（2016）浙0203民初3212号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-09-29
案件名称
陈音与宁波企赢资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市海曙区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈音,宁波企赢资产管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0203民初3212号原告（反诉被告）：陈音，女，1981年11月10日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托诉讼代理人：张建辉，浙江天远律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁波企赢资产管理有限公司。统一社会信用代码91330203053845170B。住所地：浙江省宁波市海曙区丽园北路***号-28。法定代表人：崔赢，该公司总经理。委托诉讼代理人：张奇，浙江导司律师事务所律师。原告陈音为与被告宁波企赢资产管理有限公司（以下简称企赢公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年8月4日诉至本院，本院于同日立案受理，适用简易程序进行审理，于2016年10月10日公开开庭进行审理，后因案情复杂，遂转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年8月18日公开开庭进行审理。原告陈音参加前次诉讼，原告的委托诉讼代理人张建辉、被告企赢公司的委托诉讼代理人张奇均到庭参加二次诉讼。期间，被告企赢公司提起反诉，本院审查后予以受理，并决定合并审理。原告陈音申请本院对案涉店铺装修进行鉴定，本院依法作出司法鉴定决定，然因案涉店铺装修已拆除，仅有现场光盘致司法鉴定未能展开。经原、被告申请，本院委托人民调解组织对本案进行调解。本案现已审理终结。原告陈音起诉称：2015年9月，原告向被告承租位于浙江省宁波市和义路102弄1号单元房屋，双方签订《1844场地使用协议》一份。合同签订后，原告与宁波六唐装饰工程有限公司签订装修合同，合同总价款254000元，已经支付装修款240500元，并向被告缴纳了保证金、物业费、租金、装修押金合计123951元。然2015年11月13日，浙江省宁波市海曙区市场监督管理局向其他商户出具《行政告诫书》，要求其他商户在收到该通知之日起30日内办妥营业执照，原告因此停工。为此，原告多次与被告交涉，要求被告提供办理营业执照所需的合法经营场地证明，但被告一直没有提供，致原告无法正常营业。故原告诉至法院，要求判令：1.解除原、被告于2015年9月签订的《1844场地使用协议》；2.被告返还原告已经缴纳的租金、物业费及保证金、装修押金合计123951元，赔偿原告装修损失254000元、储备店员培训费6000元。被告企赢公司当庭答辩称：同意解除双方签订的《1844场地使用协议》，但被告能够为原告提供办理营业执照所需的材料，因原告自身原因未能办理，故被告无需返还原告已缴纳的费用亦无需承担赔偿责任，请求法院驳回原告全部诉请。反诉原告企赢公司反诉称：2015年9月，原、被告签订《1844场地使用协议》一份，约定反诉被告向其承租位于浙江省宁波市和义路102弄1号单元房屋，然反诉被告长期拖欠租金，反诉原告于2016年3月15日向其发送《催缴函》。至2016年6月20日，反诉被告已经拖欠租金55080元、物管费15300元，反诉原告于2016年6月24日向其发送《合同解除函》。现反诉原告提起反诉，要求：1.解除原、被告于2015年9月签订的《1844场地使用协议》；2.反诉被告支付租金55080元、物管费15300元及违约金50000元。反诉被告陈音答辩称：1.其没有收到过反诉原告寄送的《合同解除函》；2.在相关部门要求附近商户停止营业后，其已于2015年11月中旬停止营业，且反诉原告未提前通知也未征得其同意即在2016年9月将其店铺拆除，故系反诉原告违约在先，其无需支付租金、物管费，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。原告陈音针对本诉和反诉向本院提交下列证据材料：1.《1844场地使用协议》一份、打款记录三份，拟证明原、被告间存在房屋租赁合同关系，原告依约向被告交付租金、物业费及保证金、装修押金合计123951元的事实。被告对真实性均无异议，但认为其已在合同中告知原告案涉场地系地下车位。