（2017）冀10民终2814号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-09-19
案件名称
河北万昌房地产开发有限公司、牛德水商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河北万昌房地产开发有限公司,牛德水
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终2814号上诉人（原审原告）：河北万昌房地产开发有限公司。法定代表人：李勇强，总经理。委托代理人：张勇，系该公司工作人员。委托代理人：刘伟杰，河北厚正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牛德水，男，1949年4月1日出生，汉族。委托代理人：徐琳，上海联科律师事务所律师。上诉人河北万昌房地产开发有限公司（以下简称万昌公司）因与被上诉人牛德水之间商品房销售合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2016）冀1081民初1546号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。万昌公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判撤销万昌公司与牛德水之间的《商品房买卖合同》或发还重审。事实与理由：一、一审判决认定事实与适用法律错误，应认定存在法定的重大误解情形而未认定；二、一审法院错误引用对比类项，未查明有关事实，应认定本案具用显失公平情形而未认定；三、一审判决对乘人之危的事实认定错误，未按商业惯例及实际情况予以判断。牛德水辩称，一、万昌公司作为专业的开发商以及拆迁支付的义务主体，拿着带有霸州市城区办事处印章的《土地补偿协议》到牛德水住处要求牛德水签订上述协议，显然对其行为性质、对方当事人、买卖标的物非常清楚，且知晓签订的法律后果，是其真实意思表示，不符合法律规定的“重大误解”的构成要件；二、本案中，牛德水是几近文盲的老百姓，不存在利用自身优势的前提，万昌公司是经验在富、专业精进、套路娴熟的开发商，不存在“利用对方没有经验”的情形，因此，万昌公司主张显失公平的前提是不存在的；三、万昌公司拿着《商品房买卖合同》、《收款收据》、等文件到牛德水住处，主动要求牛德水签订协议，反过来说牛德水胁迫万昌公司是混淆是非。万昌公司主张牛德水存在“胁迫”和“乘人之危”，却没有提交任何证据，应当承担举证不能的不利后果。万昌公司向一审法院起诉请求：1、请求撤销万昌公司与牛德水于2014年7月16日签订的《商品房买卖合同》；2、本案诉讼费用全部由牛德水承担。一审法院认定事实：2011年6月30日万昌公司与霸州市城区办事处签订协议。由霸州市城区办事处负责拆迁安置工作，万昌公司河北万昌房地产开发有限公司开发霸州市益津国际广场项目，该项目位于112国道以南，106国道以西，该项目每平米售价7000元至10000元不等。2013年12月4日万昌公司与霸州市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，取得该项目宗地总面积13524平方米的土地使用权，并交纳出让金14284450元以及税款982215元。后万昌公司与浙江宏宇建筑有限责任公司2014年5月22日签订建设施工合同，约定合同总价款为110091523元，建设施工面积为62668平方米。牛德水系霸州市城区办事处城内五街村民，牛德水享有土地承包经营权土地共计1.51亩，地上有部分建筑物，上述土地位于112国道南侧该项目规划范围内及土地使用权证范围内。因牛德水对城区办为拆迁主体的拆迁补偿不满意，不同意拆除建筑物。后万昌公司与牛德水就土地征用补偿事宜多次协商后达成一致意见，万昌公司与牛德水于2014年7月16日签订《商品房买卖合同》，并于2014年7月30日签订了《补充协议》，约定牛德水牛德水购买牛德水开发的益津国际商贸广场AC1-1001、AC1-1002、AC1-1003号商品房三套，总面积1197.58平方米，总价款11625064元，万昌公司向牛德水出具了11625064元的《转账收款收据》。《补充协议》约定，土地补偿协议最终以签订的商品房买卖合同为准，转账收款收据款项来源于土地补偿。合同协议签订后，万昌公司拆除了涉案土地上的建筑物。牛德水主张，是万昌公司拿着《商品房买卖合同》《补充协议》《土地补偿协议》找到牛德水，并由牛德水在上述合同协议上一并签字。其中《土地补偿协议》中的补偿款为52.41万元，目前，该款现在霸州城区办事处五街处，万昌公司及牛德水均未支取。万昌公司主张《商品房买卖合同》及《补充协议》的订立是牛德水乘人之危，且显失公平并存在重大误解，不是万昌公司的真实意思表示，要求撤销该合同，牛德水认为万昌公司主动找到牛德水商谈土地补偿事宜，是双方协商一致的意见，不应撤销合同。