（2017）粤0606民初6227号
裁判日期: 2017-08-20
公开日期: 2017-12-01
案件名称
谢美霞与黄文石、张玉凤房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢美霞,黄文石,张玉凤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第九十四条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十五条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初6227号原告(反诉被告)：谢美霞，女，1991年2月25日出生，汉族，住广西藤县。委托诉讼代理人:文启安，男，1987年6月20日出生，汉族，住广东省信宜市。是原告的丈夫。委托诉讼代理人：冯炜春，广东聚理律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄文石，男，1956年2月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告（反诉原告）：张玉凤，女，1956年2月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告谢美霞诉被告黄文石，张玉凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日受理后，被告黄文石、张玉凤在答辩期内向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，于2017年7月3日公开开庭对本诉与反诉进行合并审理，谢美霞的委托诉讼代理人文启安、冯炜春，张玉凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谢美霞向本院提出本诉请求:一、请求法院判决黄文石、张玉凤继续履行《房地产买卖合同》的交易，协助双方办理好按揭贷款、房产转移登记手续；二、本案诉讼费由黄文石、张玉凤承担。审理过程中，谢美霞变更其诉讼请求为：一、判令解除双方于2017年3月28日签订的《房地产买卖合同》；二、判令黄文石、张玉凤双倍返还定金60000元；三、判令黄文石、张玉凤赔偿5850元的中介费；四、判令黄文石、张玉凤赔偿房屋差价损失70000元（差价损失为100000元，已扣减双倍返还的定金30000元）；五、本案诉讼费由黄文石、张玉凤承担。事实与理由：黄文石与张玉凤是夫妻关系，黄文石委托张玉凤出售佛山市顺德区容桂街道办事处（镇）东风居委会星群大街三座503号的房屋（以下简称：该房屋）。2017年3月28日，谢美霞作为买方，张玉凤、黄文石作为卖方，双方在顺德区容桂佳乐房地产中介服务部的促成下签订了《房地产买卖合同》，合同约定买方先支付30000元定金，然后卖方配合买方到银行办理按揭贷款以支付剩余房款。合同签订后，谢美霞依约向张玉凤支付了30000元定金，另外谢美霞也随即与张玉凤到银行申请贷款，但银行表示需要提供黄文石委托公证书的原件等材料才能完成审批，这时张玉凤提出，鉴于房屋交易需要向相关部门缴纳增值费，故要求谢美霞额外支付66000元保证金才配合向银行补交材料。谢美霞已明确表示愿意承担该笔房屋增值费，但该笔费用按规定是房产过户后才需要向相关部门缴纳，张玉凤要求在办理过户前额外支付保证金不合理，谢美霞主张继续按照合同履行，张玉凤不同意，故房产无法过户交易。另外，谢美霞已支付中介费5850元，而且现时由于楼价急升，涉案房产价值已增长至490000元，谢美霞认为张玉凤的行为已构成违约，依法应退还定金以及承担违约责任。黄文石、张玉凤的答辩意见：1.对本诉的第一项诉讼请求，因涉案合同早已于2017年4月20日被解除（详见反诉状），故同意该项诉求，但涉案合同关系因谢美霞违约而导致解除；2.因谢美霞违约导致合同解除，故根据合同第七条约定，卖方有权没收买方支付的定金30000元，因此，请求驳回本诉第二项诉讼请求；3.关于本诉的第三项诉讼请求，该请求没有合同依据，恳请法庭予以驳回。