（2017）京0114民初5528号

裁判日期: 2017-08-20

公开日期: 2018-07-18

案件名称

王玉芹、王有刚等与高鑫、李凤兰等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市昌平区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王玉芹,王有刚,王涛,高云翔,李凤兰,高鑫

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十二条，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

北京市昌平区人民法院民事判决书（2017）京0114民初5528号原告：王玉芹，女，1955年11月20日出生。原告：王有刚，男，1953年12月9日出生。原告：王涛，男，1980年5月6日出生。三原告共同委托诉讼代理人：李雪，女，1964年1月10日出生，汉族，北京市昌平区南口镇法律服务所法律工作者。被告：高云翔(被告李凤兰之夫兼李凤兰委��诉讼代理人)，男，1950年4月7日出生。被告：李凤兰，女，1953年7月23日出生。被告：高鑫，男，1979年5月11日出生。三被告共同委托诉讼代理人：高淑媛（被告高云翔之妹），女，1952年2月3日出生，汉族。原告王玉芹、王有刚、王涛与被告高云翔、李凤兰、高鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王有刚、王玉芹及三原告的委托诉讼代理人李雪,被告高云翔及三被告的委托诉讼代理人高淑媛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉芹、王有刚、王涛向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行2012年6月29日双方签订的《买房协议》，并协助原告办理房屋过户所需的全部手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告王玉芹与王有刚是夫妻关系，王涛是他们的儿子，被告��云翔和李凤兰是夫妻关系，高鑫是他们的儿子。2012年6月29日原、被告签订一份《买房协议》，双方约定位于X市X区X镇X厂宿舍X区楼房X号楼X单元X层X号楼房（房产所有证：X更成字第X号）一套出售给了原告王玉芹，该房屋登记在被告高云翔名下，协议并约定：原告于2012年7月20日前将全部购房款付清，被告于2012年7月20日前将房屋腾清，并交付原告使用。2012年7月19日原告将房款已全部支付给了被告高云翔，被告高云翔于当日出具有收条一份，后原告一家已搬入该房屋内居住至今。此后原告多次找被告协商办理房屋过户手续一事，被告屡次推诿不予理会。原告认为：2012年6月29日原、被告双方签订的协议内容是双方真实意思表示，原告方按照约定履行完了自己义务，但被告至今仍未履行其应尽义务，其行为已属于违约。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益��根据我国法律的相关规定，原告特向贵院提出上述诉讼要求，请予以支持。案件审理过程中，被告提交2012年7月20日有证人赵某见证的原被告签订的《购房协议》，原告对此也认可，后变更第一项诉讼请求为：判令被告继续履行2012年7月20日双方签订的《购房协议》，并协助原告办理房屋过户手续。高云翔、李凤兰、高鑫辩称：一、原告起诉所依据的协议（2012年6月29日双方一家三口签字的协议）系未成立的协议。1、房屋买卖协议第九条写明：协议一式两份甲乙双方各一份。被告根本没有原告起诉所依据的2012年6月29日签订的协议。从协议的格式上和双方签字的间隙上同第二、三份协议是无法比拟的。特别是被告提供的第二份协议与第三份协议约定的主要条款完全吻合，起诉所依据的协议是当时双方未达成一致意见废弃未成立的协议。2、原告认为其起诉所依据的协议是第一份，被告出示的协议是第二份和第三份。原告表示签署两份协议是因拆迁条款中的三分之一和四分之一有争议，所以当天签订两份协议。假设第一份协议已经成立，那么被告还会在利益明显降低的协议上继续签字吗？如第一份成立还需要签订第二份协议和第三份7月20日请证明人签字证明的协议吗？3、未成立的合同不具有法律效力，原告起诉所依据的协议，已经被第二份和有见证人签字的第三份协议否定了。我们认为有见证人签字的协议（原告称为第三份协议）是成立的，足以证明原告起诉依据的第一份协议没有成立。4、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同。”这是法律强制性规定，是房屋买卖关系成立不可或缺的形式要件，原告既然用未成立的合同起诉被告，所提供的房屋买卖协议的��式要件未成就，因而双方之间的买卖关系根本未依法成立。二、原告先是用未成立的合同起诉被告，后变更诉讼请求时，未提供2012年7月20日签订的房屋买卖合同，而仅以被告庭审中提交的证据作为依据，不符合立案的规定，法院应驳回其变更诉讼请求。