（2017）浙0523民初3570号

裁判日期: 2017-08-21

公开日期: 2017-09-29

案件名称

安吉乐居物业管理有限公司与王健人物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

安吉县人民法院

所属地区

安吉县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

安吉乐居物业管理有限公司,王健人

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条

全文

浙江省安吉县人民法院民事判决书（2017）浙0523民初3570号原告：安吉乐居物业管理有限公司，住所地安吉县昌硕街道云鸿西路247号（铭鸿公寓）2幢1单元202室。法定代表人：李水根。委托代理人：王树金，该公司职员。委托代理人：陈怡菲，该公司职员。被告：王健人，男，1959年4月24日出生，汉族，住安吉县。原告安吉乐居物业管理有限公司（以下简称“乐居公司”）与被告王健人物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理后，依法由代理审判员彭莎适用简易程序于2017年6月23日公开开庭进行了审理。原告乐居公司的法定代表人李水根及其委托代理人陈怡菲、王树金，被告王健人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐居公司起诉称，2016年3月31日，原告与安吉县浒畔居东区业主委员会签订《物业服务合同》（以下简称合同）。原告是为浒畔居东区提供物业服务的物业管理企业，已按合同第二条、第三条等条款的约定全面履行义务；被告是浒畔居东区的业主，已接受原告的服务，应按合同第六条等条款的约定，按时足额向原告交纳物业服务费。而被告2016年1月至2016年12月的物业服务费均未交纳，经原告多次催讨未果，诉请本院判令：1.被告支付物业服务费人民币4664元（从2016年1月至2016年12月止）；2.被告支付违约金至款清，结算至2016年12月31日为1562元（2016年7月1日至2017年5月31日止）；3.本案诉讼费由被告承担。被告王健人答辩称，一、违规：根据湖州市住房和城乡建设局的规定，物业公司成立一年内没有资格或尚不具备进行招投标条件，并在资质栏内明确标有“暂定”，但乐居公司明知自己尚不具备招标条件，即参加招标，属违规行为；二、违法：乐居公司应知道自己的服务合同在和业主委员会签订之前，应当有小区全体业主召开业主大会通过（至少两个二分之一）方可签约，否则属违法，即违反物权法第七十六条；三、管理服务不到位：原告进入小区以来，不在管理服务上动脑筋，在服务上提高服务质量改善服务态度，而目前的状况是，一年来消防通道严重堵塞，汽车乱停乱放，家禽随意放养，安保人员上班时间玩手机、看报纸，原告随意减少保安值班人员数量（从原来9人减少到现在6人），更为严重的是2017年3月7日凌晨5点20分左右，小偷潜入被告家中偷走价值10万元左右金表一只，事后调查发现当时只有一个保安在岗，其余两人一个下班一个上厕所，因此延误最佳时机，致使小偷得手后逃离现场，造成原告重大损失。被告认为小区物业服务不到位，业主物业费应打折，给原告造成的重大损失，一年的物业费不交不足以弥补户主的损失。若原告违规、违法成立，被告将保留追诉的权力，被告同时认为本院对违法签订的服务合同应予以撤销。原告乐居公司为证明其主张向本院提交下列证据：1.物业服务合同一份，用以证明原、被告权利义务的约定；2.《浒畔居（东区）物业自治管理制度》一份，用以证明被告在业主自治期间应承担的违约责任；3.照片一份，用以证明原告向被告催收费用；4.照片一份，用以证明业委会向被告告知业主自治期间被告拖欠物业费的债权转让给原告；5.照片19张，用以证明经过原告的物业服务，小区环境已整改。被告王健人为证明其主张向本院提交下列证据：6.照片46张，7.《关于3.7小偷进入小区的调查》一份，证据6、7用以证明原告未按约履行物业管理服务义务。经质证，被告对原告提交证据1合法性有异议，认为系违法产生；对证据2、4真实性、合法性有异议，认为未见过《浒畔居（东区）物业自治管理制度》，未收悉《债务转让通知》且该通知未经业主同意应为无效；对证据3无异议；对证据5三性均有异议，认为不能反映小区实际情况。原告对被告提交证据6三性不予认可，认为在其进驻小区后，图片反映的现象已得到处理和改善，对证据7三性有异议，认为该调查真实性无法确认且被告无资格制作该调查。本院审查后认为，被告对证据1、3真实性无异议，本院按其内容予以认定；被告对证据2真实性、合法性有异议但未举证明反驳，本院对证据2真实性予以认定；对证据4，被告质证未收悉该份通知，本院审查后认为，该份通知仅为打印件，无法与原件核对，对该证据的效力不予认定，该通知亦不能证明原告已与安吉县递铺镇浒畔居（东区）业主委员会办理关于自治期间未收取物业服务费的债权转让，本院同时认为，即使原告可以证明已办理了有效的债权转让，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让……”之规定，业主支付物业费的对价应专用于小区公共区域及住房的维护和治理，根据物业合同的特殊性质，该合同的权利不得转让，原告主张安吉县递铺镇浒畔居（东区）业主委员会将业委会自治期间收取物业费之债权转让给自己的主张不能成立；证据5、6仅为小区照片，小区环境及物业服务管理系一动态整体，仅凭照片不能达到原、被告的证明目的，本院对该两份证据不予认定；证据7与本案无关联性，不予认定。综上，本院认定本案事实如下：原告系安吉县浒畔居（东区）的物业服务企业，被告系该小区紫竹苑35幢业主。根据原告与安吉县递铺镇浒畔居（东区）业主委员会2016年2月签订的物业服务合同，被告建筑面积250.35平方米的别墅按每月1.60元/平方米计算物业服务费，并应在每年6月底前付清全年物业服务费，如逾期则按每日1‰计算违约金。物业服务合同同时还约定，被告所在小区2012年1月至2016年3月自治期间未收取的物业服务费，安吉县递铺镇浒畔居（东区）业主委员会委托原告收取，并约定将实际收取款项中的70%作为原告购置办公设备等费用。现被告除未付清自治期间的物业服务费外，也未缴纳2016年4月至12月原告提供物业服务期间的物业服务费3605.04元。因上述款项经催讨后被告至今仍未支付，原告故而起诉。本院认为，原告与安吉县递铺镇浒畔居（东区）业主委员会签订的物业服务合同成立并生效，其中内容对浒畔居（东区）的业主具有法律约束力。现被告未缴纳2016年4月至12月的物业服务费，故应承担继续履行并负担违约金的民事责任，但物业服务合同约定的违约金过高，本院酌定为100元。关于案涉小区业主自治期间的物业服务费。原告作为受托人向业主主张该部分款项时依法应以委托人名义进行，由此产生的法律后果亦应由委托人承担。现原告直接以自己名义向被告主张该部分款项，其行为已明显超出受托人依法所享有的权利，故对原告主张的该部分款项，本院不予支持。关于被告反映原告提供物业服务期间存在服务不到位情况，原告按约应及时采取补救措施，但并不因此免除被告支付物业服务费，故被告据此不支付物业服务费，本院不予采信。综上，本院对原告诉请合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告王健人于本判决生效之日起十日内给付原告安吉乐居物业管理有限公司物业服务费和违约金两项合计3705.04元；二、驳回原告安吉乐居物业管理有限公司其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半），由被告王健人负担，限于本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。代理审判员　彭　莎二〇一七年八月二十一日书　记　员　曾英英来源：百度搜索“”