（2016）京0114民初9050号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2018-03-23
案件名称
徐建军与北京金隅大成物业管理有限公司、北京金隅嘉业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐建军,北京金隅嘉业房地产开发有限公司,北京金隅大成物业管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初9050号原告：徐建军，男，1978年3月13日出生，住北京市昌平区。被告：北京金隅嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄东里一号。法定代表人：张晓兵，总经理。委托诉讼代理人：孙逊，男，1988年8月27日出生，北京金隅嘉业房地产开发有限公司员工，住单位宿舍。委托诉讼代理人：王伟强，男，1973年10月22日出生，满族，北京金隅嘉业房地产开发有限公司员工，住单位宿舍。被告：北京金隅大成物业管理有限公司，住所地北京市丰台区东铁营顺三条18号1幢3-4层。法定代表人：王顺刚，经理。委托诉讼代理人：国彩辉，女，1981年6月23日出生，北京金隅大成物业管理有限公司员工，住单位宿舍。原告徐建军与被告北京金隅嘉业房地产开发有限公司（以下简称金隅房地产公司）、北京金隅大成物业管理有限公司（以下简称金隅物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐建军，被告金隅房地产公司的委托诉讼代理人孙逊、王伟强，被告金隅物业公司的委托诉讼代理人国彩辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐建军向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿我房屋修复费用,具体数额以鉴定结论为准；2.被告向我支付因房屋质量问题造成的我实际居住损失及维修期间损失20000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：我与金隅房地产公司于2010年1月21日签署了《商品房预售合同》，根据合同约定，由我购买金隅房地产公司开发的北京市昌平区昌崔路198号院5号楼×号房屋，且约定了交付房屋的条件，并对双方权利义务进行约定，但是在金隅房地产公司交付房屋后，我发现该房屋的墙面、地面多出存在裂缝，严重影响正常居住和使用，同时存在安全隐患。我为此多次向小区物业公司就房屋的质量问题进行反映并要求及时维修和解决，但物业公司只是给予简单处理，未实际解决房屋墙面和地面的损坏和裂纹。后物业公司对房屋损坏一再推诿，称房屋维修和质量应由金隅房地产公司负责，物业公司只负责协调。我作为房屋买受人，所购买的房屋一直存在严重问题急需维修和解决，金隅房地产公司作为房屋出售方应对房屋质量承担责任，物业公司也应履行相应义务。被告金隅房地产公司辩称：徐建军购买的房屋已经超过保修期，我公司没有义务对其进行维修，而且诉讼时效也已经过了。被告金隅物业公司辩称：徐建军起诉的是房屋质量问题，与我方无关，其列明的事实也与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下:2010年1月21日,徐建军（作为买受人）与金隅房地产公司（作为出卖人）签订《商品房预售合同》，约定徐建军购买金隅房地产公司开发建设的金隅嘉和园小区3号楼17层×号房屋（房屋产权证登记坐落为昌平区昌崔路198号院5号楼17层×号，以下简称涉案房屋）。2011年3月26日，徐建军对涉案房屋验收入住。当日，徐建军与北京绿都尚科科技有限公司物业管理中心（以下简称绿都尚科公司）签订了《金隅嘉和园前期物业服务协议》，约定由绿都尚科公司为涉案房屋所在小区提供物业管理服务，物业服务的内容包括：1、制定物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律法规和《临时管理规约》的授权制定物业服务的有关制度。2、物业共用部位的日常维护、养护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。3、物业共用设施、设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、消防设施、公共照明、电梯、公共绿地、道路、沟、井等。4、公共绿地、景观的维护。5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6、协助维护秩序，对车辆（包括非机动车）停放进行管理。