（2017）苏01民终5187号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2017-09-26

案件名称

南京清诚露洁环境工程有限公司与南京友谊灯具厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南京友谊灯具厂,南京清诚露洁环境工程有限公司,南京宁淮江商贸有限公司,南京市白下区张春文不锈钢型材经营部

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2017）苏01民终5187号上诉人（原审被告）：南京友谊灯具厂，住所地南京市秦淮区二条巷**号。法定代表人：周永江，该厂厂长。委托诉讼代理人：王秀风，南京市玄武区光华法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：南京清诚露洁环境工程有限公司，住所地南京市秦淮区二条巷50号。法定代表人：张瑞芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢鹏飞，男，汉族，1980年9月9日生，该公司员工，住南京市。委托诉讼代理人：周斌，男，汉族，1968年4月10日生，该公司法务，住南京市白下区。原审第三人：南京宁淮江商贸有限公司，住所地南京市秦淮区后江沿13幢68号601室。法定代表人：��卫东，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴教林，男，汉族，1977年12月20日生，该公司经理，住南京市栖霞区。原审第三人：南京市白下区张春文不锈钢型材经营部，住所地南京市瑞金路6-1号。经营者：张春文。上诉人南京友谊灯具厂（以下简称友谊灯具厂）与被上诉人南京清诚露洁环境工程有限公司（以下简称清诚露洁公司）、原审第三人南京宁淮江商贸有限公司（以下简称宁淮江公司）、南京市白下区张春文不锈钢型材经营部（以下简称张春文不锈钢经营部）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初10807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。友谊灯具厂上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、双方的租赁合同关系不能按正常的租赁合同来认定。双方先后签订的5份合同均系格式合同，由被上诉人拟定，合同中在案涉房屋的改造建设、风险承担、税费交纳等加重了上诉人在租赁关系中的义务，承担着远远超出正常租赁合同关系中的作为承租方的合同责任。根据“权利义务一致性”原则精神，上诉人在租赁关系中理当享有超出正常租赁关系中承租方的权利。1、双方最早建立租赁合同系因上诉人相信了当时白下环卫所的承诺，即在建的案涉房屋建好后将长期租赁给友谊灯具厂使用，在1995年开始签订的协议中约定“除国家建设需要外，甲乙双方不再终止协议”，因此上诉人认为双方之间的租赁关系，非因“国家建设需要”不得终止，并以此不曾变更的协议条款，作为处理双方租赁关系中问题的基础。1995年至2015��，双方先后订立过4份租赁合同，均约定“除国家建设需要外，甲乙双方不再终止协议，如一方提前终止协议，则应赔偿另一方经济损失50000元，应提前两个月通知对方做好善后事宜。”据此协议，上诉人出资50多万装修房屋。1998年为发展多种经营，自筹资金在北院空地投资100多万盖房。此后至今，上诉人有理由认为双方之间已经形成固定的租赁合同关系。2010年5月l日，清诚露洁公司与友谊灯具厂续签租赁合同，确认白下环卫所（甲方）与友谊灯具厂（乙方）关于“除国家建设需要外，甲乙双方不再终止协议”的条款始终有效。该条款充分体现白下环卫所与友谊灯具厂就租期达成的真实意思表示不变，即在租赁关系存续期间，清诚露洁公司不得以租期届满为由，单方终止或随时解除双方租赁合同。只有在国家建设需要时，清诚露洁公司才可解除与友谊灯具厂间的租赁合同关系。