（2017）粤0881民初1394号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2018-02-11

案件名称

郭李润与梁世锋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

廉江市人民法院

所属地区

廉江市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郭李润,梁世锋,廉江市国有资产经营公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百二十四条第一款，第六十条第一款，第二百二十六条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0881民初1394号原告：郭李润，男，1954年10月15日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，委托代理人：郑风，男，1964年9月4日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，委托代理人：许文峰，男，1967年12月9日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，被告：梁世锋，男，1974年12月29日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，委托代理人：陈卫华，广东民怡律师事务所律师。第三人：廉江市国有资产经营公司。法定代表人：梁树耀，公司董事长。委托代理人：全权昭，公司职工。原告郭李润诉被告梁世锋、第三人廉江市国有资产经营公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年6月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈如辉于2017年7月3日公开开庭审理了本案，书记员庞雪霞担任记录。原告郭李润及其委托代理人郑风、许文峰，被告梁世锋及其委托代理人陈卫华，第三人廉江市国有资产经营公司的委托代理人全权昭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭李润向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的租金59805元、违约金89025元共148830元给原告，并从2017年6月1日起至被告还清租金之日止，每日以拖欠租金35000元的5‰计付违约金给原告；由被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：原告将其从廉江市国有资产经营公司租来的厂房、土地、必要附属物中的原廉江烟丝厂全部会议场、原廉江烟丝厂内东南面两幢二层楼房租赁给被告，并分别于2010年7月20日、2011年6月21日共签订两份《租赁协议书》。2010年7月20日签订的《租赁协议书》约定租赁原廉江烟丝厂内东南面两幢二层楼房，每月租金5000元，按月缴交，先交租金后使用；不按时缴交租金，按欠款总额每日处罚违约金5‰，直到付清为止。2011年6月21日签订的《租赁协议书》约定租赁原廉江烟丝厂全部会议场，每月租金1645元，按季度缴交，先交租金后使用。原、被告签订两份《租赁协议书》后，原告依约履行协议，被告也依约缴交租金至2015年12月，但后来被告以其租来的房屋是廉江市国有资产经营公司为由拒绝缴交2016年之后的租金。根据2010年7月20日《租赁协议书》约定，从2016年1月至2016年9月被告共拖欠租金45000元（5000元/月×9个月）未付给原告，从2016年1月至2017年5月31日止，被告共应支付违约金89025元【从2016年1月1日至2016年9月30日止，每日按每月前应缴交5000元租金的5‰计算违约金共34350元；从2016年10月1日至2017年5月31日止，每月按被告仍欠租金45000元的5‰计算违约金共54675元】给原告。根据2011年6月21日《租赁协议书》约定，被告从2016年1月至2016年9月另还拖欠租金14805元未付给原告。以上各项共148830元【45000元+89025元+14805元】。原告多次向被告追讨，被告均拒绝支付。因此，特提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。针对原告的诉讼请求及理由，被告梁世锋辩称：一、我与原告分别于2010年7月20日及2011年6月21日签订的两份《租赁协议书》，原告将其从廉江市国有资产经营公司租赁来的房产部分转租给我，但我与原告双方签订的该两份《租赁协议书》于2015年12月31日已期限届满。从2016年1月至今，我与原告双方再没有签订任何租赁合同，不存在任何的租赁合同关系，因此，原告要求我支付2016年1月至2016年9月的租金59805元是没有事实与法律依据的。二、我与原告从2016年1月起至今都不存在任何租赁合同关系，不存在违约之说，因此，原告要求我支付从2016年1月起至还清租金之日止的违约金也是没有事实与法律依据的。综上所述，我与原告从2016年1月至今不存在任何的租赁关系，也不存在任何的违约，原告要求我支付租金及违约金是没有事实与法律依据的，请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人廉江市国有资产经营公司辩称：我公司只是将房屋租赁给原告郭李润使用，至于原告后来转租他人我公司不清楚。由法院依法判决。原告为其诉讼请求提供的证据有：一、郭李润《居民身份证》，证明原告的诉讼主体资格；二、2010年7月20日《租赁协议书》、2011年6月21日《租赁协议书》，证明原、被告于2010年7月20日签订的《租赁协议书》约定由原告将其从廉江市国有资产经营公司租来的厂房、土地、必要附属物中原廉江烟丝厂内东南侧面两幢二层楼房租赁给被告，每月租金5000元，按月缴交，先交租金后使用；不按时缴交租金，按欠款总额每日处罚违约金5‰，直到付清为止。原、被告还于2011年6月21日签订《祖灵协议书》约定被告租赁原廉江烟丝厂全部会议场每月租金1645元，按季度缴交，先交租金后使用；三、收据，证明被告缴交租金至2015年12月；四、郭李润与第三人签订的《租赁协议书》，证明1、原被告签订《租赁协议书》约定由原告将原廉江烟丝厂内东南侧面两幢二层楼房、会议场租赁给被告，其权属来源于原告与第三人签订的《租赁协议书》；2、原告继续租赁第三人签订的《租赁协议书》的资产至2016年9月30日，并缴交了租金。