（2017）沪0104民初11037号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-11-03
案件名称
上海明园物业管理有限公司与上海佳安物业管理有限责任公司、张瑾物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海明园物业管理有限公司,张瑾,上海佳安物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初11037号原告：上海明园物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：林培生，董事长。委托诉讼代理人：董时华，上海邦天律师事务所律师。被告：张瑾，女，1980年3月3日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。被告：上海佳安物业管理有限责任公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：童士毅，董事长。委托诉讼代理人：李宗秀。原告上海明园物业管理有限公司(以下简称明园物业)与被告张瑾、上海佳安物业管理有限责任公司(以下简称佳安物业)物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月8日公开开庭进行了审理。明园物业的委托诉讼代理人董时华、被告张瑾、被告佳安物业委托诉讼代理人李宗秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明园物业向本院提出诉讼请求：1、判令张瑾支付原告自2013年8月起至2016年12月止的物业服务费12,612.67元；2、判令张瑾支付逾期交费的滞纳金28,766.34元；3、判令张瑾支付律师费1,000元。事实与理由：张瑾系上海市徐汇区中山西路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权人。原告与中山西路1698弄明园小安桥公寓的开发商上海安桥明园房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，原告对明园小安桥公寓提供物业服务至2016年12月，物业费收费标准为2.2元/月/平方米。被告于2012年12月27日买受明园小安桥公寓X号XXX室房屋，并与2013年3月1日接收该物业。该物业面积为139.83平方米，每月物业费307.626元。2013年8月起被告未支付物业费。原告提出上述诉讼请求，请予支持。张瑾辩称，被告是在2017年把欠费都支付给现在管理的佳安物业。被告不清楚原告和被告佳安物业之间的对接问题。在被告交清物业费前，也从未收到过催缴通知，而且被告也长期在外，不居住在该房屋。而且原告管理期间，被告对物业服务也不满意，电梯坏了也不维修。��告的诉讼已经超过2年，部分物业费已经超过2年诉讼时效了，即使被告从佳安物业处把物业费要回来，也不打算把之前超过诉讼时效部分的物业费交给原告。据被告所知，原告在小区收物业费都是打7折的，而且不收滞纳金。佳安物业辩称：张瑾在2017年1月就交清了物业费。在2017年3月我们公司和原告、业委会就物业交接及代收物业费的事宜都开会协商确定过，同意由我司代收物业费，但是原告不与我们交接。另外，代理人怀疑本案原告代理人是否有授权可以解决本案物业费事宜。明园物业出示了下列证据：1、产权信息，证明张瑾是本案欠费业主。2、前期物业服务合同2份，一份服务期限是2008年至2010年、另一份是2010年至2012年，证明原告为小区提供物业服务并按合同收取物业服务费。3、会议纪要，证明原告物业实际服务至2016年12月31日。4、通告��证明业委会通知原告在2016年11月撤离，原告实际在2016年12月撤离。5、催款函及EMS底单，证明2017年1月9日、18日原告向张瑾催讨物业费。6、补充证据：房屋买卖合同，开发商与张瑾之前的业主签订的买卖合同，证明物业服务费收取滞纳金是依据房屋买卖合同附件五的约定，每日收取千分之三。张瑾质证如下：证据1、证据2无异议；证据3、证据4无异议，但我之前都没有见过，无原件被告也无法表达意见；证据5，没见过，从来没收到过。证据6，这个与被告无关，被告不知情，上家也没有让看过房屋买卖合同，让原告联系上家。佳安物业：都无异议。张瑾举证：物业费发票，证明被告至今不欠物业费的。明园物业质证如下：无异议。佳安物业质证如下：无异议。佳安物业举证：会议纪要，证明是原告委托佳��物业代收物业费，费用交接在协商中，原告不应该将佳安物业作为第二被告。明园物业质证如下：真实性无异议，但是不认可证明的内容。张瑾质证如下：无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张瑾系上海市徐汇区中山西路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权人。2008年明园物业与上海安桥明园房地产开发有限公司签订前期物业服务合同一份，服务期限自2008年10月1日起至2010年9月30日止。之后，双方又续签前期服务合同，服务期限自2010年10月1日起至2012年9月30日止。根据物业服务合同约定，该小区一期高层楼房按2.20元/月·每平方米；二期高层楼房按2.46元/月·每平方米的标准收取物业服务费，物业服务费按月交纳，业主应在每月20日前履行交纳义务。明园物业主张逾期交纳的，依据房屋买卖合同附件五，公约上约定按照日千分之三支付违约金。张瑾系一期楼房按2.20元/月·每平方米标准收取物业服务费。张瑾房屋建筑面积139.83平方米，每月应交物业服务费307.626元。自2013年8月至2016年12月明园物业未收到张瑾上述房屋物业服务费。佳安物业收到张瑾上述房屋物业费12,612.66元，并开举发票，发票备注物业管理费2013年8月至2016年12月，开票日期2017年1月14日。审理中，明园物业主张张瑾支付律师费。明园物业未能提供2012年9月30日后的物业服务合同，但主张对被告小区提供服务至2016年12月31日，被告张瑾、佳安物业对此未有异议。佳安物业未提供明园物业委托或授权收受物业费的相关证据。本院认为，明园物业为张瑾提供物业服务，作为接受明园物业服务的业主，理应向明园物业支付相应的费用。现张瑾将相关物业费支付给未提供物业服务的佳安物业，佳安物业未得到明园物业的���托或授权，理应将钱款返还给明园物业。鉴于张瑾已支付物业费，事实上已放弃诉讼时效的抗辩。另外明园物业请求张瑾支付物业费发生于事实物业服务期间，故明园物业滞纳金请求。无事实与法律依据，本院不予支持。明园物业请求张瑾支付律师费，于法无据。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下：一、上海佳安物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还上海明园物业管理有限公司张瑾支付的2013年8月至2016年12月上海市徐汇区中山西路XXX弄XXX号XXX室物业服务费12,612.66元；二、驳回上海明园物业管理有限公司其余的诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，由张瑾负担25元,上海佳安物业管理有限责任公司负担25元，上海明园物业管理有限公司负担380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 高平二〇一七年八月二十一日书记员 周均附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；...... 微信公众号“”