（2017）黑01民终4249号

裁判日期: 2017-08-20

公开日期: 2018-09-25

案件名称

哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司、刘苹居间合同纠纷二审民事判决书

法院

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

所属地区

黑龙江省哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民事判决书（2017）黑01民终4249号上诉人（原审原告）：哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街232号18层1号。法定代表人：华显卓，该公司总经理。委托诉讼代理人：高玉伟，男，1977年2月4日出生，该公司天合俊景店经理，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被上诉人（原审被告）：刘苹，女，1971年3月13日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司（以下简称世纪振达公司）因与被上诉人刘苹居间合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初3449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立��后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人世纪振达公司的委托诉讼代理人高玉伟、被上诉人刘苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪振达公司上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初3449号民事判决，支持世纪振达公司在原审的诉讼请求。事实和理由：2015年3月，世纪振达公司领刘苹看房子并签了居间服务协议。此后，领刘苹的丈夫看过位于哈尔滨市××××号门市房。之后刘苹通过该门市房上张贴的电话找到房主，私下与房主商谈租赁事宜，2015年5月份左右开始装修此房。世纪振达公司对刘苹与大盛公司签订的合同有异议，大盛公司并没有领其看过房。刘苹答辩称，不同意世纪振达公司的上诉请求。因为刘苹租赁哈尔滨市××××号门市房与世纪振达公司没有关系。世纪振达公司向一审法院起诉请求：��令刘苹给付世纪振达公司居间服务费2万元。一审法院认定事实：2015年3月，刘苹找到世纪振达公司要求帮助其租赁一处门市房。双方于2015年3月20日签订租赁居间服务协议。该协议第3条约定，刘苹通过世纪振达公司看过房子后，无论刘苹通过何种途径进行交易都应视为世纪振达公司介绍成功，若刘苹私下与房主交易，则刘苹应向世纪振达公司支付第一个月房屋租赁费的50%的四倍作为违约金赔偿世纪振达公司。世纪振达公司工作人员带领刘苹的配偶看了位于哈尔滨市××××号门市房，该房同时在大盛房产中介公司挂牌招租。2015年7月1日，刘苹通过大盛房产中介公司与房主签订房屋租赁合同。一审法院认为，2011年12月20日，最高人民法院发布的第1号指导案例上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷的裁判要点载明，房屋买卖或租赁居间合同中关于禁止买方或承租方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方或出租方签订合同的约定合法有效，该约定属于居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意为防止卖方或承租方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司提供的房屋，从而使中介公司无法得到应有的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应当认定有效。根据该约定，衡量买方或承租方是否“跳单”违约的关键是看是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。但当卖方或出租方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买房或承租人通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方或承租方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖或租赁合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构��违约。本案中，世纪振达公司认为刘苹利用其公司提供的房源信息、机会却通过其他房屋中介公司促成了该门市房的租赁合同的成立，属于恶意“跳单”行为，违反双方签订的租赁居间服务协议的约定，构成违约，应当按所看房屋第一个月房屋租赁费的50%的二倍给付世纪振达公司违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，世纪振达公司提供的租赁居间服务协议为格式合同，协议第3条约定，刘苹通过世纪振达公司看过房子后，无论刘苹通过何种途径进行交易都应视为世纪振达公司介绍成功，若刘苹私下与房主交易，则刘苹应向世纪振达公司支付第一个月房屋租赁费的50%的四倍作为违约金赔偿世纪振达公司。因该约定存在限制、加重对方责任的情形，故该条款应属于无效条款。同时，涉案房源信息是房屋所有权人通过多家中介公司挂牌出租形成。就同一房源信息，刘苹通过大盛公司与世纪振达公司的对比从而选择了服务好的中介公司促成了房屋租赁合同的成立，没有利用世纪振达公司的信息和机会，不构成“跳单”违约，不应承担违约责任。故世纪振达公司的诉讼请求不成立。综上所述，世纪振达公司的诉讼请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十条、第四百二十四条的规定，判决：驳回哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由世纪振达公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘苹申请证人王某到庭作证，其为哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司经理，证实刘苹在2015年6、7月份在大盛公司租赁了哈尔滨市××××号门市房，其工作人员领刘苹看过该房产。世纪振达公司对该证言真实性有异议。因证人王某并未向本院出示能够证实其为哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司经理身份的相关证明文件，故对其证言本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，世纪振达公司以其与刘苹于2015年3月20日签订的租赁居间服务协议第3条约定的“刘苹通过世纪振达公司看过房子后，无论刘苹通过何种途径进行交易都应视为世纪振达公司介绍成功。若刘苹私下与房主交易，则刘苹应向世纪振达公司支付第一个月房屋租赁费的50%的四倍作为违约金赔偿世纪振达公司”的内容，主张刘苹违约，向其承担违约责任。首先，因该约定中的“刘苹通过世纪振达公司看过房子后，无论刘苹通过何种途径进行交易都应视为世纪振达公司介绍成功”内容存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形��依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款属于无效条款。其次，因刘苹所租赁的哈尔滨市××××号门市房，其房主在多家中介公司挂牌出租，世纪振达公司也并未与该房主或刘苹签订独家委托居间协议，世纪振达公司并非独享该房源信息，也不具有受刘苹独家委托的权利。故刘苹有选择接受服务的权利。刘苹在原审诉讼中已举证证实其系通过其他房产中介公司的居间服务与出租人签订租赁协议并交纳了中介费，而世纪振达公司未能举证证明刘苹租赁该房屋系与房主进行的私下交易，故世纪振达公司主张刘苹违约的上诉请求不能成立。综上所述，世纪振达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长　崔　宁审判员　柳　红审判员　刘　峰二〇一七年八月二十日书记员　孙英喆微信公众号“”