（2017）鄂1123民初1112号
裁判日期: 2017-08-21
公开日期: 2017-09-28
案件名称
罗田县天龙物业服务有限责任公司与乐朝晖、湖北黄商集团股份有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
罗田县人民法院
所属地区
罗田县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗田县天龙物业服务有限责任公司,乐朝晖,湖北黄商集团股份有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖北省罗田县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1123民初1112号原告：罗田县天龙物业服务有限责任公司，住所地：湖北省罗田县凤山镇民建街1#。统一社会信用代码：9142112373912014XM。法定代表人：夏松林，该公司经理。委托诉讼代理人：袁玮，湖北神宇律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：乐朝晖，男，1974年5月18日出生，汉族，个体工商户，住浠水县。委托诉讼代理人：郁鸿生，湖北邦理律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：湖北黄商集团股份有限公司，住所地：黄冈市黄州区东门路18号。统一社会信用代码：91421102764144194K。法定代表人：樊汉明，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹志刚，湖北文赤壁律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告罗田县天龙物业服务有限责任公司（以下简称天龙公司）诉被告乐朝晖、被告湖北黄商集团股份有限公司（以下简称黄商公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，依法组成由审判员龚秋梅担任审判长、审判员金友玲、人民陪审员王金华参加的合议庭，于2017年7月21日公开开庭进行了审理。原告天龙公司的法定代表人夏松林及其委托诉讼代理人袁玮、被告乐朝晖及其委托诉讼代理人郁鸿生、被告黄商公司的委托诉讼代理人尹志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付物业管理费95580元；2、判令两被告负担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年12月，罗田县经济适用房开发中心作为开发商（实际开发人为被告乐朝晖），开发建设铜锣湾坐标城小区的全部物业管理服务交由原告天龙公司实施。2013年3月12日，被告黄商公司和铜锣湾坐标城实际开发人被告乐朝晖签订房屋租赁合同，租赁该小区1255平方米的房屋开办黄商超市，但被告黄商公司在租赁期间一直未缴纳物业管理服务费用。经原告天龙公司多次向两被告催讨无果，现原告天龙公司为维护其合法权益，故诉至法院要求判如所请。被告乐朝晖辩称，原告天龙公司所诉与事实不符：1.被告乐朝晖和原告天龙公司之间没有任何的合同关系，原告天龙公司向被告乐朝晖要求支付物业服务费没有事实依据，在诉状中原告天龙公司也陈述，认为被告乐朝晖的身份为开发商；2.原告天龙公司在此处没有提供物业服务的事实，所以不应该支付物业费；3.被告乐朝晖不是物业的使用者而是开发者；4.原告天龙公司的收费是非法的，他的要求也是非法的，原告天龙公司是否有物业管理资质我们不清楚，原告天龙公司也没有取得物价部门的收费许可。综上，原告天龙公司对被告乐朝晖物业管理费的诉求，既没有事实依据，也没有法律依据，请求人民法院驳回原告天龙公司针对被告乐朝晖的诉讼请求。被告黄商公司辩称，被告黄商公司与原告天龙公司之间没有物业服务关系，也未签订服务合同，原告天龙公司起诉被告黄商公司，没有事实和法律依据。故请求人民法院依法驳回原告天龙公司针对被告黄商公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告天龙公司提交的证据二是原告天龙公司与罗田经济适用房开发中心签订的编号为2011011《前期物业服务合同》，被告乐朝晖对该证据的关联性有异议，认为该合同中双方是原告天龙公司和罗田县经济适用房开发中心，与本案被告乐朝晖无关，另外《前期服务合同》在2013年12月5日已经到期，此后原告天龙公司收取物业费没有依据，该证据不能证明罗田经济适用房开发中心作为开发商将铜锣湾坐标城的前期物业服务以合同的方式交由原告天龙公司实施，原告天龙公司依合同约定应收取物业服务费用，单价是2元/㎡/月的证明目的。被告黄商公司对该证据有真实性异议，认为该合同为复印件，复印不清楚，且为填充式合同，也未加盖骑缝章，且根据该合同中三十五条规定，原告天龙公司在2013年12月5日后没有合同依据和物业职能，前期物业合同已到期，该合同也不是跟业主签订的。