本院对该组证据予以认定；2.EMS快递单、EMS查询记录、律师函各一份，拟证明原告于2016年2月19日委托律师致函被告，要求被告办妥营业执照事宜的事实。被告对真实性无异议，但认为未涉及合同解除事宜。本院对该组证据予以确认；3.《宁波市住宅装饰装修施工合同》、工程预算单各一份、收款收据三份，拟证明原告为装修案涉店铺，与宁波六唐装饰工程有限公司（以下简称六唐公司）订立合同，合同总价254000元，其已支付240500元，六唐公司出具收据确认的事实。被告对真实性有异议，认为原告未提交打款证明，难以证明其已实际支付上述款项。本院认为，原告对案涉店铺进行装修并支出相应费用是客观事实，被告虽对装修费用金额有异议，但其未经原告同意即拆除案涉装修，致本案难以对装修价值进行司法鉴定，其也未提交相反证据对真实性予以反驳，故本院对该组证据予以认定，能够证明原告主张的待证事实。被告企赢公司针对本诉和反诉向本院提交下列证据材料：1.《办理证照通知书》（复印件）、营业执照复印件各一份，证明被告已通知原告办理营业执照及下沉广场已有商铺办理出营业执照的事实。原告认为其并未收到过通知书。因原告未收到该通知书，且其他商户已经办理营业执照的情况与本案无关，故本院对该组证据不予认定；2.《催缴函》一份，证明因原告一直拖欠租金和物业费，被告发函催讨的事实。原告认为其未收到该函件。因被告未提交证据证明该函件已到达原告处，故本院对该份证据不予认定；3.《合同解除函》、邮寄凭证各一份，拟证明因原告拖欠租金，其于2016年6月24日通知原告案涉《1844场地使用协议》已解除的事实。原告认为其并未收到该函件。本院认为，解除合同的通知应当到达原告，但邮寄凭证上载明原告并未收取该函件，故该组证据不能证明被告的待证事实；4.公证书录音一份，拟证明被告于2016年7月5日委托公证处通知原告清理场地的事实。原告对真实性无异议，认为当时就要求被告联系其律师，但被告未再联系的事实。本院对真实性予以认定，但该证据未能证明原、被告对拆除装修达成一致意见的事实;5.光盘一份，拟证明案涉装修实际状况的事实。原告认为不能反映案涉店铺装修的真实状态。因本院依据该光盘委托司法鉴定机构进行装修价值鉴定，鉴定机构认为仅依据该光盘无法开展鉴定，故对该光盘的关联性不予认定。经审理，本院认定如下事实：2015年9月，原、被告共同签订《1844场地使用协议》一份，约定：被告提供坐落于宁波市和义路102弄1号单元房屋给原告使用，建筑面积108平方米，经营项目为零售，原告应在开业前，向被告提供与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书等相关证明文件；在签订本协议时，被告已经告知原告该物业原为和义大道项目一期、二期的地下非机动车停车库，被告经征得业主委员会同意取得该场地改造和经营权，被告并无该场地对应的相关房产证，原告使用该场地的权利将因此受到相应限制；该场地交付日为2015年10月1日，使用期自2015年10月1日起至2018年9月30日止，被告给予原告1个月的装修期（自2015年10月1日起至2015年10月31日止），原告应在2015年12月1日前开业，装修期内无需支付租金，需另行支付物业管理费；第一个场地使用费计收年度的日租金额为每平方3.6元，月保底场地使用费11826元，每月物业管理费3285元；自本合同签约后15日内，原告应向被告支付履约保证金35478元；被告违约解除本合同时，原告有权要求被告退还已收但原告未使用期间的场地使用费、返还履约保证金余额（无息）、赔偿原告由此遭受的损失。合同签订后，原告向被告支付履约保证金35478元、质量保证金20000元、物管履约保证金9855元、场地使用费35478元（2015年11月1日至2016年1月31日）、物业管理费13140元（2015年10月1日至2016年2月29日）、装修押金10000元。原告与六唐公司签订《宁波市住宅装饰装修施工合同》，支出240500元对案涉店铺进行装修。2015年11月13日，南门市场监管所向1844下沉广场部分商户发送《行政告诫书》一份，载明：经查明，你单位未领取营业执照，在海曙区广场内擅自从事有关经营活动，望你单位在收到本文书起30日内办妥营业执照。因原告亦未办理营业执照，遂于2015年11月中旬停止装修，待解决营业执照事宜后再行装修。2016年6月24日，被告向原告发送《合同解除函》并快递给原告，告知原告因其未按约缴纳租金，被告宣布解除合同，并要求原告于2016年7月1日前返还租赁房屋。然原告并未签收该快递。2016年7月5日，被告电话通知原告将拆除装修，但未征得原告同意。后被告擅自将案涉店铺内装修拆除。另查明：2016年1月19日，宁波市海曙区人民政府召开会议，明确：考虑1844广场地下商业开发需要，在满足停车功能需求、消防安全的情况下，原则同意对1844广场现有B1层（LG层）区域面积约1200平方米的非机动车停车库临时改变使用性质，开设文化产业及其配套的创意零售、水吧咖啡吧等品类项目，经营铺位数不超过现有的铺位数。