（2017）赣04民终1075号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2017-11-07

案件名称

胡磊星、江西银湾物业管理有限公司九江分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

江西省九江市中级人民法院

所属地区

江西省九江市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡磊星,江西银湾物业管理有限公司九江分公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江西省九江市中级人民法院民事判决书(2017)赣04民终1075号上诉人(原审原告）：胡磊星，男，1968年9月24日出生，汉族，住九江市浔阳区，被上诉人（原审被告��：江西银湾物业管理有限公司九江分公司，住所地九江市开发区龙开御景1号楼113号，统一社会信用代码91360406558454423G。主要负责人：裴天惠，总经理。委托诉讼代理人：余利清，男，该公司副总经理，委托诉讼代理人：李良奇，男，该公司一七一小区项目经理，）？上诉人胡磊星因与被上诉人江西银湾物业管理有限公司九江分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院(2017)赣0403民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭，因当事人未有提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡磊星上诉请求:1.判令物业公司停水违法；2.判令物业公司承担一审、二审诉讼费；3.判令物业公司赔偿胡磊星因停水所造成的经济损失费、精神损失费、人工费、误工费等费用5000元。事实和理由：2015年11月期间，被上诉人下属的一七一小区物业服务中心，在没有任何通知下，突然断水，违反了《中华人民共和国合同法》第182条及第184条规定，违反了《中华人民共和国民法通则》第2条规定，也违反了《物业管理法》等，侵犯了业主的个人权益。在不知情的情况下对业主断水，给业主生活带来严重不便，也给业主的工作造成极大麻烦。该小区是2014年１０月交房，2015年另一家物业离开，该物业同年１０月刚进小区。因本人并没有在小区居住，在不知物业更换的情况下延迟2月没有缴纳物业费，就被该物业肆意停水。后来我的承租户即退房。不但给我本人造成一定的经济损失，也给我造成极大麻烦和不便。本人在业主××了××都市报的链��，被上诉人的员工却对业主辱骂，对我精神造成损害！野蛮服务。为避免本人的合法权益屡受侵犯，在小区内的生活得到基本保障，规范物业行为，不得已才将物业诉至法院。被上诉人物业公司辩称，1.2015年6月，我公司通过物业招标、中标，并于2015年10月1日正式进驻一七一小区进行物业服务（合同期限为一年），物业服务费1.6元/平方。2016年10月1日合同到期时，经过全体业主大会现场投票表决，我公司以百分之86%的业主满意度得以续签物业服务合同（合同期限为3年）。2.根据物业管理条例和业主公约相关要求，进驻之初，大部分业主主动缴纳了2015年10月至2016年9月的物业服务费，我公司对未及时缴纳物业服务费的业主采取电话提醒、上门拜访、张贴温馨提示等办法通知。上诉人在多次接到我公司的电话通知时不予理睬，并且将我公司��务中心的电话拉入黑名单，我公司上门拜访几次均未找到上诉人，我公司于2015年11月15日在上诉人家门张贴了催收物业服务费的温馨提示，明确告知上诉人如再拖欠物业服务费，将停止对其相应服务。后由于上诉人依旧拒绝交纳物业服务费且拒不接听我公司电话，2015年11月30日下午17时许，我公司停止上诉人家二次供水服务（一七一小区二次加压水泵从6楼开始是通过二次加压磅加压供水，该加压磅的运行损耗、电费、维保费都是由我公司来承担）。停水不是目的，目的是敦促上诉人能够接受我公司的沟通与协调，当天晚上上诉人打电话来我公司，经过沟通，我公司随即将其供水恢复，截至开水，共停水4小时左右。物业收费采取停水的方法是有过激之处，但也是当时的一七一小区项目经理迫于无奈之举。二、并非胡磊星所述“野蛮服务”。1.我公司是国家一级资质物��服务企业，为江西区域内业务规模最大的一家公司，目前在九江范围内服务十七个项目，其中含有政府职能部门办公楼和住宅小区。