7、协助公安机关做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。8、消防服务，包括公共区域的消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。10、按照法律、法规和有关规定对物业装饰装修提供服务。11、对物业区域内违反有关治安、环保、装饰装修和物业使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。13、设立服务监督电话，并在物业区域内明显位置公示。徐建军主张其在收房后仅对厨房和卫生间进行了简单的装修，客厅、卧室的墙面和地面均保持交房时的毛坯状态，在入住后几个月即发现涉案房屋墙面起鼓、地面有裂缝，影响了居住使用，故其向绿都尚科公司报修。绿都尚科公司派人前来维修，但并未修好。绿都尚科公司认可徐建军是在入住后一年内提出房屋墙面起鼓，当时去维修过。但称徐建军没有主张过地面开裂的问题。徐建军主张其现在只是将部分家具放置于涉案房屋内，偶尔回去洗个澡，也会在那睡觉。在本案审理过程中，徐建军申请对涉案房屋墙面起鼓和地面裂缝的修复费用进行鉴定。经北京市高级人民法院指定，本院依法委托中国检验认证集团北京有限公司对涉案房屋损坏部分的修复费用进行评估鉴定。2017年6月2日，中国检验认证集团北京有限公司出具《鉴定意见书》，载明：楼板及墙装饰面剔凿拆除费用为2000元；楼板裂缝封堵修复费用为5500元；墙体裂缝封堵修复费用为4500元；裂缝处保护层处理费用为3000元；渣土清运及现场清理费用为800元；上述工程直接造价共计15800元，另加管理费790元，措施费829.5元，税金1824.9元，修复费用总计为19244.4元。2017年7月24日，中国检验认证集团向本院出具《情况说明》，载明：墙面的修复费用为8647.80元；地面的修复费用为10596.60元。徐建军支付鉴定费用5000元。另查一，金隅房地产公司在向徐建军交房时亦向其移交告知书一份，告知其涉案房屋的保修范围和期限，其中墙面、顶棚抹灰层脱落以及地面空鼓开裂、大面积起砂的保修期均为1年。金隅房地产公司委托绿都尚科公司对金隅嘉和园进行保修。另查二，2016年3月15日，绿都尚科公司整合至金隅物业公司，绿都尚科公司注销。上述事实，有《商品房预售合同》、《金隅嘉和园前期物业服务协议》、《业主入住房屋验收表》、《金隅嘉和园工作汇报》、告知书以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，徐建军起诉的基础法律关系为房屋买卖法律关系，而徐建军与金隅物业公司之间是物业服务法律关系，且徐建军主张的亦为房屋交付使用后存在的质量问题，故徐建军要求金隅物业公司赔偿其相关损失的主张，本院不予支持。徐建军主张其在收房后一年内发现涉案房屋墙面起鼓、地面开裂，但金隅物业公司仅认可徐建军提出过墙面问题，未提出过地面问题，且金隅物业公司对涉案房屋的墙面进行过维修，故本院对于徐建军主张的墙面起鼓问题出现在保修期内予以采信，对徐建军主张的地面裂缝问题出现在保修期内一节，由于徐建军未提交有效证据证明其主张，本院不予采信。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。涉案房屋在保修期内墙面起鼓，虽经物业公司维修，但并未修好，故出卖人应当承担修复责任，本案中，金隅房地产公司不认可徐建军的主张，不同意修复涉案房屋，故徐建军要求金隅房地产公司支付修复费用，对此本院予以支持，对于修复费用，本院确定为8647.80，对于徐建军的过高请求，本院不予支持。对于徐建军主张的因房屋质量问题需要维修而搬家具及外出租房一节，由于该项费用并未实际发生，且徐建军亦未提交证据证明产生租房损失的必要性，故本院对徐建军的该项诉讼请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京金隅嘉业房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告徐建军房屋修复费用8647.80元。二、驳回原告徐建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元、鉴定费5000元，由原告徐建军负担3200元，已交纳。由被告北京金隅嘉业房地产开发有限公司负担2100元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 李 笑人民陪审员 李桂云人民陪审员 张玉霞二〇一七年八月二十一日书 记 员 盛 楠 关注微信公众号“”