本案争议焦点为：一、在案涉《1844场地使用协议》履行过程中，被告是否存在违约行为；二、如被告存在违约行为，其应承担的相应违约责任。关于争议焦点一：被告是否存在违约行为。案涉店铺位于1844广场102弄1号单元，系地下车位，该区域不符合经营条件，难以办理营业执照。虽然宁波市海曙区人民政府于2016年1月19日召开会议，对1844广场地下车位用于商业经营进行协调，但要求在满足停车功能需求、消防安全的情况下，开设文化产业及其配套产业。原告租赁房屋用于零售，不属于文化产业范畴，且被告未能举证证明其对地下车位进行重新规划，符合停车功能需求、消防安全要求。故本院认为，现有证据表明，被告提供的租赁物不符合经营要求，致原告难以实际开展经营，原告主张合同目的难以实现，要求解除房屋租赁合同合法有据，本院予以支持。原、被告在庭审中，均同意以原告向本院起诉之日即2016年8月4日为案涉合同解除之日，本院对此予以确认。关于争议焦点二：被告应承担的违约责任。案涉《1844场地使用协议》约定：被告违约解除本合同时，原告有权要求被告退还已收但原告未使用期间的场地使用费、返还履约保证金余额（无息）、赔偿原告由此遭受的损失。按照合同约定，原告免租期至2015年10月31日，其主张于2015年10月1日接收案涉店铺并开始装修，2015年11月中旬停止使用场地，故其应支付自2015年11月1日至当月15日的场地使用费5913元、自2015年10月1日至2015年11月15日的物业管理费4927.50元，其已经缴纳的场地使用费、物业管理费在扣除上述费用后，被告应予返还，即被告应返还原告场地使用费29565元、物业管理费8212.50元。关于赔偿损失部分，因案涉店铺装修已被被告擅自拆除，难以开展鉴定，原告为装修已实际支付240500元，且该装修未实际使用，本院认定案涉店铺装修价值为240500元。因案涉店铺位于地下车位，被告亦告知原告该情况，原告对地下车位能否经营商店未尽到审慎审查义务，对损失的造成亦应承担相应责任，本院酌情认定被告应赔偿原告装修损失192000元。原告未提交证据证明其支出培训费6000元，对该部分诉请不予支持。故原告有权要求被告返还场地使用费29565元、物业管理费8212.50元及保证金75333元，并赔偿装修损失192000元，超出部分，不予支持。对于反诉原告企赢公司要求反诉被告陈音支付租金55080元、物管费15300元及违约金50000元的反诉请求，本院不予支持。综上，本院认为：原、被告签订的《1844场地使用协议》系双方真实意思表示，依法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。原告已按约支付场地使用费、物业管理费、保证金等费用，被告理应向原告提供符合经营要求的租赁物。然因被告未依约提供符合约定的租赁物，原告有权主张上述合同于起诉之日即2016年8月4日解除，并要求被告返还场地使用费29565元、物业管理费8212.50元及保证金75333元，并赔偿装修损失192000元。对原告超出部分的诉请，本院不予支持。对反诉原告企赢公司的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈音与被告（反诉原告）宁波企赢资产管理有限公司于2015年9月签订的《1844场地使用协议》于2016年8月4日解除；二、被告（反诉原告）宁波企赢资产管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）陈音场地使用费29565元、物业管理费8212.50元及保证金75333元，并赔偿装修损失192000元；三、驳回原告（反诉被告）陈音的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）宁波企赢资产管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费7059元，由本诉原告陈音负担1182元，由本诉被告宁波企赢资产管理有限公司负担5877元；反诉案件受理费1354元，由反诉原告宁波企赢资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长 叶 丹审 判 员 刘 晶人民陪审员 曹 婕二〇一七年八月二十一日代书 记员 罗旖旎本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第（四）项（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 搜索“”