三、协议未成立内容不合法。1、第二份协议未经共有产权人同意违反法律、行政法规的强制性规定。《根据若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受��该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”。原告全家三口都是X厂职工，诉争房产系被告标准价购得的福利房（当时不能上市出售），被告有配偶，此房为夫妻共同财产，原告心知肚明。那么明知房屋状态和行为人没有代理权而仍与之签订合同，原告是有过错的，不能构成善意取得。况且被告签订合同时已经是63岁花甲之年了，是社会公认的易上当人群，经不起几句好话，原告忽悠X厂宿舍马上就能上市了，你不住空着也是空着等等，可涉案房屋直到2016年才允许上市。标准价购房长期占用着被告的住房指标，导致了被告无法申请经济适用房是造成现实住房困难的直接诱因。2、诉争房产是被告唯一住房，过户后全家将会流离失所，违反社会公序良俗。被告妻子因精神病早已病休，儿子患有自闭症从未上班，被告工伤提前下岗退休前全靠妻子病休工资为生。被告未经得起忽悠与原告签订了第二份协议，妻子、儿子并不知晓，过户后全家将会流离失所。3、《民法通则》第十八条明确规定监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。被告妻子患精神疾病，其监护人根据法律规定处分被监护人的财产需要维护被监护人的权益，损害被监护人权益的财产处分法律应定为无效。本案涉及的是不动产买卖，是以登记形式为要件，目前房屋所有权性质没有发生改变，《房屋买卖协议》根本没有产生法律效力，原告不是善意取得，为不使被告在经济十分困难的困窘下还要流离失所，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求，确认该协议违反法律强制性规定。经审理查明：2012年6月29日，王玉芹、王有刚（王玉芹之夫）、王涛（王玉芹之子）作为甲方与乙方高云翔、李凤兰（高云翔之妻）、高鑫（高云翔之子）签订《买房协议》，双方约定：一、王玉芹夫妇购买乙方所有的坐落于X市X区X镇XX工厂家属楼西区X号楼X单元X层X号房屋一套（二居室、房屋面积X平方米）。二、购房款共计31.3万元。甲方以现金形式分两次支付，于2012年7月20日前将全部购房款付清，自生效之日起，一切费用由甲方负责。三、乙方于2012年7月20日前将房屋腾清，并交付甲方使用。四、乙方需协助甲方办理过户手续，因过户所发生的一切费用由甲方承担。五、乙方应保证对该套楼房享有处分权，否则对甲方造成的一切经济损失由乙方承担。甲方交付购房款后，该套楼房归甲方所有，乙方不享有任何权利。六、以上条款甲乙双方如单方违约，对方以双倍的售房款（313000元）赔付。七、如过户之前遇拆迁，三分之二拆迁款归甲方（三分之一拆迁款归乙方）所有，乙方协助办理。八、以上条款甲乙双方的条款由甲乙双方认可，如因不可抗力和任何第三方原因导致条款不能正常执行的乙方不负任何责任，甲方交付购房款后，房屋由甲方居住，在未过户期间甲方任何行为导致的任何责任由甲方负责，乙方不负任何责任。九、此协议一式两份，甲乙双方各持一份，自2012年7月20日生效。该协议有甲方王玉芹、王有刚、王涛，乙方高云翔、李凤兰、高鑫签字。2012年7月19日，王玉芹、王有刚将全部购房款313000元给付高云翔。2012年7月20日，高云翔将诉争房屋腾退交付给王玉芹、王有刚后，一直由王玉芹一家居住。庭审中，被告认为原告提交的《买房协议》已经作废，并提交一份《买房协议》（为了与原告提交的《买房协议》相区别，以下称《买房协议2》）和一份《购房协议》，被告认为该两份协议才是真正成立��生效的协议。其中《买房协议2》与原告提交的《买房协议》相比，内容上少了第八条，对于第七条如遇拆迁，拆迁款的分配上变更为“四分之三拆迁款归甲方（四分之一拆迁款归乙方）所有”，协议人签名只有王有刚和高云翔。其他内容与原告提交的《买房协议》均一致。对于被告提交的《购房协议》与原告提交的《买房协议》相比，内容上除了第七条如遇拆迁，拆迁款的分配比例有区别，该条约定与《买房协议2》约定的一致，双方签字情况为购房人王玉芹、王有刚、王涛于2012年6月29日签字，出卖人高云翔于2012年7月20日签字，证明人赵某于2012年7月20日签字有区别外，其他内容均一致。原告对该两份协议的真实性予以认可。对于为何形成三份协议，原告解释为最初签订的是2012年6月29日王有刚与高云翔签订的《买房协议》（即被告提交的《买房协议2》），因为被��对拆迁款的分配有异议，双方才签订第二份协议，由买卖双方的家属都签字（即原告提交的《买房协议》），确保双方的家属都知晓并同意。因签署了两个协议，怕有纰漏，所以找了证明人赵某来证明双方买卖房屋的真实性，才产生最后一份有证明人签字的协议。被告对于该三份协议的真实性认可，但对原告表述的签订顺序不认可，认为先签订双方家属均签字的协议，后签订只有王有刚与高云翔签字的协议，最后签订有证明人签字的协议。