（2017）鄂01民终3642号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-08-27
案件名称
张远南、武汉科特勒房地产代理有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张远南,武汉科特勒房地产代理有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终3642号上诉人（原审原告）：张远南，男，1961年1月24日出生，汉族，住海南省海口市美兰区，委托诉讼代理人：袁志权，湖北匡济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉科特勒房地产代理有限公司。住所地：武汉市汉阳区拦江路鹦鹉花园**栋*号。法定代表人：詹洁，该公司总经理。委托诉讼代理人：张歆来，该公司员工。上诉人张远南因与被上诉人武汉科特勒房地产代理有限公司（下称武汉科特勒公司）居间合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初2762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张远南上诉请求：一、依法撤销（2016）鄂0105民初2762号民事判决书并依法改判。二、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人武汉科特勒公司承担。事实及理由：一审过程中，被上诉人武汉科特勒公司并未提交任何证据证实其将购房价格谈到54万元，上诉人亦未对此确认。合同中没有对54万元的性质作任何说明，因该份合同系被上诉人武汉科特勒公司提供的格式合同，双方对此有争议时，应作出对被上诉人武汉科特勒公司不利的解释。武汉科特勒公司答辩称，其作为购房居间方，已经约了买房人张远南与房主见面签订合同，该房业主也同意以540,000元的价格与张远南签订房屋买卖合同，但张远南因与房主就税费分担有分歧才拒绝购买该房屋。房屋交易税费应交纳多少、由谁交纳，国家有规定，本公司作为房屋中介服务机构无法控制。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。张远南向一审法院起诉请求：1、解除张远南与武汉科特勒公司之间签订的《购房意向协议书》；2、武汉科特勒公司退还张远南意向金10,000元；3、武汉科特勒公司向张远南支付违约金20,000元；4、本案诉讼费由武汉科特勒公司承担。一审法院查明，2014年7月14日，张远南（协议甲方）与武汉科特勒公司（协议乙方）签订《购房意向协议书》一份，该协议主要约定：乙方代理房产位于海山观江楼306室，其建筑面积约为57平方米，该房屋房款价格为580,000元，甲方的意向价格为540,000元，甲方并按成交价的1%承担中介费；乙方谈成意向价格，意向金可冲抵房款，乙方谈不成甲方意向价格，则退还所收意向金，乙方谈成意向价，甲方必须购买该房产，否则意向金归乙方所有；甲方承诺一次性付款；甲方签订本协议书后，不得以任何借口或理由不购买此房，乙方收到甲方意向金10,000元后，不得再将该房地产推荐或出售给他人；甲乙双方签订本协议书后，不得违约，否则违约方需支付另外乙方违约金20,000元整；其他约定为：如乙方谈成甲方意向价，则甲方同意授权乙方将该房屋购房意向金转交给该房屋的产权人，要求过户即交房（含房屋内现有家具家电，除麻将机外）。上述协议签订后，张远南即向武汉科特勒公司支付意向金10,000元。后武汉科特勒公司与涉案房屋产权人协商一致，涉案房屋产权人同意以540,000元的价格出售涉案房屋给张远南，但因张远南认为540,000元的价格即为购买涉案房屋的所有费用，不同意承担涉案房屋买卖应承担的税费等其他费用而未与涉案房屋产权人签订房屋买卖合同。庭审中，武汉科特勒公司确认涉案房屋已另行出售他人。因张远南要求武汉科特勒公司退还10,000元购房意向金并承担20,000元违约金未果，遂引起诉讼。虽经一审法院主持调解，双方未能达成一致意见。一审法院认为，张远南与武汉科特勒公司签订的《购房意向协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止规定，属合法有效，该协议书具备居间服务内容、居间服务费用、违约责任等基本要素，实际即为居间服务合同，双方当事人均应按协议约定履行各自权利义务。