（2017）粤20民终663号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2017-12-05

案件名称

吴家春、何少群商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省中山市中级人民法院

所属地区

广东省中山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吴家春,何少群,广东永怡集团股份有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省中山市中级人民法院民事判决书（2017）粤20民终663号上诉人（原审原告）：吴家春，男，1981年2月11日出生，汉族，住广东省中山市东区。上诉人（原审原告）：何少群，女，1981年6月4日出生，汉族，住广东省清新县。上述两名上诉人共同委托诉讼代理人：刘世龙，广东品信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路2号永欣阁1-3幢二层商场。法定代表人：温少松，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵琼，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。上诉人吴家春、何少群因与被上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初18597号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人吴家春、何少群上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金，以355159元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率从2014年3月5日起计算至房屋产权过户登记手续办妥之日止，暂计46124.94元，具体数额以法院认定为准。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。商品房逾期办证所带来的损失往往不能进行量化计算。一审法院以上诉人未能向法院提供相应证据予以证明，判令上诉人承担举证不能的法律后果，不符合庭审的相关情况。二、双方签订的商品房买卖合同第十四条属于格式条款。涉案商品房买卖合同是被上诉人为了重复使用预先拟定的，上诉人无法参与合同的拟定或修改，因此相关条款属于格式条款，根据合同法规定，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。三、被上诉人逾期办证的时间，已远远超出了正常的合理范围。本案中，涉案房产逾期办证长达五年之久，损失无法估量，一审判决无法认定上诉人损失高于房款1%明显有误。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该法条实际上并没有要求上诉人对其损失进行实际数额的举证。被上诉人的逾期办证是一个持续的行为，对上诉人造成的损失也是多方面且持续的，包括影响子女上学，择校及办理户口、无法确定所购买房产是否合法及是否存在安全隐患、无法进行交易等，上述损失数额难以确定，逾期办证违约金应当依法参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。五、关于逾期办证违约金的起算时间，商品房买卖合同第八条明确约定被上诉人应当在商品房交付使用后730个工作日内办理商品房备案登记，因此应当从商品房交付时间往后推算730个工作日作为违约金起算时间。综上，请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人永怡公司二审辩称，一、一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判；二、合同中的条款并非格式条款。首先，双方签订的合同是国土资源局提供的规范性版本，全中山都是适用该版本。关于逾期办证违约金的约定，合同中提供了几个选项，假如逾期办证的，可以选择解除合同或者不解除合同，请求卖方支付违约金，从上述选项可以看出给予上诉人充分的选择空间，所以不属于格式条款。在涉案商品房买卖合同中，双方约定如果永怡公司逾期办证，永怡公司需支付1%的违约金是符合双方权利义务对等原则的。上诉人唯一的义务只是支付价款，永怡公司需要办理房屋交付、竣工验收等义务，办证仅仅是一个协助的义务，所以条款约定是平等合理的；三、上诉人主张办证时间远远超出约定的范围，主要是行政机关等原因导致涉案房屋办证时间过长，但是永怡公司认为逾期办证并不影响上诉人对涉案房屋的交付使用。上诉人主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条按照银行同期逾期贷款利率计算是没有依据的。首先，双方在自愿平等情况下约定逾期办证违约金为1%。其次，适用该条款的前提是没有约定逾期办证违约金或者因逾期办证导致损失难以计算的情况下才适用，但是本案中双方对违约金的计算是有明确约定的，不应当适用该条款。上诉人主张按照合同约定计算出来的违约金远远低于其损失，应当提交相应的证据予以证实。损失应当是量化的损失，而不应当是办理户口，办理入学等概况性损失。吴家春、何少群于2016年8月29日向一审法院起诉请求：1.永怡公司向吴家春、何少群支付逾期办证违约金，以355159元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率从2014年3月5日起计算至房屋产权过户登记手续办妥之日止，暂计至2016年6月30日为46124.94元；2.从2016年6月30日之后起至商品房产权登记手续办妥之日止产生的违约金款项，永怡公司每隔三个月向吴家春、何少群支付相应期间的违约金。一审法院认定事实：涉案合同第十四条约定：永怡公司应当在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因永怡公司的责任导致吴家春、何少群不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，吴家春、何少群不退房，永怡公司按已付房价款的1%向吴家春、何少群支付违约金。一审法院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：永怡公司应当在2011年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给吴家春、何少群。因此，永怡公司应于2011年3月31日起算730个工作日内，即2014年3月5日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。永怡公司抗辩称因相关办证部门政策变化导致办证迟延，非因其过失导致，不应由其承担逾期办证违约责任。