（2017）辽01民终8386号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-12-06
案件名称
上诉人朱明文、于基荣与被上诉人王雯娇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱明文,于基荣,王雯娇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终8386号上诉人（原审被告）：朱明文，男，1942年8月31日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：吴红海，辽宁正直律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓旭，辽宁正直律师事务所律师。上诉人（原审被告）：于基荣，女，1944年3月1日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：吴红海，辽宁正直律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓旭，辽宁正直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王雯娇，女，1984年6月10日出生，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：车佳影，辽宁东尧律师事务所律师。上诉人朱明文、于基荣因与被上诉人王雯娇房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初4569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱明文、于基荣上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人请求或发回重审；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审查明事实正确，但认定部分错误。双方在签订《房屋租赁协议》时，就已经预见该涉案房屋即将动迁，双方既然没有就动迁补偿款进行约定，说明该项事实没有争议。一审在没有法律依据的情况下，认定上诉人和被上诉人各分一半补偿款的判决，损失了上诉人的合法权益。二、一审程序违法。一审期间，上诉人向法院出具由房屋所属社区的证明文件，证明2011年8月1日前，房屋所有人朱明文、于基文已在此处实际经营，并不是被上诉人承租房屋后才进行经营，因此与征收处签订的补偿协议也并非补偿给被上诉人，系给予房屋所有人的补偿。一审对该证据未予认可，属程序违法。三、一审适用法律错误。王雯娇辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，符合民法要求，作出判决认定有法有据。王雯娇向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令于基荣给付王雯娇因租赁于基荣房屋动迁取得的补偿款201,664元；2.于基荣承担诉讼费。一审法院认定事实:朱明文与于基荣系夫妻关系，诉争房屋坐落于沈阳市和平区南五马路266-9号413，建筑面积67.54平方米，产权人为朱明文。2014年，王雯娇（乙方、承租方）与于基荣（甲方、出租方）签订房屋租赁协议一份，约定甲方房屋坐落于东北院内12栋1层，租赁期限自2014年12月至动迁为止，房屋月租金为1200元，乙方应于本合同生效之日向甲方支付租金14,400元，租金按年结算，由乙方每年的12月1日交付甲方，甲方用于本合同生效十日起12月前将房屋交付给乙方。王雯娇依约交纳了房租，一直占有使用该房屋直至拆迁工作开始，并于承租期内对房屋进行了窗改门改造。一审法院另查明，2016年3月16日和平区房屋征收管理办公室下发和平区东北设计院棚户区地块征收补偿方案，其中第五条住宅房屋货币补偿第（七）款规定，利用地面一层住宅从事经营性房屋符合下列条件的经营部分，选择货币补偿的，可以按照经营性非住宅房屋房地产市场评估价格的70%标准补偿，并可享受住宅房屋临时安置补助费、搬迁奖励费，但不给予停产停业损失补偿：1.房屋征收决定公告时，正在经营且依法取得营业执照，连续经营时间超过两年以上；2.依法取得税务登记证并有两年以上纳税记录；3.营业执照上的营业地点与被征收房屋的位置相一致；4.2011年8月1日《沈阳市城乡规划条例》施行前，已实际经营的房屋。第（八）款规定利用地面一层住宅从事生产经营的，按照从业人数每人一次性发给征收补助费1500元。