因此无论从民法中的诚信原则，还是合同约定需“国家建设需要”才能解除合同的情况分析，均不能改变双方之间的租赁关系非同正常的租赁合同关系的性质。上诉人有理由相信双方长期固定的租赁关系，并在双方之间自然形成了每5年签订一次的固定格式版本合同的交易习惯。因此双方最后一份租赁合同于2015年4月30日到期，上诉人根据双方租赁交易习惯，有理由认为新的一期5年期租赁合同已经生效，只是需要补签一份租赁合同而已（亦是此前习惯），并将保留“除国家建设需要外，甲乙双方不再终止协议”的约定。2、被上诉人不与上诉人续签租赁合同，违反了双方之间形成的租赁交易习惯，上诉人保留追究被上诉人承担违约责任的权利。二、上诉人认为一审法院认定清诚露洁公司与友谊灯具厂间租赁合同关系于2015年10月21日解除，无事实依据和法律依��。根据交易习惯，双方的租赁合同关系至今仍在延续。一审判决将要求友谊灯具厂搬离案涉房屋认定为被上诉人因不定期租赁合同而承担的通知义务的意思表示，该认定无事实依据。上诉人认为自1995年起至今，双方长期固定的租赁关系，在双方之间已形成了彼此心照不宣的交易习惯，这个交易习惯就是租赁合同每5年一签，直至“国家建设需要”拆迁之日止。一审法院认定双方系不定期合同，且于2015年10月21日已解除，该认定亦无事实依据，并违反了合同法第六十一条的规定。清诚露洁公司辩称，双方合同约定“除国家建设需要外，甲乙双方不得随意终止协议”的前提是“租赁期间内”，现租赁期已满，我方随时可要求解除合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宁淮江公司、张春文不锈钢经营部述称，其与友谊灯具厂的合同还没有到期，如给其补偿，其同意在2020年搬走。清诚露洁公司向一审法院起诉请求：1、友谊灯具厂及宁淮江公司、张春文不锈钢经营部立即腾空南京市秦淮区二条巷50号（原52号）大厅及北院房屋，由友谊灯具厂将该房屋交还清诚露洁公司；2、友谊灯具厂按原租金标准向清诚露洁公司支付自2015年5月起至其实际返还房屋时止的使用费；3、本案诉讼费由友谊灯具厂承担。一审法院认定事实：1990年9月19日，白下环卫所与友谊灯具厂签订《房屋租赁合同》，约定白下环卫所将二条巷52号正房一间出租给友谊灯具厂，租期三年，自1990年8月1日至1993年7月31日。1995年5月20日，白下环卫所与友谊灯具厂签订《房屋租赁协议书》，约定白下环卫所将案涉房屋（面积约1500平方米）出租给友谊灯具厂，租期十年，自1995年5月1日至2005年4月30日。2000年4月28日，白下环卫所与友谊灯具厂就2000年5月1日至2005年4月30日租期内的相关权利义务重新签订《房屋租赁协议书》，对年租金作了相应调整。2005年4月28日，白下环卫所与友谊灯具厂续签《房屋租赁协议书》，将案涉房屋的租期延至2010年4月30日。2009年12月23日，白下环卫所（甲方）与友谊灯具厂（乙方）再次就案涉房屋租赁事宜续签《协议书》一份，约定该房屋租期延至2015年4月30日，年租金为22万元。承租期内，乙方不得改变房屋整体结构，维修或装修房屋方案，要经甲方批准，店堂大门装配、堂内装潢、水、电费及社会上收取的费用（如门前三包费、治安费）等均由乙方自理，其中店堂大门装配、堂内装潢、无论承包期满否，产权均归甲方所有，乙方不得破坏拆除。承租期内，乙方不得以任何理由转租，除国家建设需要外，甲乙双方不得随意终止协议，若��方提前终止协议，则应赔偿另一方经济损失5万元，并提前两个月通知对方做好善后事宜。1998年11月25日，白下环卫所（甲方）与友谊灯具厂（乙方）签订《补充协议书》，约定：“甲、乙双方就二条巷50#房屋租赁达成如下协议：一、二条巷50#土地使用权属甲方，于1995年5月由乙方承租，因乙方生产效益不好，申请在甲方院内建一简易门面房。二、甲方同意乙方出资在其院内建房，由乙方使用，在乙方承租期满后，房屋归属甲方，乙方不得提出异议。……”依据该补充协议，友谊灯具厂在案涉房屋土地上搭建了约184平方米的简易门面房。白下环卫所于2012年改制为本案原告。