在九江市房管局及有关部门均有备案。我公司一直秉承“业主至上、服务无限”的服务理念，得到了社会各界广泛赞誉，同时也具有较好的服务口碑，这从一七一小区续签物业服务合同一事可以充分体现出来，并非被答辩人所说“野蛮服务”。2.我公司进驻之初，多次电话联系上诉人，礼貌文明、耐心解释收费缘由，期盼能够得到理解和支持，却遭到明确拒绝，甚至将物业电话设置成黑名单。三、上诉人辱骂我公司员工，扰乱一七一小区公共秩序。1.上诉人多次要求我公司给予说法未果，将自用汽车堵在小区唯一的出入口，造成小区车辆不能进出，导致严重交通堵塞，影响到小区正常秩序和其他业主的正常生活。2.上诉人要求我公司给予办理无限期门禁卡，沟通无果，后报警处理，才肯作罢。3.我公司一七一小区项目经理在事后多次就停水一事向上诉人道歉，态度诚恳。但上诉人语气傲慢、态度蛮横，还以非常低俗的比喻调侃我公司女员工，导致我公司女员工辞职。同时在社会媒体和业主公共群发表具有煽动、诋毁、夸大事实的言论攻击我公司，但其行为引起了大部分业主的不满和指责。四、要求赔偿经济损失费、精神损失费、人工费、误工费缺乏法律依据。1.上诉人提到其租户因停水一事而退租，这点没有足够的说服力，首先我公司未曾和其租户产生任何矛盾纠纷，并且关系非常融洽。其次停水未造成租户任何经济损失，且在沟通后很快就已经恢复供水。2.据了解，上诉人的租户一直在一七一小区居住到2016年6月份后退租，属于正常退租。3.该纠纷一事，我公司未曾对是上诉人造成任何精神方面的压力及精神损失，同时没有因此耽误上诉人的工作和生活。五、物业公司认为：1.物业服务费是物业企业赖以生存的资金来源，缴纳物业费是全体业主应尽的义务。本物业纠纷是因为上诉人恶意拒交物业费在先，我公司在被迫的情形下采取了不当行为。为此，我公司愿意再次向上诉人表示道歉。2.上诉人所诉无事实依据，主张缺乏事实基础，与停水事实毫无关联，不能证明其主张。请求法院予以驳回上诉人的上诉请求。本案诉讼费由上诉人承担。上诉人胡磊星向一审法院起诉请求：1.判令物业公司停水违法；2.判令物业公司赔偿胡磊星因停水所造成的经济损失费、精神损失费、人工费、误工费等费用5000元；3.判令物业公司承担诉讼费。一审法院认定事实：原告系一七一小区2栋1-801室业主，2014年底至2016年10月1日期间，��告将该房屋出租给案外人王某使用，双方约定一年一租，租赁期间的物业服务费用及水电费均由王某直接支付给物业公司。江西银湾物业管理有限公司系具备壹级物业服务资质的物业服务企业，被告系其分公司。2015年10月1日，庐山疗养院经济适用房业主委员会（甲方）与江西银湾物业管理有限公司（乙方）签订一份一七一小区前期物业管理服务合同，合同约定涉及本案的主要内容为：电梯房物业服务费收费标准为每平方米1.60元/月；在业主交清水费的基础上，另加收水泵运行的二次供水加压费0.50元/吨；业主或物业使用人应在规定缴纳日期首月十日前履行交纳义务，逾期交纳每日加收千分之三的滞纳金；合同范围内规定业主所交各项费用均由乙方自行收取；物业服务费自2015年10月1日开始计收；合同有效期为一年；乙方的权利和义务有4点（1.提供国家一级物业服务��准对本项目4栋122套住房进行管理；2.在本物业服务区域内设立专门服务机构负责本物业的日常管理服务工作；3.及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；4.采取劝阻、制止、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等必要措施，制止业主和物业使用人违反《业主公约》的物业服务区域内物业管理规章制度的行为）。2016年10月1日，庐山疗养院经济适用房业主委员会与江西银湾物业管理有限公司续签一份一七一小区前期物业管理服务合同，约定：电梯房物业服务费收费标准为每平方米1.50元/月；合同有效期为三年。2015年10月1日，被告接手对一七一小区进行物业服务管理后，被告下属一七一小区项目部工作人员多次试图通过电话通知原告缴纳2015年10月1日以后的物业服务费未果，后因在原告房屋门口墙上张贴温馨提示催缴亦未果，时任被告一七一小区项目经理遂于2015年11月30日17时许，决定采取对原告房屋停止提供二次供水服务的措施以敦促缴费，该房屋承租人王某当晚电话通知了原告，在接到原告来电沟通后，被告随即将二次供水恢复，此次停水事件时间约4小时。此后，王某按期缴纳了物业服务等费用，与被告再无任何纠纷。2016年10月1日，王某在租赁合同到期后将该房屋返还给原告。