（2017）浙02民终1895号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2018-03-01
案件名称
蔡乃净、吴梅娥房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡乃净,吴梅娥
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终1895号上诉人（原审被告）：蔡乃净，男，1970年3月25日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被上诉人（原审原告）：吴梅娥，女，1956年8月29日出生，汉族，住浙江省。上诉人蔡乃净因与被上诉人吴梅娥房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2017年4月19日作出的（2017）浙0211民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理认定：自2002年起，被告蔡乃净开始租赁原告吴梅娥名下位于宁波市镇海区招宝山街道西门菜场B区042老蔡副食店[原房产证是丘（地）号6-4-5，建筑面积26.06㎡]店面房一间，用于开店，租房协议每三年签订一次。双方最近一次的租房协议订立于2014年1月3日，租期为三年，至2016年12月31日到期，租金为每年32?000元，一年一付，每年必须在12月底前付清下一年的租金。协议还约定，如碰上生意不好，中途转让给第三方，必须在原告同意在场的情况下另订协议。协议到期后，店内固定的不能拆除的物品都属原告所有，如破坏，按市场价赔偿。被告在租赁期内不能更改原告原有的房屋结构，如更改必须经得原告同意，若损坏按市场价赔偿或恢复原样。2016年1月，原告通知被告，因房租太便宜，自2017年起其拥有的上述店面房不再出租给被告。2016年12月31日，原告又通知被告，如果被告愿继续承租上述房屋，租金增加至每年43?000元，如不续租，就腾房归还。但因被告不同意而未果，原告遂诉至法院。另查明：2015年，宁波市镇海区招宝山街道西门菜场升级改造，原告经宁波市镇海区市场建设服务中心（以下简称服务中心）同意，在原店面房北面延伸搭建了建筑物用于经营使用，扩建面积约为9.72㎡，扩建费用原告承担，扩建的房屋产权归服务中心所有，原告无偿免费租用。该房现亦由被告使用。原审原告吴梅娥于2017年1月3日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告蔡乃净腾退位于宁波市镇海区招宝山街道六街道西门菜场6-4-5（042老蔡副食店）的店面房，并归还；2.原审被告蔡乃净支付自2017年1月1日起至归还店面房日期止按43?000元一年计算的占有使用费。审理中，原审原告明确并增加上述第1项诉讼请求为：原审被告蔡乃净立即腾退位于宁波市镇海区招宝山街道六街道西门菜场6-4-5现编号为B区042老蔡副食品店店面房（其中有产权证面积26.06㎡以及店面房北面扩建无产权证面积9.72㎡左右，二者相加36㎡左右）归还给原审原告。原审法院审理认为：原、被告签订的租房协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约全面履行各自义务。协议签订后，原告按约向被告交付了租赁物店面房。原、被告协议约定的房屋租赁期限为三年，现租赁期间已届满，原告作为出租人不愿继续出租其所有的店面房，被告作为承租人应当依法将原告的店面房腾空后返还给原告，原告店面房北面延申搭建的面积约为9.72㎡的房屋，被告亦应腾空后一并返还给原告。因被告未及时腾空涉讼房屋，使原告遭受了租金损失，被告应对该部分损失承担赔偿责任。原告主张应按每年43?000元计算逾期腾房占有使用费没有事实依据，该院不予支持。被告陈述租赁合同三年一签，每次租金上涨5%至10%，该院认定被告应支付自2017年1月1日起至实际返还日止按每年33?600元计算的房屋使用费。被告要求原告给其一年时间处理店内货物的抗辩没有事实和法律依据；因被告装修店面房未经原告同意，且未提起反诉，其关于要求原告承担其花费的?8?000元装修费并从其欠原告的房屋使用费中扣除的抗辩意见不能成立，对于被告的上述抗辩意见该院不予采纳。原告的部分诉请理由正当，符合法律规定，该院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告蔡乃净腾空位于宁波市镇海区招宝山街道六街道西门菜场6-4-5现编号为B区042老蔡副食品店面积为26.06㎡店面房，以及店面房北面扩建的面积为9.72㎡左右房屋（二者合计为36㎡左右）返还给原告吴梅娥，于判决生效之日起六十日内履行完毕；二、被告蔡乃净支付原告吴梅娥自2017年1月1日起至实际返还店面房日期止按每年33?600元计算的逾期腾房占有使用费，于判决生效之日起六十日内履行完毕；三、驳回原告吴梅娥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元,减半收取40元，由被告蔡乃净负担，于判决生效之日起七日内向该院交纳。宣判后，原审被告蔡乃净不服，上诉至本院，称：1.上诉人与被上诉人自2002年开始签订租房协议，租金的涨幅一直维持5%至10%之间，而被上诉人在2016年提出的租金涨幅却达到40%。上诉人希望与被上诉人协商租金事宜，被上诉人却向法院起诉要求上诉人腾退房屋，未给予上诉人合理的腾退时间。原审法院认定被上诉人于一年前已经告知上诉人不再出租，属认定事实错误。2.上诉人经过被上诉人的同意对涉案房屋进行装修，且被上诉人未给予上诉人合理的腾退时间导致上诉人存在相应的货物损失，该笔装修费用以及货物损失应与房屋占有使用费相抵扣。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人吴梅娥答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审审理期间均未向本院提供新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。双方当事人在租房协议约定的租赁期间届满后未能就新的租金达成一致意见，且根据原审法院认定的事实，被上诉人在2016年1月即已告知上诉人不再出租涉案房屋，故上诉人在租赁期间届满后应依法腾退涉案房屋。上诉人称被上诉人未给予其合理的腾退时间，缺乏依据，本院不予支持。上诉人又称其对涉案房屋的装修费以及货物损失费应当在房屋占有使用费中予以扣除。经审查，上诉人未能提供证据证明其装修经过被上诉人的同意，且上诉人亦未对此提出反诉，故本院对其该项上诉请求，不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人蔡乃净负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 俞灵波代理审判员 郑 辉代理审判员 李春燕二〇一七年八月二十一日书 记 员 陆 琼 关注公众号“”