2015年1月15日，清诚露洁公司（甲方）与友谊灯具厂（乙方）签订《房屋租赁安全责任书》，该责任书载明：“承租房只能乙方自己使用，不能转租、转借转让他人。不得私自改变房屋用途及性质，用于出租等情况一经发现，甲方有权终止承租合同，收回房屋，并保留追究其责任的权利。”2015年10月8日，南京市公安消防支队秦淮区大队（以下简称秦淮消防大队）向友谊灯具厂作出《责令限期改正通知书》，以友谊灯具厂厂内设置泡沫夹芯板搭建出租层为由，要求友谊灯具厂于2015年10月30日前改正。后友谊灯具厂依据该通知书进行了整改，秦淮消防大队于2015年11月3日向友谊灯具厂出具《同意解除临时查封决定书》，因友谊灯具厂厂区内泡沫夹芯钢板搭建的出租屋已拆除，故同意解除对友谊灯具厂厂内出租屋的临时查封。2015年10月21日，清诚露洁公司在友谊灯具厂厂区内张贴《通告书》，内容为：“根据秦淮区人民政府五老村办事处《关于南京友谊灯具厂存在严重安全隐患的通知》，确认你单位存在违规大量出租房屋，超范围经营，消防隐患严重等问题。……合同租赁时间为2010年5月1日至2015年4月30日，目前已到期，鉴于以上情况，现通知你方于2015年10月25日前清空租户、拆除安全隐患，10月30日前搬离该处，如果到时不搬离，由此造成一切后果和损失，均由你方承担。”自1993年起，友谊灯具厂将案涉房屋内约200平方米房屋交由宁淮江公司使用。2015年5月1日，友谊灯具厂与宁淮江公司续签了《联合销售专项合同》，约定“联营期五年（接上期），期限为2015年5月1日至2020年4月30日止。”自2004年起，友谊灯具厂将案涉房屋内约200平方米房屋交由张春文不锈钢经营部使用，2015年5月1日，双方续签了《联合销售专项合同》，约定“联营期五年（接上期），期限为2015年5月1日至2020年4月30日止。”本案诉讼中，清诚露洁公司陈述其于租期届满前，即告知友谊灯具厂不再续租��但未能提供证据证实，友谊灯具厂不予认可。租期届满后，友谊灯具厂未能向清诚露洁公司支付租金。另至本案诉讼时，案涉房屋产权仍登记在白下环卫所名下。清诚露洁公司在诉讼中明确：其主张友谊灯具厂归还的房屋包括友谊灯具厂在案涉房屋土地上自建的房屋。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方就案涉房屋签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。依据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方之间的租赁合同约定的租期于2015年4月30日届满，现清诚露洁公司并无证据证明其在2015年10月21日贴出《通告书》之前，曾��友谊灯具厂继续使用案涉房屋提出异议，应当认定租期届满后，双方之间形成不定期租赁关系。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。清诚露洁公司于2015年10月21日在友谊灯具厂厂区内张贴《通告书》，要求友谊灯具厂搬离案涉房屋，应视为不定期租赁合同的意思表示，双方之间的租赁合同应于当日解除，友谊灯具厂应向清诚露洁公司腾空并返还案涉房屋，并按原合同约定租金标准向清诚露洁公司支付自租期届满次日起至其实际返还案涉房屋之日止的租金和房屋占有使用费。友谊灯具厂辩称双方之间的租赁合同并未解除于法无据，一审法院不予采纳。案涉房屋产权虽仍登记在白下环卫所名下，但清诚露洁公司系由白下环卫所改制而来，白下环卫所的财产及合同权利义务应由清诚露洁公司承继。友谊灯具厂辩称案涉房屋产权尚未登记至清诚露洁公司名下，清诚露洁公司无权向其主张权利，显然缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予采纳。依据1998年11月25日，白下环卫所与友谊灯具厂签订的《补充协议书》，友谊灯具厂在案涉房屋土地上自建的简易门面房在案涉房屋租期届满后归属白下环卫所。