（2017）黔0381民初1697号
裁判日期: 2017-08-20
公开日期: 2017-10-29
案件名称
杨华锋与赤水市城乡房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
赤水市人民法院
所属地区
赤水市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨华锋,赤水市城乡房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条
全文
贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0381民初1697号原告：杨华锋，男，1977年1月16日生，汉族，住贵州省赤水市。被告：赤水市城乡房地产开发有限责任公司，住贵州省赤水市西内环路168号，统一社会信用代码：91520381709520476B。法定代表人：袁银辉。委托诉讼代理人：杨军，男，1965年10月17日生，汉族，赤水市城乡房地产开发有限责任公司员工，住四川省泸州市。原告杨华锋与被告赤水市城乡房地产开发有限责任公司（以下简称城乡房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨华锋，被告城乡房开公司的委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨华锋向本院提出诉讼请求：1.解除合同、被告承担诉讼费；2.判决被告支付预付商铺定金余款4万元，利息2,000.00元，经济损失21,793.31元，违约金10,000.00元，共计73,793.31元。事实与理由：原、被告于2014年9月22日签订《房屋预定合同》，原告购买被告位于赤水大道与西内环路交接处的“世纪·尚品奥斯特商业广场”负二层内铺，编号为3（-2）146，建筑面积18.26㎡，价格为7,200.00元/㎡，总商铺价131,472.00元，签订购房合同时，原告交纳预定房款100,000.00元，从交款之日起，被告按原告所交金额年息8%计算至2014年12月30日止，在签订《商品房买卖合同》时抵扣原告方房款（2014年9月22日至2014年12月30日交100,000.00元商铺款计算利息为800.00元÷12×3×10=2,000.00元）。按照奥斯特商业广场房屋租赁合同，原告把商铺租赁给贵州奥斯特商业管理有限责任公司，租赁期限为15年，2015年1月1日起至2029年12月30日，房租标准按建筑面积1-5年38.50元/㎡/月，租赁期间前3年的房租实行一次性结算，在原、被告签订《商品房买卖合同》时抵原告的购房款（2015年1月1日至2017年7月原告租赁给被告商铺的租金为38.50元×18.26㎡×31月=21,793.31元）。由于在签订《商品房买卖合同时》被告出售的商铺改变了规划性质，用途改变为车库，与预定合同不一致，因此原告提出与被告协商还款未达成共识，经原告多次催促，被告于2017年1月25日返还给杨华锋60,000.00元，其余款项被告至今未还。被告城乡房开公司辩称：同意解除合同，被告已退还原告房款6万元，尚欠房款4万元同意按年息8%支付原告的资金占用费。被告不存在违约，原告要求支付经济损失21,793.31元，违约金10,000.00元不应得到支持，诉讼费由原、被告共同承担。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，即同意解除双方于2014年9月22日签订的《世纪尚品·奥斯特商业广场房屋预定合同》；被告返还原告房款40,000.00元；并支付利息，计算方式为以原告所交房款为基数，按年利率8%计算，直接作为定案依据。当事人双方争议焦点主要是：被告是否应当承担违约责任，支付违约金10,000.00元和经济损失21,793.31元。针对双方争议的事实，原告举证：1.2014年9月22日原告（乙方）、被告（甲方）签订的《世纪尚品·奥斯特商业广场房屋预订合同》，证明合同约定原告购买该项目负二层商铺[暂编号为3（-2）146]，面积为18.26㎡，价格为7,200.00元/㎡，房款为131,472.00元，预交房款100,000.00元，从交款之日起，甲方按年息8%计算至2014年12月30日止，在签订《商品房买卖合同》时抵扣乙方房款，多退少补。交房时间为2014年12月30日前。被告出售原告所定房屋，全额退还原告房款，并支付壹万元违约金。2.2014年9月22日原、被告签订的《奥斯特商业广场房屋租赁合同》，证明合同约定原告将该商铺[暂编号为3（-2）146]，有偿提供给被告统一经营管理，租赁期限为15年，从2015年1月1日起至2029年12月30日止，房租标准按建筑面积1-5年38.50元/㎡/月，租赁期间前3年的房租实行一次性结算，在原、被告签订《商品房买卖合同》时抵扣甲方的购房款。3.房款收据，证明原告预交房款100,000.00元。4.原告庭审陈述被告将原告预订的商辅负二层变更为车库。被告质证，对原告举证证明的事实均无异议，本院予以确认。2017年1月17日，原告出具收条一张，收到被告退回房款64,000.00元。