（2017）豫0221民初1835号
裁判日期: 2017-08-20
公开日期: 2017-12-29
案件名称
吴孝兴与杞县金城置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
杞县人民法院
所属地区
杞县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴孝兴,杞县金城置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条
全文
河南省杞县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0221民初1835号原告吴孝兴，男，1955年3月14日生，汉族，住杞县。委托代理人李丽，河南誉坤律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告杞县金城置业有限公司。统一社会信用代码/注册号410221080616752。住所地：杞县西关工业路。法定代表人李学军，职务经理。委托代理人何光辉，该单位员工。代理权限：特别授权。原告吴孝兴诉被告杞县金城置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年7月21日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李丽和被告委托代理人何光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年7月6日，案外人李华启与被告签订了《建设工程施工合同》，由李华启承建被告紫金城小区六号楼的土建、水电等工程。被告不按上述合同向李华启结算工程款。经李华启和被告协商，被告同意用九套房屋折抵部分工程款，其中一套（6号楼西单元11层东户）给原告。并由被告给原告出具了《紫金城认购合同》、房款收据等购房手续。当日，按被告指示，李华启将房屋钥匙交付原告，原告于2016年9月17日开始装修，水电工程完成后，案外人张丽出现并阻止继续装修，称被告已将该房屋调整给她。经李华启及原告数次与被告沟通协调，被告据不配合原告排除妨碍。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决：一、《紫金城认购书》无效；二、被告返还原告购房款198420元；三、被告支付违约金2万元；四、被告返还原告装修费及水电初装费共计38556元。被告辩称：李华启并没有与被告达成以房抵债。2012年初被告公司公章、财务章、合同章都被封着，之后并没有签订任何协议，是王玉洲打乱了购房位置顺序，王玉洲以被告名义私自刻了一套章。《紫金城认购书》是无效的，因为不是被告印章，购房款、违约金应由王玉洲返还。经审理查明：2011年7月6日河南省华东建筑安装工程有限公司授权其公司副经理李华启洽谈工程业务，办理工程指标、投标、签订工程合同等有关工程事宜。2011年7月6日，发包人杞县金城置业有限公司与承包人河南省华东建筑安装工程有限公司签订一份建设工程施工合同，该合同约定工程名称为杞县紫金城六号楼，地点为杞县西关工业路四胡同，总价款约1480万元等。该合同加盖有杞县金城置业有限公司合同专用章、李学军印章等。2016年1月17日，河南省华东建筑安装工程有限公司出具一份证明，其内容为：“杞县人民法院：李华启（410221196603090014）是我单位工作人员，2011年李华启以我单位名义承建了杞县金城置业紫金城小区6号楼工程，该工程的债权与债务的享有和承担与我公司无关。”2014年9月10日杞县金城置业有限公司出具一份授权委托书，其主要内容为：“杞县金城置业有限公司法人李学军，身份证号，就紫金城项目工程善后处理之事，经公司研究决定全权委托公司总经理王玉洲同志主持全面工作，我公司愿意承担一切责任，委托期限从委托之日起到此项目全部结束。”该授权委托书加盖有杞县金城置业有限公司合同专用章及李学军签字。2015年元月27日杞县金城置业全权负责人王玉洲与李华启、叶红立等人签订一份关于杞县金城置业紫金城小区项目再建工程重新启动事宜达成相关协议等。2015年3月10日王玉洲与叶红立、李华启签订一份协议书，其内容为：“经三方协商，6号楼22户抵押给李发启、叶红立作为工程款，以实际款数为准，李发启、叶红立必须无条件启动工程（附6号楼22户名单）。”该协议书加盖有杞县金城置业有限公司紫金城项目部合同专用章及叶红立、李华启、王玉洲签字。2015年3月1日，经三方协商，原告购买杞县金城置业有限公司6号楼西单元11层东户的房子，购房款为杞县金城置业有限公司所欠李华启的工程款等，并签订一份《紫金城认购书》，该认购书加盖有杞县金城置业有限公司紫金城项目部合同专用章及王玉洲印章等。杞县金城置业有限公司并为原告出具一份收款收据，其金额为198420元，加盖有杞县金城置业有限公司紫金城项目部财务专用章。签订合同时被告并未取得商品房预售许可证明。以上认定事实，有原、被告方陈述、原告与被告杞县金城置业有限公司紫金城项目部签订的紫金城认购书等证据予以证实。本院认为：依法订立的合同，受法律保护。原告与杞县金城置业有限公司紫金城项目部签订的《紫金城认购合同书》，该合同书出卖方一栏加盖有杞县金城置业有限公司紫金城项目部合同专用章及王玉洲印章，王玉洲为被告总经理并于2014年9月10日授权主持全面工作，被告愿意为王玉洲所做工作承担一切责任，故王玉洲在杞县紫金城小区工程中的行为应视为职务行为，应由被告承担责任。被告欠李华启工程款，李华启同意用所欠的工程款这折抵原告购买房屋的购房款，杞县金城置业有限公司、李华启、李英杰三方所达成的协议，并不违反法律规定亦为当事人真实意思表示，其用工程款折抵购房款的协议应为有效合同，但是原告与被告签订的《紫金城认购书》，因被告订立合同时尚未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，故原、被告签订的《紫金城认购书》应为无效合同。原告虽未实际缴纳相关购房款，但是用被告所欠工程款来折抵购房款，三方亦达成相关协议，可视为原告已经实际缴纳了相关购房款，故对于原告所缴纳的购房款198420元应当返还给原告。对于原告要求被告支付违约金2万元，因《紫金城认购书》为无效合同，该无效合同的认定是基于违法法律规定，并不是由于被告又将该房屋出卖给其他人等违约行为，故对于原告该项诉讼请求本院不予支持。对于原告要求被告返还装修费及水电初装费共计38556元，因该房屋原告并未提供相关证据证明被告实际占用该房屋、原告所为的装修费及水电初装费对被告产生了收益，故对于原告该项诉讼请求本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《紫金城认购书》为无效合同。二、被告于本判决生效后十五日内返还原告购房款198420元。三、驳回原告其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4576元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长 纠 伟审 判 员 李忠垒人民审判员 李自强二〇一七年八月二十日书 记 员 吉米娜 来源：