五、通知，证明事实与证据四一致六、产权交易中心《收据》，证明事实与证据四一致被告为其辩解提供的证据有：一、身份证，证明被告梁世锋的身份；二、《租赁经营合同书》，证明被告梁世锋经拍卖招租于2016年9月14日与第三人签订《租赁经营合同书》，承租湛江卷烟厂廉江分厂的部分房产；三、租赁权竞价拍卖公告，证明湛江卷烟厂廉江分厂的房地产租赁权竞价拍卖情况。第三人没有提供证据。经开庭质证，当事人的质证意见是：一、被告对原告证据一至四无异议，对证据五有异议，真实性、关联性有异议，该通知是原告与国资公司的约定，与被告无关；对证据六有异议，与被告无关联；二、第三人对原告证据一无异议，对证据二协议我司不清楚，具体转租他人我们不清楚，租赁合同并没有交给我司；对证据三原告转租给他人不清楚；对证据四至六无异议；三、原告对被告证据一无异议；对证据2与本案的关联性有异议，不能够证明被告所要证明的事实；对证据三与本案的关联性有异议。四、第三人对被告证据无异议。本院经审理查明：2009年11月30日，原告与第三人签订一份《租赁协议书》，双方约定，由原告租赁第三人座落于廉汇市石岭镇广胜路原廉江烟丝厂厂房、厂区土地和原湛江卷烟厂廉江分厂部分厂房、厂区土地和必要的附属物；租赁期限从2010年1月1日至2016年1月1日止；每月租金5800元；原告不按时缴交租金时，则按欠款总额，每日处罚违约金5‰等。原告租赁至第三人的场所后，与被告分别于2010年7月20日、2011年6月21日签订两份《租赁协议书》。2010年7月20日签订的《租赁协议书》约定，原告将租赁第三人的座落于廉汇市石岭镇广胜路原廉江烟丝厂内位于东南面的两幢二层楼房转租给被告；转租期从2010年7月20日至2015年12月30日；每月租金5000元，按月缴交，先交租金后使用；不按时缴交租金，按欠款总额每日处罚违约金5‰，直到付清为止；抵押金10000元（注：没有交）等。2011年6月21日签订的《租赁协议书》约定，原告将租赁第三人的座落于廉汇市石岭镇广胜路原廉江烟丝厂内会议场全部转租给被告；转租期从2011年4月1日至2015年12月30日；每月租金1645元，按季度缴交，先交租金后使用等。被告租赁到原告转租赁物后，至2015年12月30日合同期满的租金已交清给原告。2016年1月1日，原告与第三人的租赁协议期满，第三人没有收回租赁物。2015年12月30日，原告与被告的租赁协议期满，原告没有收回转租物。从2016年1月1日至2016年9月，被告仍然使用转租物，原、被告双方没有重新签订租赁协议，被告没有交付租金给原告，也没有交付租金给第三人。原告已交付了2016年1月1日至2016年9月的租金61200元给第三人。2016年9月14日，被告与第三人签订《租赁经营合同书》，租赁了原转租物等。原告诉至本院。本院认为，本案是租赁合同纠纷，争议的焦点是原告与被告的转租合同期满后，是否应支付租金和违约金给原告。原告与第三人签订的《租赁协议书》合法有效，受法律保护。2016年1月1日，原告与第三人的租赁协议期满，第三人没有收回租赁物，仍由原告管理使用，没有重新签订合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，应认定原告与第三人的租赁协议继续有效，但租赁期为不定期。原告与被告签订的两份《租赁协议书》，第三人虽然没有书面同意，但是第三人应属于明知和应当知道下签订的，且一直没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”的规定，应认定两份《租赁协议书》有效，受法律保护。原、被告的转租合同期满后，原告没有收回租赁物，仍由被告对租赁物进行了占有、管理、使用、收益，没有重新签订合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，应认定原告与被告的转租协议继续有效，但租赁期为不定期。被告不按原两份《租赁协议书》约定履行支付租金义务，构成违约。2016年1月1日至2016年9月14日【注：被告与第三人签订《租赁经营合同书》时止】,被告共拖欠租金是56261元【按5000元∕月×8个月＋5000元∕月÷30天×14天=42333．33元；1645元∕月×8个月＋1645元∕月÷30天×14天=13927．67元。共56261元】。原告请求被告支付租金59805元，依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定履行自己义务。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，本院予以支持56261元，多请求的部分不予支持。原告提出违约金89025元的诉讼请求问题。被告拖欠原告的租金损失只是56261元，原告请求违约金的请求明显超过租金的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”和依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”及第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原告未能提供证据证明因被告拖欠租金造成损失数额，因此，综合本案情况，以被告拖欠的租金56261元作为损失基数，调整被告应当支付违约金16878.30元（按56261元×30﹪=16878.30元）为宜。原告多请求的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百二十四条、第六十条、第二百二十六条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、限被告梁世锋在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金56261元给原告郭李润；二、限被告梁世锋在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金16878．30元给原告郭李润；三、驳回原告郭李润其他诉讼请求。如果被告不按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1417元，由原告负担714元，被告负担700元。如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员　　陈如辉二〇一七年八月二十一日书记员　　庞雪霞 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