对此，永怡公司没有向一审法院提交相关证据证明因何种政策变化导致办证迟延，亦没有证据表明相应政策变化对其办证产生的影响程度，且永怡公司在长达730个工作日的期限内仍未能按合同约定履行办证义务亦是极不合情理的。永怡公司未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。吴家春、何少群诉请判令永怡公司支付逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持。对逾期办理房产证的违约金，合同对逾期办证违约金有约定的，依合同约定。本案中，双方对于逾期办证违约金的约定为按已付房价款的1%计算。吴家春、何少群主张合同约定的逾期办证违约金过低，应提供相应证据予以证明。吴家春、何少群未向一审法院提供相关证据佐证其上述主张，应承担举证不能的责任，对其主张，一审法院不予采信。因此，永怡公司应按合同约定向吴家春、何少群支付3551.59元（355159×1%）逾期办证违约金。对于本案诉讼是否超过法定两年诉讼时效的问题。案涉合同对于逾期办证违约金所约定的虽然为定额1%，但永怡公司至今仍未履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的办证义务，永怡公司的逾期办证违约行为一直处于持续状态，本案诉讼时效的起算时间最迟应当在永怡公司履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的办证义务或合同解除之日。因此，本案并未超过法定两年诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、永怡公司于一审判决生效之日起七日内向吴家春、何少群支付逾期办证的违约金3551.59元；二、驳回吴家春、何少群的其他诉讼请求。如果永怡公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费954元，减半收取为477元（吴家春、何少群已预付），由吴家春、何少群负担453元，永怡公司负担24元（永怡公司负担部分于一审判决生效之日起七日内径付吴家春、何少群）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明，涉案商品房位于广东省××火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）×幢××房。双方签订的中山市商品房买卖合同第七条明确约定：吴家春、何少群逾期付款在90日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。对于一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是涉案合同约定的逾期办证违约金标准是否应当调整。根据双方当事人签订的中山市商品房买卖合同，吴家春、何少群逾期付款在90日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；永怡公司逾期办证的，则按已付房价款的1%向吴家春、何少群支付逾期办证的违约金。由此可见，对永怡公司逾期办理房产证的违约金，双方约定为按已付购房价款的1%计算，而对于吴家春、何少群违约时的违约金则高达应付款的20%，与吴家春、何少群支付逾期付款违约金的违约责任相比，永怡公司按已付房价款的1%承担逾期办证违约金的违约责任明显不对等，且上述合同约定既不能匹配时间长短所造成守约方的损失动态变化，也不足以督促违约方尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性。永怡公司至今未能将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使吴家春、何少群未能取得房地产权属证书，不能完全享有涉案房地产收益、处分的权益，给吴家春、何少群造成一定的损失，该损失具有不确定性。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，在吴家春、何少群一审明确提出调整诉求的情况下，涉案合同约定的逾期办证违约金标准应予调整。虽然吴家春、何少群无法举证其所受损失的金额，但因逾期办证而不能完全行使物权的全部权益，其损失客观存在，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”规定的情形。参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算的规定和合同对等原则，结合本案的实际情况，本案的逾期办证违约金参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定实际损失数额为宜。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。上诉人吴家春、何少群的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以采纳，对其不合理部分予以驳回；永怡公司的抗辩意见不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初18597号民事判决；二、被上诉人广东永怡集团股份有限公司从2014年3月5日起计至位于广东省中山市火炬开发区博爱七路聚豪园东铂世纪（东苑）×幢××房权属登记手续办妥之日止，以355159元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算逾期办证违约金；其中，从2014年3月5日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向吴家春、何少群支付；从本判决发生法律效力之次日起至上述商品房权属登记手续办妥之日止的上述违约金款项，广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之次日起每隔三个月向吴家春、何少群支付相应期间的违约金。三、驳回上诉人吴家春、何少群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费954元，减半收取为477元（上诉人吴家春、何少群已预交），由被上诉人广东永怡集团股份有限公司负担（被上诉人广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内径付上诉人吴家春、何少群）；二审案件受理费953元（上诉人吴家春、何少群已预交），由上诉人吴家春、何少群共同负担220元，由被上诉人广东永怡集团股份有限公司负担733元（被上诉人广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　牛庆利代理审判员　　赖晓筠代理审判员　　卢俊廷二〇一七年八月二十一日书　记　员　　魏立明来源：百度“”