根据涉案合同第十条的约定，截至目前，买方支付中介费的条件尚未成熟，因该笔费用属于未发生且不一定发生的费用，如买方自愿提前支付予中介，则属于买方与中介之间的关系，不能约束卖方，买方无权要求卖方承担。且涉案合同明确约定双方承担各自的中介费；4.对本诉的第四项诉讼请求，缺乏合同依据，恳请法官予以驳回；5.谢美霞在起诉书中陈述的事实、理由与客观事实不符，事实真相详见反诉状。黄文石、张玉凤向本院提出反诉请求：一、确认涉案合同已于2017年4月20日解除；二、确认黄文石、张玉凤有权没收谢美霞已支付的定金30000元；三、判令谢美霞承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月28日谢美霞与黄文石、张玉凤签订了《房地产买卖合同》之后，张玉凤随即配合谢美霞及中介去银行办理了按揭贷款手续，因为黄文石的委托公证书原件因办理其他手续需要暂时无法提供外，银行需要的资料已经提交齐全（见张玉凤提供的证据2）。当天下午两点多，张玉凤如约到达国土局办理土地出让手续，谢美霞却没有到场，国土局工作人员审查后告知张玉凤，该房屋办理过户手续后需要再缴纳一笔增值费，金额大概为几万元，要求双方协商好后再来办理。此时，中介的工作人员梁莺仪根据三方签约共识，在张玉凤及中介所持有的合同第八条明确了“增值费”等一切税费由谢美霞承担的内容，只等谢美霞到场签字后就可以继续办理手续。经张玉凤及中介轮番发消息、打电话催促谢美霞尽快到国土局配合递件，一直等到国土局下班，谢美霞都不出现（见证据3）。因此，谢美霞违反《房地产买卖合同》第七条，未能按约定时间与卖方办理过户手续，构成毁约，卖方有权解除本合同，没收买方已支付定金，并将该房屋另行出售。即便在谢美霞已经毁约的情况下，张玉凤采取了宽容积极的态度，从2017年3月28日至4月19日期间，通过多种方式与谢美霞多次沟通磋商希望与之达成补充协议继续交易，但谢美霞拒绝履行合同义务，不签补充协议，故意拖延时间，并企图利用合同漏洞逃避缴税，提出大量非法要求，弄虚作假，置卖方于违法、并可能导致损失之境地（证据5-10），谢美霞的行为极大影响了该房屋正常的出售交易，张玉凤被迫付出巨大的时间精力陷入与谢美霞无休止的争执之中。由于谢美霞毁约在先且拒绝配合履行办理房屋过户的下一步手续，交易已无法继续，张玉凤遂于2017年4月20日通过微信通知谢美霞及中介解除案涉房屋买卖合同（见证据11-12）。张玉凤通知谢美霞解除合同后，即将该房屋另行出售（见证据13），并已办完房屋过户手续。谢美霞的答辩意见：案涉合同在谢美霞起诉之前是有效的。涉案合同无法履行是由于卖方的违约行为所导致。2017年3月28日双方签订案涉合同后，张玉凤与中介的工作人员到国土局是办理土地出让手续，按照相关规定，谢美霞并不需要到场配合。张玉凤在了解到涉案房屋过户后需要缴纳一笔增值税，就要求谢美霞马上到场协商，但谢美霞当时正在上班，不能到现场，也在情理之中。而且该笔增值税是在过户后缴纳的，过户是否成功并不以双方就该笔增值税达成书面协议为前提，而谢美霞已经多次向张玉凤表示愿意承担该笔增值税费，否则愿意承担相应法律责任，但张玉凤还一再要求谢美霞额外支付巨额的保证金，该要求不合理，张玉凤以此为由单方面解除合同，导致涉案房屋无法成功交易过户。另外，张玉凤在合同未经法院判决解除之前，单方面向第三人出售案涉房屋，已构成违约。黄文石、张玉凤的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。双方当事人向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对谢美霞提交的容桂佳乐房地产中介服务部出具的证明，该证明属证人证言，但证明中中介发表了对合同效力的判断，并非陈述事实，故本院对该证明内容不予采信。2.对谢美霞提交的中介费收据，中介费用的金额与房地产买卖合同约定的金额相符，中介方亦确认收到该款项，本院对其真实性予以确认；3.对张玉凤提交的其与梁莺仪的微信通讯记录截图打印件，该微信通讯记录的部分内容与张玉凤和谢美霞的部分通讯记录相一致，本院对该证据的真实性予以确认。本院查明本案事实如下：黄文石与张玉凤是夫妻关系，佛山市顺德区容桂街道办事处（镇）东风居委会星群大街三座503号的房屋登记在黄文石、张玉凤名下。黄文石于2017年1月13日对《出售房产委托书》办理了公证，委托张玉凤出售双方共有的上述房产。