧公司进行了赔偿，陈春秀、刘芬与恒大金碧公司达成谅解，陈春秀、刘芬仍向杨彩莲交纳了三个月停业期间的租金。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，杨彩莲与沿海绿色家园发展（武汉）有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，购买涉案的航天银湖湾项目3栋2层8号商铺，杨彩莲尚未付清全款，亦未办理房屋交付手续。本院又查明，杨彩莲将涉案的6号、7号、8号商铺出租给陈春秀经营的武汉星归客网咖，将涉案4号商铺出租给刘芬，5号商铺由杨彩莲改建楼梯供租户共用。本院认为，本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。杨彩莲称其已购买租赁的8号商铺，不应支付8号商铺的租金、违约金及占用费。杨彩莲虽签订房屋买卖合同及支付了部分房款，但并未办理房屋交付手续，亦未取得该商铺所有权，而在8号商铺交付之前恒大金碧公司仍为8号商铺的出租人，故杨彩莲的该项上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。杨彩莲称恒大金碧公司打砸杨彩莲租赁的商铺，影响杨彩莲经营达三个月之久，该三个月期间不应计算占用费。因陈春秀、刘芬已向杨彩莲交纳了该期间的租金，未造成杨彩莲的租金损失，故杨彩莲仍应向恒大金碧公司支付该期间的占用费，故对杨彩莲的该项上诉理由，本院不予支持。杨彩莲还称一审判决杨彩莲按租金标准200%支付占用费系适用法律错误。杨彩莲主张适用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，系针对房屋租赁合同无效情形，而恒大金碧公司与杨彩莲签订的租赁合同合法有效，本案并非该规定的适用情形，在租赁合同中对占用费已进行了明确约定，一审法院据此判决具有事实和法律依据，并无不当，对杨彩莲的该项上诉理由，本院不予支持。综上，杨彩莲的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,592元，由杨彩莲负担。本判决为终审判决。审判长 骆朝辉审判员 安林锋审判员 李斌成二〇一七年八月二十一日书记员 舒 渲 来自：