现原告要求友谊灯具厂在交还案涉房屋的同时一并交还其自建房屋，符合双方约定，一审法院予以支持。宁淮江公司与张春文不锈钢经营部基于其与友谊灯具厂之间的《联合销售专项合同》使用案涉房屋内部分房屋，现双方之间的租赁合同解除，友谊灯具厂应向原告返还案涉房屋，宁淮江公司与张春文不锈钢经营部继续使用案涉房屋内部分房屋已缺乏依据，其应当将所使用的房屋腾空，并交由友谊灯具厂返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二��、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二第的规定，一审法院判决：一、南京友谊灯具厂及南京宁淮江商贸有限公司、南京市白下区张春文不锈钢型材经营部于判决生效之日起三十日内腾空南京市秦淮区二条巷50号（原52号）大厅、北院房屋及南京友谊灯具厂自建房屋，由南京友谊灯具厂将前述房屋交还原告南京清诚露洁环境工程有限公司。二、南京友谊灯具厂按每年22万元的标准向原告南京清诚露洁环境工程有限公司支付自2015年5月1日起至其实际返还上述房屋之日止的租金及房屋占有使用费。一审案件受理费6250元，由南京友谊灯具厂负担。二审审理中，上诉人提供证人郁某,4、孙某,4的书面证言，内容主要为白下环卫所曾说过要将涉案房屋永久租赁给上诉人，上诉人以此证明涉案房屋除了国家建设需要，应当永久租赁给上诉人。被上诉人质证认为，两位证人未到庭作证接受质询，不符合法律规定，对两份书面证言的真实性不予认可，且不属于新证据要求，根据合同法规定，房屋租赁合同最长不得超过20年，所谓永久的承诺，即使有也属于违法。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。本案争议的焦点为：一、上诉人是否对于涉案房屋具有永久租赁的权利。二、案涉租赁合同是否解除。关于争议焦点一，上诉人提出，双方在合同中约定除国家建设需要外，双方不再终止协议，上诉人据此主张其对案涉房屋有永久租赁的权利。本院经审查认为，上诉人这一主张不能成立，理由：1、上诉人提出，2010年5月l日清诚露洁公司与友谊灯具厂续签租赁合同，确认白下环卫所（甲方）与友谊灯具厂（乙方）关于“除国家建设需要外，甲乙双方不再终止协议”的条款始终有效。经本院审查，该合同中约定“承租期内，乙方不得以任何理由转租，除国家建设需要外，甲乙双方不得随意终止协议”，上诉人所述与合同约定不符。该合同的约定，不能证明上诉人所主张的其享有超过合同租赁期限的永久租赁权。2、1998年11月25日，上诉人因申请在涉案土地上建房，与白下环卫所签订的补充协议书中约定，白下环卫所同意上诉人建房，在承租期满后，房屋归属白下环卫所，上诉人不得提出异议。从上述约定可以看出，双方并不存在上诉人所称的其依据租赁合同享有永久租赁权的意思表示。3、依据物权的一般原理，出租权利属于物权的范畴，该权利属于物权人，除非依法律规定，不得剥��物权人的权利。上诉人主张依交易习惯其享有永久租赁权，无法律依据。4、上诉人主张案涉合同为格式合同，其因承租案涉房屋存在损失，该主张不能对抗被上诉人要求其在合同期满后迁出并支付使用费的主张，上诉人的主张构成新的诉讼请求，其可以另行主张。关于争议焦点二，双方在合同期限届满后，继续租赁关系，形成不定期租赁。依照法律规定，不定期租赁合同的当事人均可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。被上诉人于2015年10月21日通知上诉人解除合同，应当给被上诉人合理的期限，以便于上诉人做出合理安排。到一审法院2017年4月27日作出判决时已有一年多时间，超出上诉人应当享有的合理期限，一审法院判决上诉人案涉房屋交还给被上诉人并无不当。综上所述，友谊灯具厂的上诉请求不能成立，应予驳回��一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由上诉人南京友谊灯具厂负担。本判决为终审判决。审判长　　涂甫审判员　　付双审判员　　吴勇二〇一七年八月二十一日书记员　　戴苗搜索“”