该预订合同签订时，被告未取得商品房预售许可证，后该项目取得赤水市住房和城乡建设局颁发的商品房预售许可证，编号为赤字（2015年）第6号。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，即解除双方签定的《房屋预定合同》、返还所交房款并按年利率8%计算支付利息，不违反法律规定，本院予以支持。对原告要求被告承担违约金10,000.00元的诉讼请求：原、被告签订世纪尚品·奥斯特商业广场房屋预订合同时，被告尚未取得商品房预售许可证。审查双方签定的预售合同条款，合同内容和形式符合商品房预售合同性质，应认定为商品房预售合同。在起诉前被告己取得主管部门颁发的商品房预售许可证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出售人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效；但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原被告签订的世纪尚品·奥斯特商业广场房屋预定合同为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，被告与原告签订合同后，将商铺变更为车库，致使合同无法履行，被告已经构成违约，根据前法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告应承担违约责任，故原告要求被告承担支付违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，双方签订的预售合同第六条约定违约金为壹万元，现原告要求被告支付违约金10,000.00元，本院予以支持。双方同意解除合同，符合前法第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，本院予以准许。合同解除后，按照前法第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，双方在合同中约定所交房款从交款之日起按年利率8%计算利息，且原告已按此标准计算至2014年12月30日，所产生的利息为2,000.00元。从2015年1月1日起，被告仍应以所交房款100,000.00元为基数，按年利率8%计算利息支付给原告，截止至2016年12月31日所交房款产生利息为16,000.00元。从原告交款之日起按双方约定标准计算共产生利息金额为18,000.00元。截至2016年12月31日止，被告应退还原告的预付购房款和利息总额为118,000.00元。2017年1月17日，原告出具收条一张，收到被告退回房款64,000.00元，被告自认尚欠原告购房款40,000.00元。从2017年1月起，被告应以尚欠原告购房款40,000.00元为基数，按年利率8%计算利息支付给原告，至原告起诉之月（2017年7月）又产生利息1,867.00元。截止至2017年7月被告应退还原告购房款和支付的利息总额为119,867.00元（118,000.00元+1,867.00元），扣除已退房款和利息64,000.00元，还应支付原告55,867.00元（119,867.00元-64,000.00元）。从2017年8月起，被告仍应以尚欠原告购房款40,000.00元为基数，按年利率8%计算利息支付给原告，直至全部购房款退还清为止。对原告要求被告支付经济损失21,793.31元的诉讼请求：由于原、被告签订的《世纪尚品·奥斯特商业广场房屋预定合同》已经解除，以其房屋为基础签订的《奥斯特商业广场房屋租赁合同》不再具有约束力，故原告要求被告支付房屋租赁期间产生的租赁经济损失21,793.31元，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、解除原告杨华锋与被告赤水市城乡房地产开发有限责任公司签订的《世纪尚品·奥斯特商业广场房屋预订合同》；二、被告赤水市城乡房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力后二十日内支付原告杨华锋未退购房款及截至2017年7月31日已产生的利息55,867.00元（未退购房款40,000.00元+尚欠利息15,867.00元）；三、被告赤水市城乡房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力后二十日内支付违约金10,000.00元给原告杨华锋；四、从2017年8月1日起，被告赤水市城乡房地产开发有限责任公司以原告杨华锋未退购房款40,000.00元为基数，按年利率8%计算利息支付给原告杨华锋，直至所交房款全部返还之日；五、驳回原告杨华锋的其余诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费822.00元，由被告赤水市城乡房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员 何政江二〇一七年八月二十日书记员 杨文涛 来源：百度搜索“”