2016年11月10日，中共南市场街道党工委会议纪要载明“按照区政府要求，从为百姓争取更大利益，为百姓谋福祉的角度考虑，会议明确东北设计院棚户区改造项目11户窗改门房屋，或因未达到纳税起征点没有纳税，或无营业执照，或无税务登记，但均在实际经营，经社区出具证据，本着实事求是的原则，决定按实际经营比照非住宅房屋评估价格的70%给予签订征收补偿协议（具体情况见附表）”。东北设计院征收地块窗改门房屋具体情况表中第7项为“姓名朱明文，协议号428-1，房屋地址南五马路266-9号413，产权性质为产权，房屋面积67.54平方米，经营面积42.41平方米，店铺正在装修，无营业执照无税务登记”。一审法院再查明，2016年，因诉争房屋拆迁补偿事宜朱明文与沈阳市和平区土地房屋征收管理办公室签订《国有土地上房屋征收与补偿安置协议（货币补偿）》二份（428号、428-1号），其中428号协议约定因诉争房屋拆迁应获得被征收房屋的货币补偿、临时安置补助费、搬迁奖励费、补助和奖励费共计775,693元；428-1号协议载明诉争房屋经房产局实地测量经营面积为42.41平方米〔42.41×（15,400-10,751）=197,164〕，从业人员3×1500=4,500元，总计201,664元。现诉争房屋并未实际拆除，朱明文亦未实际领取拆迁款。王雯娇作为诉争房屋的实际经营使用人，要求获得部分拆迁补偿款，双方协商未果，王雯娇诉至法院。一审法院认为，王雯娇、朱明文签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故双方均应按照协议约定履行各自的权利义务。朱明文将诉争房屋交付王雯娇使用，王雯娇亦依约支付租金，朱明文在签订拆迁协议时，王雯娇仍在实际占有使用该房屋经营。依据和平区东北设计院棚户区地块征收补偿方案及中共南市场街道党工委会议纪要可知，诉争房屋作为住宅之所以能够获得“按实际经营比照非住宅房屋评估价格的70%补偿”的原因在于“窗改门经营”，即朱明文作为房屋产权人之所以能够签订428和428-1号两份补偿协议，是因为诉争房屋窗改门作为经营使用，而王雯娇作为实际的经营使用者，并且在租赁期间对房屋进行了窗改门改造，故其有权获得一定的拆迁补偿。但鉴于双方签订租赁协议时即已约定租赁期限届满期间为动迁为止，可见王雯娇对于诉争房屋拆迁具有一定的预见性，同时其未能提供证据证明因拆迁给其造成的损失，故一审法院认为基于428-1号协议而获得的拆迁补偿款，由王雯娇、朱明文各获得50%为宜，朱明文应给付王雯娇拆迁补偿款100,832元（201,664×50%=100,832）。判决：一、被告朱明文、于基荣于本判决生效之日起十五日内给付原告王雯娇拆迁补偿款100,832元；如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2163元（已减半收取），由原告王雯娇承担1005元，由被告朱明文、于基荣承担1158元。二审期间,当事人未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，被上诉人对涉案房屋进行窗改门改造经二上诉人同意，窗改门改造的费用由被上诉人承担。本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人作为涉案房屋的承租人，是否享有获得428-1号协议中约定的拆迁补偿款的权利。从428-1号协议约定的补偿项目及金额来看，涉案房屋按经营性非住宅房屋房地产市场评估价格70%系考虑窗改门用途的评估价格。中共南市场街道党工委会议纪要亦系对东北设计院棚户区改造项目11户窗改门房屋比照非住宅房屋评估价格的70%给予签订征收补偿协议，故可认定涉案房屋为窗改门用途房屋系涉案房屋比照非住宅房屋评估价格的70%给予补偿的重要因素之一。上诉人虽系涉案房屋的产权人，拆迁协议亦系由上诉人与拆迁部门签订，但涉案房屋系被上诉人实际经营期间进行的窗改门改造，改造费用亦系被上诉人承担，且被上诉人占有使用房屋至拆迁工作开始，故被上诉人有权获得一定的拆迁补偿。上诉人在未给予被上诉人合理补偿的情况下，主张全部补偿款不当，本院不予支持。一审结合本案实际，酌定双方各获得428-1号协议中约定的50%拆迁款并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4326元，由上诉人朱明文、于基荣负担。本判决为终审判决。审判长 贾宏斌审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一七年八月二十一日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 微信公众号“”