（2017）豫01民终6871号
裁判日期: 2017-08-20
公开日期: 2017-10-16
案件名称
张予杰、张环环房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张予杰,张环环
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终6871号上诉人（原审被告）：张予杰，女，出生于1983年2月26日，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：徐志刚，河南嘉泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘肖洁，河南嘉泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张环环，女，出生于1979年3月4日，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张会玲，河南怀惠律师事务所律师。上诉人张予杰因与被上诉人张环环房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初29644号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张予杰上诉请求：一、依法撤销原判第三项，改判驳回被上诉人的该项诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为“被告若履行合同原告可获利益远超10万元”属于认定事实错误。根据郑州市住房保障和房地产管理局发布的“郑州市房地产数据分析”计算，涉案房产涨幅为60350元。二、一审法院在认定赔偿损失范围时忽略损失的可预见性原则属于适用法律错误。上诉人在订立房屋买卖合同时，根本无法预见房价的大幅增长，在未考虑上诉人预见能力的情况下，一审法院认定被上诉人的可得利益超过10万元，进而由上诉人承担10万元违约金，属于适用法律错误。三、一审法院将房屋增值部分认定为被上诉人享有属于适用法律错误。增值部分应当由已经支付全部房款的购买人所有，上诉人支付了全部购房款，被上诉人仅支付定金、佣金及代办费1万元，一审法院认定被上诉人享有全部房屋增值部分违反公平原则。四、一审法院判决上诉人同时承担返还定金、赔偿佣金损失、支付违约金的违约责任没有合同依据和法律依据。张环环辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确。双方约定有违约金条款10万元，既然上诉人存在违约，就应当适用违约金条款，合同法中未规定同时主张返还定金，赔偿损失，支付违约金，根据民法原则，公民自治，法不禁止即自由，上诉人完全可以主张返还定金，支付违约金等主张，请求依法驳回上诉人的请求。张环环向一审法院起诉请求：1.确认解除原被告双方房屋买卖合同；2.判令被告返还原告定金6000元并赔偿违约金100000元；3.被告赔偿原告佣金损失4000元；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原被告双方签订房屋买卖合同时，双方及中介均知晓被告房屋没有房产证。被告本人陈述，自己一直在积极协调办理房产证，至今未能办理房产证。但郑州众勤房地产营销策划有限公司经纪人张波和王树仁出具证明，证明双方在履行合同过程中，被告想涨价为55万元，双方协商未果，合同无法履行。张波与被告张予杰2016年11月23日的通话证明，张波与被告协商时，被告表示房屋50万元也不卖。以上证明被告以行为和言语明确表示不履行双方签订的《房屋买卖合同》，其已构成违约。原、被告和郑州众勤房地产营销策划有限公司三方于2016年3月18日签订的《房屋买卖合同》约定将被告张予杰所有的位于郑州市金水区南阳路东优胜北路9号楼1单元31层174房产以355000元转让给原告，三方约定了定金6000元、佣金4000元、代办费共计10000元。该合同第十九条约定，若一方违约，则赔偿对方十万元。原告按合同约定支付被告定金6000元，在中介处保管，并支付中介4000元佣金，但被告张予杰后以房屋涨价为由拒绝卖房。原告于2016年12月2日通过快递方式向被告通知解除房屋买卖合同。原告提供被告同小区房屋买卖合同，证明被告房屋同小区现价情况及原告损失已远超10万元。一审法院认为，原告请求确认双方的《房屋买卖合同》已解除，被告明确表示同意解除，故原被告双方的房屋买卖合同已解除。被告同时表示同意退还原告支付的定金6000元，该院予以支持，被告退还后，可向中介要回代为保管的6000元定金。因原被告双方签订的《房屋买卖合同》第十九条约定，若一方违约，赔偿对方10万元，该违约条款系双方当事人的真实意思表示，原告提供被告同一小区内房屋的现价情况，可以证明因被告违约导致原告所购房屋未实际履行，被告若履行原告可获利益远超10万元，故对原告请求被告赔偿10万元违约金的诉讼请求，该院予以支持。原告因购房花费佣金4000元的损失，被告应当赔偿。综上所述，被告张予杰应赔偿原告违约金10万元，退还定金6000元，赔偿佣金损失4000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：一、确认原告张环环与张予杰双方于2016年3月18日签订的《房屋买卖合同》已解除；二、被告张予杰于判决书生效之日起十日内退还原告张环环定金6000元；三、被告张予杰于判决书生效之日起十日内赔偿原告张环环100000元违约金；四、被告张予杰于判决书生效之日起十日内赔偿原告张环环佣金损失4000元。如果被告张予杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由被告张予杰负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与原审法院相一致。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》不违反法律规定，双方均应遵循诚实信用原则，按约履行，但张予杰违约不卖，应承担相应违约责任。张予杰即使未预见房价大幅上涨，但因其违约致使合同解除，房屋价格上涨后的所有收益由张予杰享有，故对于张环环的损失，张予杰应予以赔偿。定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；在收受定金的一方违约时，定金失去了担保给付定金一方及时履行合同义务的功能，该部分金钱本属于给付定金一方所有，应当返还。张环环没有主张双倍返还定金并支付违约金，而是主张返还定金并支付违约金，张予杰作为收取定金的一方违约，张环环作为守约方，主张违约金责任后，并不影响其要求张予杰返还定金的权利。佣金为张环环的实际损失，一审法院判决予以支持，并无不当。综上所述，张予杰的上诉理由因无事实和法律依据不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由张予杰负担。本判决为终审判决。审判长 赵军胜审判员 黄智勇审判员 曹逢春二〇一七年八月二十日书记员 张倩倩 关注公众号“”