（2017）吉02民终2274号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-08-30
案件名称
吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司与周凤燕商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司,周凤燕
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终2274号上诉人（原审被告）：吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司。住所地吉林省吉林市。法定代表人：张贵清，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王睿麟。委托诉讼代理人：ＸＸ刚。被上诉人（原审原告）：周凤燕，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：张德海，吉林德北律师事务所律师。上诉人吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司(以下简称怡恒伟业公司)因与被上诉人周凤燕商品房预售合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院(2017)吉0211民初1396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。怡恒伟业公司上诉请求：1.撤销吉林市丰满区人民法院(2017)吉0211民初1396号民事判决；2.改判驳回周凤燕的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审判决认定“由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使周凤燕所购房屋的土地证至今未能办理”与事实不符，周凤燕没有提供相应的证据证明该事实。2.一审判决以周凤燕的权利处于持续被侵害状态为由认定本次诉讼并未超过诉讼时效没有事实基础和法律依据。周凤燕请求的违约金为确定金额，属一时性债权，该债权请求权适用诉讼时效。一审法院未区分债权请求权与物权请求权，导致判决结果错误。3.本案争议金额虽小，但案情复杂及法律适用疑难，一审判决对于证据认定未能详细说明，致使本案举证、质证及证据采信情况无法判断清楚，系程序违法。周凤燕辩称，第一，一审判决认定事实清楚。周凤燕在一审中提交的证据能够证明由于怡恒伟业公司拖欠土地出让金和契税，以及未按约定期限将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，致使周凤燕至今未能在约定的期限内取得土地证。怡恒伟业公司没有提交证据证明其在约定的期限内办理备案登记，其行为构成违约，理应按照合同约定承担违约责任。第二，本案不存在超过诉讼时效问题。1.吉林市中级人民法院作出的（2016）吉02民终2051号民事判决已经生效，根据该判决可以确定周凤燕的起诉没有超过诉讼时效。2.周凤燕因怡恒伟业公司的违约行为导致不能在约定期限内取得权属证书，进而不能行使转让及抵押等物权，故周凤燕在本案中是基于物权受害提起诉讼，不存在超过诉讼时效问题。第三，一审判决程序合法，怡恒伟业公司以法院没有支持其抗辩观点为由认为程序违法��有法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周凤燕向一审法院起诉请求：1.怡恒伟业公司支付周凤燕31772.52元违约金；2.怡恒伟业公司继续履行合同义务，在三十日内到相关权属部门完善土地使用权手续，并配合周凤燕办理不动产权证书。一审法院认定事实：2011年1月17日，周凤燕与怡恒伟业公司签订了商品房买卖合同，约定周凤燕购买由怡恒伟业公司开发的吉林市丰满区江南壹号花园B1号楼2单元29层112号商品房一套，总房款1059084元。双方在合同第十五条关于产权登记条款中约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房���款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，周凤燕依约支付了房款，于2011年3月1日办理了入住手续,2013年9月22日办理了房屋所有权证。由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使周凤燕所购买房屋的土地证至今未能办理，故周凤燕起诉至法院。一审法院认为，关于怡恒伟业公司是否违约。周凤燕与怡恒伟业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未有违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。合同签订后，周凤燕已按约履行了付款义务，但由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使周凤燕至今未能取得土地证，怡恒伟业公司已构成违约，依法应当承担违约责任。关于诉讼时效。怡恒伟业公司抗辩周凤燕要求其给付违约金的诉讼请求已过诉讼时效，一审法院认为，怡恒伟业公司至今未能协助、配合周凤燕办理涉案房屋土地使用权证，其违约的事实持续存在，故周凤燕的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，对怡恒伟业公司的该项抗辩不予支持。怡恒伟业公司应当按照合同约定承担支付周凤燕违约金31772.52元的责任。关于完善土地使用权手续、办理不动产权证的诉讼请求，因手续的完善和产权证的办理属于国家土地行政管理部门行政职责范围，人民法院无权强制要求上述部门之外的其他单位和个人予以办理，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项之规定，周凤燕要求怡恒伟业公司于三十日内完善土地使用权手续、办理不大产权证的诉讼请求，并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对其此项诉讼请求不予支持，其可通过其他途径予以解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十��条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项之规定，判决：一、怡恒伟业公司于判决生效后五日内一次性给付周凤燕违约金31772.52元；二、驳回周凤燕的其他诉讼请求。案件受理费596元，减半收取298元，由怡恒伟业公司负担。双方当事人在二审中均未提交新的证据。经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，周凤燕与怡恒伟业公司签订的商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。现怡恒伟业公司未按约定为周凤燕办理土地使用权的相关手续，构成违约，依法应当承担违约责任。怡恒伟业公司至今未能协助、配合周凤燕办理涉案房屋土地使用权的相关手续，故周凤燕的诉讼请求未超过诉讼时效期间。综上所述，怡恒伟业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费594元，由上诉人吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 浩审 判 员 任宝君代理审判员 郭立坤二〇一七年八月二十一日书 记 员 任 杰