重审过程中，经原审法院向霸州市住房保障与房产管理局调查，原牛德水签订的《商品房买卖合同》中确认的楼号与万昌公司2014年9月17日在霸州市住房保障与房产管理局办理的商品房预售许可证中登记的楼号不一致。万昌公司与牛德水为合同纠纷一案，原审法院于2015年7月10日立案受理，于2015年11月20日作出（2015）霸民初字第3123号民事判决，判决驳回河北万昌房地产开发有限公司的诉讼请求。河北万昌房地产开发有限公司不服，向廊坊市中级人民法院提出上诉。廊坊市中级人民法院于2016年3月24日作出（2016）冀10民终413号民事裁定，以原审判决认定事实不清，证据不足为由撤销原审法院（2015）霸民初字第3123号民事判决，发回原审法院重审。原审法院重审后认为，根据万昌公司、牛德水提供的证据及当庭陈述，能够证实双方签订的《商品房买卖合同》中涉及房屋实际上是万昌公司对牛德水土地及地上建筑物的拆迁安置及征用补偿，且是万昌公司、牛德水双方多次协商一致的意思表示。万昌公司不是拆迁主体，根据万昌公司与霸州市城区办事处签订的协议书，霸州市城区办事处负责项目地上附着物及总体拆迁清理工作，牛德水作为被拆迁主体，与万昌公司不具有相对性，故万昌公司主张牛德水乘人之危，理据不足，原审法院不予支持。对于万昌公司主张双方签订的《商品房买卖合同》显失公平的主张，原审法院认为，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”本案中，首先，万昌公司认可《商品房买卖合同》系其提供，其中单价是按市场价格所定；其次，双方多次协商后达成《商品房买卖合同》，万昌公司没有证据证实其与牛德水签订合同为非自愿；万昌公司将牛德水所有房屋拆除后在涉案土地上进行开发，建设霸州市益津国际广场项目，后其益津国际广场项目每平米的售价为7000元至10000元不等，其可得利益远远大于其给牛德水的补偿；而且牛德水购买房屋所谓支付对价是万昌公司对牛德水1.51亩土地承包权及地上建筑物的拆迁安置补偿；综上，万昌公司提供的证据不能证实合同显失公平。因此对万昌公司提出的《商品房买卖合同》显失公平的主张原审法院不予支持。对于万昌公司主张双方签订的《商品房买卖合同》存在重大误解的主张，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定重大误解”。本案中，事先，万昌公司对牛德水的拆迁补偿诉求是明知的，双方多次协商达成《商品房买卖合同》，且该合同由万昌公司方提供，其中单价由万昌公司按照市场价格确定。因此，万昌公司提供的证据不能证实其对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量存在错误的认识，故万昌公司主张重大误解，理据不足，原审法院不予支持。同时，原审法院在重审过程中查明，2014年9月17日万昌公司在霸州市住房保障与房产管理局办理了商品房预售许可证，双方所签订的商品房买卖合同中确认的楼号与预售许可证中登记楼号不一致，因此该商品房买卖合同亦存在瑕疵。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回万昌公司河北万昌房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由万昌公司河北万昌房地产开发有限公司负担。原审法院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，原审法院认定与原审一致。原审法院认为：本案中万昌公司与牛德水所签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《土地补偿协议》，均是由万昌公司提供，合同内容均是由万昌公司拟定，对于合同内容及其法律后果万昌公司是清楚和明知的，故本案不存在万昌公司对于合同内容有重大误解之情形；本案中，万昌公司与牛德水订立《商品房买卖合同》的过程，是由万昌公司携带《商品房买卖合同》、《补充协议》、《土地补偿协议》等材料到牛德水住处多次协商后达成一致意见后签订的，故亦不存在乘人之危的情形；三、本案中，万昌公司是从事房地产开发的专业团队，在签订《商品房买卖合同》和《补充协议》之前，对于成本利润等因素应有祥细的考量和精准的核算，而牛德水一方是普通老百姓，无论是知识还是经验都要远逊于专业从事房地产开发的万昌公司，故本案不存在牛德水利用优势和对方没有经验而导致双方的权利和义务显失公平的情形。综上，本案万昌公司与牛德水签订的《商品房买卖合同》不存在合同法第五十四条规定的可撤销情形。万昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人河北万昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王章水审判员 崔玉水审判员 罗丕军二〇一七年八月二十一日书记员 王 强 来自