（2017）湘0702民初1728号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-09-18
案件名称
原告常德市天朗物业服务有限责任公司与被告顾海艳物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
常德市武陵区人民法院
所属地区
常德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常德市天朗物业服务有限责任公司,顾海艳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
{C} 湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0702民初1728号 原告：常德市天朗物业服务有限责任公司，住所地湖南省常德市武陵区城南办事处方家巷社区人民路1238号东升大厦五楼。 法定代表人：郭孟恒。 委托诉讼代理人：熊小松，湖南德有常律师事务所，系特别授权代理。 被告：顾海艳。 原告常德市天朗物业服务有限责任公司（以下简称天朗物业公司）与被告顾海艳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月19日受理后，依法适用简易程序于2017年8月9日公开开庭进行了审理。天朗物业公司的委托诉讼代理人熊小松到庭参加诉讼，顾海艳经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，本案已审理终结。 天朗物业公司请求判令：1、顾海艳支付天朗物业公司物业管理费4240元，并自2016年1月1日起按3‰标准支付违约金至管理费交清时止；2、顾海艳承担本案诉讼费用及律师代理费210元。 顾海艳未到庭答辩，亦未向本院提交证据，视为其放弃答辩、举证质证、辩论等相关权利。 经审理查明，本院确认如下案件事实： 2015年12月4日，常德市天朗物业服务有限责任公司（甲方）与顾海艳（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称协议），协议约定顾海艳在签订《商品房买卖合同》时，天朗物业公司与顾海艳就欣隆盛世进行前期物业管理服务达成协议，前期物业服务时间为房屋出售之日至业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效为止。协议约定物业管理服务费用为高层住宅按建筑面积1.6元/月/平方米，顾海艳所购的房屋面积为109.98平方米，房屋坐落位置为1栋502号房。协议第十六条第二款规定：物业管理服务费的交纳方式为从售房单位通知入伙之日的次月1日起开始计算物业管理费，入伙时预交12个月。首次交纳之后，续缴时每次交纳费用时间为在每年第一个月预交12个月。业主也可以选择按半年或者季度缴纳，但最少应按季度缴纳，每季第一个月交清，否则每逾期一日，应交纳实际欠费的3‰作为违约金。第二十四条第二款就乙方违约责任的约定为：乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并可从逾期之日起每日加收应缴费用3‰的违约金，任何一方未履行本协议约定条款的，应为违约，守约方为维护权益所支付的包括但不仅限于诉讼费、律师费、交通费等均由违约方承担。协议还对其他事项进行了约定。 另查明，顾海艳的物业管理服务费缴纳至2016年1月1日，2016年1月1日之后的物业管理服务费未缴纳。2017年5月24日天朗物业公司向顾海艳邮寄了物业管理服务费催缴律师函，顾海艳收到律师函仍未进行缴纳。天朗物业公司向顾海艳催讨物业管理服务费未果，故诉至法院，提出上述诉讼请求。 再查明，2017年5月19日，天朗物业公司与湖南德有常律师事务所签订《民事案件聘请律师合同》，约定由湖南德有常律师事务所指派经办律师熊小松，为天朗物业公司与业主（31户）物业管理费纠纷一案的非诉及诉讼程序的法律事务提供法律服务，其中律师费按天朗物业该公司实际收到上述31户欠缴物业管理服务费金额的百分之十五（15%）包干收取，每月实际收取款后对方提供等额的收据后7日内支付。 认定上述案件事实有《前期物业管理服务协议》、圆通快递快递单、圆通快递物流网截图、已交物业管理服务费收据底单、交房通知、房屋交接表、律师聘请合同等证据予以佐证。 本院认为，天朗物业公司作为具有物业管理服务资质的企业，与顾海艳签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，该协议对天朗物业公司、顾海艳均具有约束力。前期物业管理服务协议签订后，天朗物业公司对欣隆盛世进行了物业管理，顾海艳作为业主已享受了物业公司提供的服务，应当按照合同约定履行支付物业管理服务费的义务，而本案顾海艳未缴纳2016年1月1日至2017年12月31日的物业管理服务费，经多次催缴后仍未缴纳物业管理服务费。其行为已构成违约，按约应当履行支付物业管理服务费的义务，根据物业管理服务费缴纳方式的约定，因双方未确定是按年缴纳物业管理服务费还是按照季度缴纳物业管理服务费，本院酌定按照季度缴纳物业管理服务费，故对天朗物业公司2016年1月1日至2017年9月30日期间的物业管理服务费共计3695.33元（1.6元/㎡/月×109.98㎡×21月=3695.33元），本院予以支持，对天朗物业公司请求自2016年1月1日起按日3‰标准支付至管理费交清为止的违约金，符合协议的约定，本院亦予以支持。对天朗物业公司请求顾海燕支付律师费210元，未超过法律规定及《民事案件聘请律师合同》约定，本院予以支持。顾海艳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、顾海艳自本判决生效之日起十日内向常德市天朗物业服务有限责任公司支付2016年1月1日至2017年9月30的物业管理服务费3695.33元，并支付自2016年1月1日起按日3‰标准支付至物业管理服务费交清时止的违约金。 二、顾海艳自本判决生效之日起十日内向常德天朗物业服务有限责任公司支付律师代理费210元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费50元，减半收取25元，由顾海艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员 吴宁辉 二〇一七年八月二十一日 代理书记员 邓 锐 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理服务费，物业服务企业请求业主支付物业管理服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”