2017年3月28日，谢美霞作为买方，张玉凤、黄文石作为卖方，双方在顺德区容桂佳乐房地产中介服务部的促成下签订了《房地产买卖三方合同》，合同第一条约定案涉房产的总成交价格为390000元，第二条约定由买方于2017年3月19日向卖方支付购房定金30000元，买方向银行申请贷款280000元，在买方收到银行出具的同贷书后一周内，双方到房产交易办理过户手续，当日递交文件之前买方支付第二期房款80000元。剩余的房款于新房产证办理完他项权证后，由贷款银行一次性直接划款到卖方的账号，作为买方支付的第三期房款。合同第八条约定，办理房地产过户所需缴纳的契税、个人所得税、营业税、土地出让金及其他过户手续费等由买方负责承担。合同第六条约定，如果卖方中途决定不卖或未能按约定时间与买方去办理过户手续，作卖方违约处理，本合同即告解除，卖方应在悔约之日起三日内双倍返还定金，并退还所收的全部房款。第七条约定，如买方决定中途不买方该房屋，或未能按约定时间与卖方去办理过户手续，作买方中途悔约处理，卖方有权解除合同，没收买方已支付的定金，并可将该物业另行出售。合同第八条约定，办理房地产过户所需缴纳的契税、个人所得税、营业税、土地出让金及其他过户手续费等由买方负责承担。合同第十一条约定，卖方在收齐房款390000元，买方收到房产证时，各交付中介方房屋总成交价的1.5%作为物业代理费。合同签订后，谢美霞依约向张玉凤支付了30000元定金，张玉凤配合谢美霞到银行办理贷款申请，由于张玉凤需要使用黄文石的公证委托书办理土地出让手续，不能马上向银行提交委托公证书的原件，故银行未对谢美霞的贷款申请完成审批。张玉凤在国土部门办理土地出让手续时，被告知该房屋如转让，需在完成产权转移登记后缴纳大约几万元的增值税，考虑到房屋买卖合同中并未明确约定该费用，中介工作人员梁莺仪当即在张玉凤和中介持有的两份房地产买卖合同的第八条手动添加部分内容，将该条变更为：办理房地产过户所需缴纳的契税、个人所得税、营业税、增值税、土地出让金及其他过户一切税费、手续费等由买方负责承担。之后，张玉凤将更改后的合同通过微信发送给谢美霞，并要求谢美霞当即到场签字确认，谢美霞表示不同意。此后几天，双方亦多次进行沟通，中介方曾提出将房屋成交价虚构为170000元，以减少增值税的方案，张玉凤认为该提议违法，未同意。在沟通未果情况下，张玉凤遂于2017年4月10日向谢美霞邮寄了《关于配合达成“补充协议”的函》，表示因2017年3月28日签订合同时未明确增值税的金额及由哪方负担，如谢美霞同意负担该费用，双方需就此问题达成补充协议，要求谢美霞接函后三日内与张玉凤联系，谢美霞收到后于2017年4月13日复函，表示按2017年4月12日在中介处达成的三个方案中选择其一执行，张玉凤于2017年4月15日复函表示上述所谓三个方案实际是三方各自提出的不同方案，要求谢美霞将自己的方案打印后邮寄给张玉凤，张玉凤并在复函中提出自己的方案，该方案主张案涉房产过户所需缴纳的增值费及所有税费由买方承担，增值费需在卖方向国土部门递交土地使用权出让手续当日，由买方向卖方的银行账户存入66000元作为过户后缴纳增值费的保证金，在卖方将房屋产权过户给买方后，如买方及时缴纳增值费，卖方立刻退回保证金，如买方不缴纳增值费，卖方将用该笔保证金缴纳增值费，多退少补。谢美霞复函表示对于交保证金的条款不接爱，并提出自己的方案为：案涉房产过户需缴纳的增值税（按国家部门收取为准）由买方承担，若买方未在约定时间内缴纳增值费，导致卖方为收回尾款不得不垫付的情况下，卖方可向法院起诉，要求买方归还垫付的增值费，另双倍赔偿卖方垫付的增值费及诉讼产生的一切费用。双方一致确认，因案涉房产交易产生的增值税按相关行政部门的要求，应当于办理完房屋产权过户手续后缴纳。由于双方不能就给付增值税的时间及方式达成协议，张玉凤于2017年4月20日向谢美霞发出解除合同通知。谢美霞不同意解除合同，于2017年4月26日向本院起诉。另查明，在张玉凤向谢美霞发出解除合同通知之后，将案涉的房屋出售给案外人，并在本案庭审前已办理完房屋产权过户手续。