同时，对于李凤兰、高鑫的签字认为并非其二人本人所签，经本院释明后，被告对于李凤兰、高鑫的签字不申请做笔迹鉴定。庭审中，被告提交李凤兰的出院证明书、诊断证明书，证明李凤兰被诊断为精神分裂症，无民事行为能力，不可能在协议上签字。原告认为医院出具的诊断证明不能说明李凤兰没有辨别能力，也不能证明其无民事行为能力，且诊断证明及出院证明的时间与签订买房协议的时间不能吻合。经本院释明，被告对于李凤兰的民事行为能力不申请做鉴定。另查，高云翔与李凤兰系夫妻关系，二人于1978年登记结婚。高云翔系中国北车集团北京南口机车车辆机械厂（以下简称南口机械厂）的职工，诉争房屋系南口机械厂给单位职工的福利分房，高云翔以优惠价购买该房并于1993年3月25日取得《北京市房产所有证》，房屋登记在高云翔名下，后高云翔补交费用改为成本价，诉争房屋为高云翔和李凤兰的夫妻共同财产。庭审中，原告提交南口机械厂出具的《已购公有住房和经济适用住房出售征询意见表》及南口机械厂出具的收据，证明诉争房屋买卖已经过南口机械厂同意并向南口机械厂缴纳了房屋过户管理费5100元。被告认为该证据不能证明买卖合同的合法性。案��审理过程中，本院到南口工厂了解相关情况，工作人员告知，王玉芹已就诉争房屋缴纳了相应的费用，单位才向其出具《已购公有住房和经济适用住房出售征询意见表》，表明单位放弃优先购买权，若双方签订合同合法有效，继续履行合同，南口机械厂没有异议也没有任何限制。庭审后，原告提交了见证人赵某的书面证明，以证明原、被告买卖房屋事宜及双方家人对于买卖房屋均无异议，被告对该份证明的真实性予以认可。上述事实有《买房协议》、《购房协议》、收条、房产所有证、交款通知、收据、已购公有住房和经济适用住房出售征询意见表、书面证人证言及当事人陈述等证据在案作证。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依据合同的约定，享有相关合同权利，承担相应合同义务，不得随意变更或解除合同。本案中，先后形成了三份买房协议，原、被告就该三份协议的签订顺序表述不一，但双方均认可签订过三份协议且最后签订的是有证明人赵某签字的《购房协议》。因三份协议对于房屋座落、房屋总价款、房款支付方式、房屋过户事宜、房屋交接时间、违约责任等主要内容约定均一致，只是对于如过户之前遇拆迁，对于拆迁款的分配比例约定有所不同，故原、被告就买卖诉争房屋达成了合意。双方均认可最后签订的是有证明人签字的《购房协议》，故该协议自双方都签字时成立。该协议系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效，双方均应依约定履行各自的义务。原告已向被告履行了给付全部购房款的义务，被告同��履行了交付涉案房屋的义务，被告在履行了交付涉案房屋的义务之后，还负有按照约定协助原告办理房屋过户手续的义务。所以，原、被告应当自觉、诚信、全面履行合同义务，双方应当继续履行《购房协议》。案件审理中，原告明确要求将诉争房屋过户至王玉芹名下，本院对此不持异议。因诉争房屋系高云翔与李凤兰的夫妻共同财产，在该买卖关系中，享有权利、承担义务的主体应为高云翔夫妇。被告提出该协议未有李凤兰签字且李凤兰对于卖房一事不知情，高云翔系无权处分夫妻共同财产，故该协议无效的抗辩意见。因被告认可签订过有高云翔、李凤兰、高鑫三人签字的协议，但对于李凤兰及高鑫的签字其认为并非该二人本人所签，经法庭释明，被告对于李凤兰及高鑫的签字不申请做笔迹鉴定，且未提交其他证据证明李凤兰及高鑫的签字非其本人所签，故应认定李凤兰及高鑫签字系本人所签。因此，李凤兰对于买卖诉争房屋一事知情并同意，虽然在最后形成的《购房协议》中李凤兰未签字，但该协议与李凤兰签字的协议约定的房屋座落、房屋总价款、房款支付方式、房屋过户事宜、房屋交接时间、违约责任等主要条款均一致，故被告主张高云翔系无权处分，无事实依据，本院不予采信。被告提出李凤兰系无民事行为能力人，高云翔作为监护人无权处分李凤兰的财产。案件审理过程中，被告对于李凤兰的民事行为能力不申请鉴定，且被告提交的医院出院证明及诊断证明不足以证明李凤兰不能辨认自己的行为，已经完全丧失民事行为能力，更不能证明2012年在签订买房协议时李凤兰无民事行为能力，即使在签订协议时李凤兰系无民事行为能力人，高云翔作为其第一顺序监护人有权代理其进行民事活动，故对被告主张李凤兰系无民事行为能力人，高云翔作为监护人无权处分李凤兰的财产的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：继续履行原告王玉芹、王有刚、王涛与被告高云翔于2012年7月20日签订的有证人赵某见证的《购房协议》，被告高云翔、李凤兰于本判决生效之日起七日内协助原告王玉芹办理坐落于X市X县X镇X住宅X区X号楼X单元X层X号房屋（房产所有证：X更成字第X号）的所有权转移登记手续。案件受理费七十元，由被告高云翔、李凤兰负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于��京市第一中级人民法院。审　判　长　　田　倩人民陪审员　　王雪峰人民陪审员　　孙玉凤二〇一七年八月二十日书　记　员　　郑蝶宜来源：