本案在审理期间，被告就此次停水事件当庭向原告赔礼道歉，并表示自愿承担本案诉讼费用。一审法院认为，庐山疗养院经济适用房业主委员会与江西银湾物业管理有限公司签订的一七一小区物业管理服务合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同依法成立，合法有效，具有法律约束力，对包括原告在内的小区全体业主均具有约束力，原、被告及物业使用人王某等各方均应按照合同约定，依法行使权利、履行义务。《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用；如业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；如物业使用人或业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉；物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；如物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，原告将其房屋出租给物业使用人王某使用，双方约定物业服务费用由王某直接支付给被告。被告依约为包括原告及王某在内的小区业主和物业使用人提供了物业管理服务，因此被告有权依据合同约定��法律规定向业主和物业使用人收取物业服务费用，且物业服务费用正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护，管理区域清洁、绿化养护、公共秩序维护，物业管理人员的工资等项目的开支，没有相应的物业服务费用收入，客观上也会影响物业公司的服务水平和服务质量。王某作为小区物业使用人，在接受和享有了被告提供的物业服务后，负有按照上述合同的约定及时履行交纳物业服务费用的义务；原告作为小区业主，应负连带交纳责任。有关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，停水事件的起因，是由于案外人王某未按时交纳物业服务费用引发，但被告采取停水4小��的违法方式催收物业服务费用，该行为显然侵犯了王某的合法权益，考虑到王某自身存在一定瑕疵，被告并非恶意停水，只是其维权的方式欠妥，现被告已当庭向原告赔礼道歉，且王某在停水事件发生10个月后退租，显系租赁合同期满正常退租。综上所述，原告所提供的证据未能证明王某退租系被告停水行为所致，亦未能举证证明其因停水行为造成经济损失、精神损失等，被告对此亦予否认，故原告的诉讼请求，没有事实依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼��〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告胡磊星的诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，被告江西银湾物业管理有限公司九江分公司自愿负担。二审期间上诉人胡磊星提交了以下证据：1、一份微信截屏复印件；2、一份胡磊星自己打印的损失费用清单。被上诉人认为上述证据不真实，不认可。本院认为，上述微信截屏对本案诉讼和争议没有关系。损失费用清单所列费用与停水没有直接关系，对其关联性不予认可。本院认为，物业公司通过招标，中标一七一小区物业管理服务，庐山疗养院经济适用房业主委员会与物业公司签订的一七一小区物业管理服务合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，具有法律约束力，包括对小区全体业主均具有约束力。上诉人胡磊星��其房屋出租给王某居住，并约定由王某缴纳物业费，王某应按照合同约定，履行缴纳物业费的义务。王某二个月未缴纳物业费，物业公司多次催缴无果后，采取停水措施，在王某等人电话来询，物业公司告知因欠物业费停水后，恢复了供水。物业公司在业主未缴纳物业费时采取停水措施维权,方式欠妥。物业公司已当庭向胡磊星赠礼道歉。胡磊星关于因为停水造成其经济损失、精神损失问题，因为未提交有法律效力的证据，且物业公司不认可，本院不予支持。综上所述，胡磊星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡磊星负担。本判决为终审判决。审判长　　蒋凤英审判员　　叶常青审判员　　刘　欣二〇一七年八月二十一日书记员　　余　程微信公众号“”