本院认为，双方当事人于2017年3月28日签订的《房地产买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，履行过程中，发现案涉房产因交易需产生增值费，而合同中未对该部分费用如何负担进行约定，双方经磋商后，谢美霞同意负担该增值税，但对何时缴纳增值税及支付的方式无法达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，本院认为，行政部门收取的增值税是在案涉的交易完成，房屋产权已过户给买受人的情况下才发生，而本案中，张玉凤、黄文石尚未配合谢美霞办完贷款手续，双方也没有实际向房管部门申请办理房屋产权转移登记，卖方因出售房屋所产生的增值税的具体金额还不确定，且有权收取增值税的为相应的行政机关，谢美霞主张在完成过户手续后按行政机关的要求在领取新的房产证时将该费用直接缴纳给行政机关，符合不动产交易中缴纳各项税费的习惯和常理；张玉凤、黄文石要求谢美霞提前向其个人账户交纳相当于增值税的金额作为保证金，是为谢美霞设定新的义务，该保证金的金额相当于案涉交易金额的17%，加重了谢美霞的负担，导致权利义务的不平等，张玉凤因谢美霞未接受其设定的缴纳保证金条款而主张解除合同，不符合法律规定和合同约定，双方亦未就解除合同达成一致意见，因此，本院认为张玉凤、黄文石存在违约行为。基于上述认定，对于本诉部分，本院分析如下：第一，谢美霞以案涉房屋已另售予他人，张玉凤、黄文石的违约行为导致合同目的无法实现为由，请求法院解除双方签订的合同，而张玉凤、黄文石则主张案涉合同已于2017年4月20日解除，对此，本院认为，张玉凤、黄文石以谢美霞不缴纳保证金为由解除合同，不符合法律规定和合同约定，谢美霞在收到张玉凤、黄文石发出的解除合同通知后亦向法院提起诉讼，因此，该解除通知不发生法律效力。谢美霞请求解除合同具有事实依据和法律依据，本院予以支持。第二，关于张玉凤、黄文石应当承担的违约责任问题，根据合同第六条的约定，在卖方决定中途不将房屋出售给买方的情况下，作卖方违约处理，本合同即告解除，卖方应在悔约之日起三日内双倍返还定金，并返还所付全部房款，因此，张玉凤、黄文石应当向谢美霞双倍返还定金共计60000元；对超过定金之外的损失，谢美霞主张因案涉房屋升值导致其再重置相同房产而产生差价损失100000元，扣减双倍返还的定金部分30000元，还应赔偿70000元，谢美霞为确定损失的差价部分，向本院申请对案涉房产进行评估，但根据庭审调查，案涉房屋已属案外人所有，本院不能对案外人的财产进行评估，综合考虑张玉凤、黄文石将房屋另行出售给他人的价格、两人在本案中的过错程度、本地房屋市场价格的波动情况以及谢美霞付款的情况，本院酌情确定由张玉凤、黄文石向谢美霞赔偿损失10000元；对谢美霞支付的中介费，中介方已促成双方达成房屋买卖合同，由于张玉凤、黄文石的违约行为导致合同不能继续履行，中介并不存在过错，谢美霞向中介支付中介费并不违反约定，该损失应当由张玉凤、黄文石负担。对于反诉部分，如前所述，张玉凤、黄文石存在违约行为，对其主张确认案涉房地产买卖合同已于2017年4月20日解除的及没收30000元定金的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）谢美霞与被告（反诉原告）黄文石、张玉凤于2017年3月28日签订的《房地产买卖合同》；二、被告（反诉原告）黄文石、张玉凤应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）谢美霞返还双倍定金共计60000元，并赔偿损失10000元；三、被告（反诉原告）黄文石、张玉凤应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）谢美霞赔偿中介费5850元；四、驳回原告（反诉被告）谢美霞的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）黄文石、张玉凤的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为3575元（已由谢美霞预交），由黄文石、张玉凤负担3200元，由谢美霞负担375元；反诉费3575元（已由黄文石、张玉凤预交），由黄文石、张玉凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 冯清华二〇一七年八月二十日书记员 宋晓贲 微信公众号“”