该证据是《前期物业服务合同》，按该合同第三十五条、三十六条规定，已于2013年12月5日期满，原告天龙公司应在合同期满前三月，业主大会尚未成立的，与罗田经济适用房开发中心就合同延期达成协议，附终止期限的合同，自期限期满时失效，原告天龙公司也未向本院提供就合同延期达成协议的证据，故两被告辩称《前期物业服务合同》于2013年12月5日期满，自此该合同失效的观点，本院依法予以采信，对原告天龙公司提供该证据的证明目的，依法不予采信；原告天龙公司提供证据三、四是罗田县物价局文件、服务价格监审证和不动产权属登记信息，该证据是行政机关的文件、行政机关颁发的证书以及行政机关档案材料，客观真实，依法予以采信；原告天龙公司提供证据五是两被告之间房屋租赁合同及补充协议，虽两被告对该证据有异议，认为与本案无关联性，但该证据客观真实，且与本案有关联性，本院依法予以采信；原告天龙公司提供证据六是照片一组、证人证言三份，被告乐朝晖对该证据有异议，认为该证据中的照片，不能达到原告天龙公司提交该证据的证明目的，仅仅只是一组照片。对该证据中的证人证言有异议，认为该证据形式上不合法，证人也未到庭作证，不能证明原告天龙公司提供了物业服务，不能达到原告天龙公司的证明目的。被告黄商公司对该证据中的证人证言有异议，认为该证据形式要件不合法，如其中有一组2016年8月10日的证明，是四个人签名，其形式要件不合法。对该证据中的照片有异议，认为该照片没有说明拍照时间、位置、来源等，无法质证。原告天龙公司提供该证据中证人证言，其证人未到庭，也没有说明未到庭的原因，两被告质证理由，符合法律规定，本院依法予以采信，对原告天龙公司提供该证据中证人证言，本院依法不予采信。原告天龙公司提供该证据的照片，没有相应的拍照时间、位置、来源等证据证实，是孤证，不能证明案件的事实，两被告质证理由成立，本院依法予以采信，对原告天龙公司提供该证据中照片，本院依法不予采信。根据当事人陈述和上述经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月5日，罗田县经济适用房开发中心开发建设铜锣湾坐标城小区，罗田县经济适用房开发中心作为开发商与原告天龙公司签订小区的编号为2011011《前期物业服务合同》，合同第三十五条规定，本合同期限自2011年12月5日起至2013年12月5日止；第三十六条规定，本合同期满前三月，业主大会尚未成立的，甲（罗田县经济适用房开发中心）、乙（原告天龙公司）双方应就延长本合同达成协议；双方未能达成协议的，甲方（罗田县经济适用房开发中心）应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。2013年3月12日，被告乐朝晖将其位于铜锣湾坐标城小区的房屋租赁给被告黄商公司，被告乐朝晖与被告黄商公司签订《房屋租赁合同》，租期自2013年6月1日至2028年5月31日止。后双方又签订补充协议，对《房屋租赁合同》中所注明“三费”进行补充说明，该“三费”是被告黄商公司向被告乐朝晖交租赁房屋的租赁费，不包括物业服务费。现原告天龙公司要求二被告交纳2013年3月12日至2016年6月30日止的物业费。本院认为，原告天龙公司所诉《前期物业服务合同》提供物业管理服务的业主系乐朝晖，被告黄商公司系该物业的承租人，因被告乐朝晖未与被告黄商公司约定由黄商公司交纳物业费，故原告天龙公司不能请求黄商公司交纳物业费，其要求被告黄商公司交纳物业费的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限期满时失效。原告天龙公司与罗田县经济适用房开发中心签订的《前期物业服务合同》是附终止期限的合同，自期限期满时失效，该合同按其约定自2013年12月5日期限期满而失效，但原告天龙公司未向本院提供该合同已延期或重新签订新的物业服务合同的证据，原告天龙公司以存在事实上的物业服务关系为由，请求被告乐朝晖按《前期物业服务合同》约定支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，本院不予支持。根据原告天龙公司与罗田县经济适用房开发中心签订的《前期物业服务合同》约定的物业服务期限，原告天龙公司可收取被告乐朝晖自2011年12月5日起至2013年12月5日止的物业费，本案中原告天龙公司诉请二被告交纳2013年3月12日至2016年6月30日止的物业费，故原告天龙公司可向被告乐朝晖主张支付2013年3月12日至2013年12月5日的物业费。但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（一）》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案原告天龙公司未向本院提供证据证实其向被告乐朝晖履行了书面催交物业费的义务，故原告天龙公司要求被告乐朝晖支付该物业费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（一）》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回罗田县天龙物业服务有限责任公司要求被告乐朝晖、湖北黄商集团股份有限公司支付物业费的诉讼请求。案件受理费2189元，由原告罗田县天龙物业服务有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长 龚秋梅审 判 员 金友玲人民陪审员 王金华二〇一七年八月二十一日书 记 员 邓 莹 关注微信公众号“”