关于张远南、武汉科特勒公司双方约定的房屋交易价格540,000元是否包括房屋交易过程中产生的税费等费用的问题。双方约定在武汉科特勒公司将涉案房屋的房款从580,000元谈到540,000元，张远南即应购买涉案房屋，张远南向武汉科特勒公司支付的意向金10,000元可冲抵房款。现张远南确认武汉科特勒公司已将涉案房屋的房款谈到540,000元，仅因张远南不愿承担涉案房屋买卖过程中发生的税费等费用而拒绝与涉案房屋的产权所有人签订房屋买卖合同。根据双方当事人签订的《购房意向协议书》第二条的约定，双方当事人在该协议书中约定的房屋价格即房款价格，并不包括房屋买卖过程中发生的税费等费用。在二手房买卖交易过程中产生营业税、个人所得税、契税等费用应为房屋买卖双方所明知，此类交易费用的承担可在居间服务合同中约定，也可在房屋买卖合同中约定，现双方当事人并未在居间服务合同中约定房屋交易税费等费用的承担，而仅约定如被告谈成540,000元房款的意向价格，张远南即应按谈成的意向价格购买涉案房屋，故张远南未按协议约定的意向价格购买涉案房屋即构成违约。因张远南未能按协议约定的意向价格购买涉案房屋，武汉科特勒公司确认涉案房屋已另售他人，故张远南、武汉科特勒公司双方签订的《购房意向协议书》的合同目的已无法实现，张远南以诉讼方式要求解除该协议书，而张远南、武汉科特勒公司双方均未举证证明原告明确拒绝购买涉案房屋的具体时间，故一审法院确认张远南、武汉科特勒公司双方签订的《购房意向协议书》已于张远南起诉之日即2016年6月23日（张远南交纳诉讼费时间）解除，张远南该项诉讼请求一审法院予以支持。另根据《购房意向协议书》第四条的约定，在张远南未按谈成的意向价格购买涉案房屋的，武汉科特勒公司不退意向金，故张远南要求武汉科特勒公司退还意向金并承担违约金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认张远南与武汉科特勒房地产代理有限公司签订的《购房意向协议书》已于2016年6月23日解除；二、驳回张远南的其他诉讼请求。本案案件受理费550元，适用简易程序减半收取275元（此款张远南已预交），由张远南自行负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，张远南与武汉科特勒公司签订的《购房意向协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，双方当事人均应按协议约定履行各自权利义务。根据双方当事人签订的《购房意向协议书》第二条的约定，双方当事人在该协议书中约定的房屋价格即房款价格，并不包括房屋买卖过程中发生的税费等费用。在二手房买卖交易过程中产生营业税、个人所得税、契税等费用应为房屋买卖双方所明知，此类交易费用的承担可在居间服务合同中约定，也可在房屋买卖合同中约定。本案中，双方当事人并未在居间服务合同中约定房屋交易税费等费用的承担，而仅约定武汉科特勒公司如谈成540,000元的意向价格，张远南即应按谈成的意向价格购买涉案房屋。双方当事人签订的《购房意向协议书》约定涉案房屋价款原定为580，000元，一审庭审中，张远南认为武汉科特勒公司谈成的最终意向价格是540,000元房款加税款，超过了540，000元的包干价，说明武汉科特勒公司已与房主谈到了540,000元房款价格，未能就涉案房屋后续签订买卖合同的原因在于房屋买卖双方关于税费承担问题上的分歧。故张远南未按协议约定的意向价格购买涉案房屋已构成违约。双方当事人签订的《购房意向协议书》第三条中约定意向价格540，000元并未明确界定为不包含税、费等所有费用的包干价，此条款系经加入了手写内容才完成，并不是未经协商或未予告知的格式条款。因此，张远南的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，张远南的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由张远南负担。本判决为终审判决。审判长 夏循平审判员 张立新审判员 陈继红二〇一七年八月二十一日书记员 陈喜兰 关注公众号“”