（2017）浙0203民初3333号

裁判日期: 2017-08-20

公开日期: 2017-09-29

案件名称

李芳、王军等与闵宗延房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市海曙区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李芳,王军,闵宗延,宁波海曙久久旺房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

宁波市海曙区人民法院民事判决书（2017）浙0203民初3333号原告（反诉被告）：李芳，女，1975年11月12日出生，汉族，住宁波市江北区。原告（反诉被告）：王军，男，1971年6月5日出生，汉族，住宁波市江北区。两原告的共同委托诉讼代理人：李琳，北京大成（宁波）律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：李民，北京大成（宁波）律师事务所律师。被告（反诉原告）：闵宗延，男，1944年9月12日出生，汉族，住宁波市海曙区。委托诉讼代理人：江英军(系闵宗延女婿)，男，1973年12月29日出生，汉族，住宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：郑曙光，浙江波宁律师事务所律师。第三人：宁波海曙久久旺房地产经纪有限公司。统一社会信用代码91330203599488291N。住所地：宁波市海曙区柳庄街**号（1—8）室。法定代表人：周惠珠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张尧泳，北京大成（宁波）律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶志超，浙江同舟（宁波石化开发区）律师事务所律师。原告（反诉被告）李芳、王军为与被告（反诉原告）闵宗延、第三人宁波海曙久久旺房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2017年5月16日诉至本院，本院于同日立案受理后，被告闵宗延在法庭辩论终结前提起反诉，本院予以并案审理，本案依法适用简易程序，由审判员袁永达独任审判，于2017年6月20日、2017年8月7日二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李芳、王军及两原告的共同委托诉讼代理人李琳，被告（反诉原告）闵宗延及其委托诉讼代理人郑曙光、江英军，第三人宁波海曙久久旺房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人饶志超、张尧泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李芳、王军向本院提��诉讼请求：一、判令被告继续履行合同，协助原告办理宁波市海曙区西湾路39弄9号604室房产过户手续；二、被告支付赔偿金5500元（交通费、电话费500元，律师费5000元）；三、被告承担中介费15000元；四、第三人协助办理过户等相关手续；五、本案诉讼费由被告承担。审理中原告撤回第三项诉讼请求。事实和理由：两原告与被告闵宗延、第三人宁波海曙久久旺房地产经纪有限公司签订《存量房买卖合同》，约定：两原告购买被告位于宁波市海曙区西湾路39弄9号604室房产一处，房产面积为顶楼加阁楼共139.85平方米，两原告、被告以及第三人应于2017年2月23日到宁波市房产交易中心办理房产过户登记手续，两原告则应于房产过户后支付被告首付款以及办理按揭款。合同签订后，原告当场交付被告定金10万元。2017年2月23日，两原告、被告以及第三人一起到宁波市房产交易中��办理房产过户登记手续，由于被告房产的阁楼在过去未购入，宁波市房产交易中心要求被告出具“关于当时阁楼未购入的情况说明”则可过户，但由于被告未提供说明导致办理过户手续失败。之后，原告和第三人多次催促被告提供过户所必需的材料，协助办好房屋过户手续，但被告却以各种借口推脱，并明确表示拒绝履行合同，导致该房屋至今未办理过户手续。被告拒绝履行合同义务的行为严重违背诚实信用原则，原告为维护自身权益，特诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）闵宗延辩称：1.原告没有按照合同约定在2017年2月23日前将首付款付清，被告多次催讨，但原告却没有履行合同的意思表示，构成严重违约，具备法定解除合同的条件；2.双方买卖的房产，合同明确了“阁楼未购入”的条款，说明原告对阁楼未购入是明知的；在办理过户的过程中��房产交易中心要求被告提供承诺书，额外加重了被告的负担；房产是按套计价的，而不是按面积购买的，该承诺书不应由被告出具，在被告不愿意出具承诺书的情况下过户是不可能的，表明合同履行存在障碍，故原告要求按照原合同履行不符合客观事实；3.原告诉请中的第二、三、五项都不合理。综上请求驳回原告的诉请。第三人宁波海曙久久旺房地产经纪有限公司辩称：1.《存量房买卖中介合同》是有效的，应当继续履行。合同是各方当事人真实意思表示，合同各方在签合同时也约定了阁楼处理的相关事宜。2.交易过程中因阁楼事宜第三人也积极与房产交易中心联系沟通最终说服以出卖人出具情况说明的方式即可办理过户，第三人积极促成原、被告履行合同，尽到了审慎的义务，第三人没有过错。3.合同现未履行是被告造成的，不是第三人的过错，原告��求第三人承担责任是没有依据的。被告（反诉原告）闵宗延提出反诉请求：一、解除《存量房买卖中介合同》及确认网签合同无效；二、判决定金10万元不予返还；三、判令第三人归还被告所有的房产证、土地证、契证等文件资料；四、诉讼费由原告承担。事实和理由：被告于2017年2月18日通过第三人将被告所属的宁波市海曙区西湾路39弄9号604室房产出售给两原告，并签订了《存量房买卖中介合同》。在签订合同前，各方对被告提供的房产证件进行了审验，房产证上写有“阁楼未购入”，双方在合同中也对阁楼未购入情况进行明确。办理过户手续中，不动产登记中心指出因部分产权未购入存在权属争议，房产至今无法办理过户交易。按合同约定，原告应在2017年2月23日前支付首付款，但原告至今未支付，存在根本性违约行为；因房屋权属存在争议，使办理��易过户的合同目的不能实现，具备合同解除的法定条件；第三人明知有正式合同，而唆使、诱导签订阴阳合同，并将假合同去办理网签，网签合同价款为150万元，比实际合同价款减少了40万元，损害了国家的利益，应属无效合同。原告（反诉被告）李芳、王军针对被告的反诉请求辩称：1.本案房屋不存在权属争议问题。涉案房屋有合法房产证、土地证，原产权登记人是被告，合同“房地产状况”中用笔写文字对被告产权面积阁楼未购入，如需补缴契税等费用均由被告承担也有明确。被告也无证据证明涉案房屋存在产权争议。2.违约方是被告。虽然根据合同约定，原告应于2017年2月23日前支付房款102.5万元，但是有条件的，即转移登记受理当天、过户当日。该款最后用笔写文字进行了约定：具体以甲方（被告）换证过户日为准。但被告在2017年2月23日当日办理过户登记手续时拒绝向宁波市不动产登记中心出具“关于当时阁楼未购入的情况承诺函”，只同意出具情况说明，后经协调被告又不愿意出具情况说明，导致过户手续失败。因此，原告支付房款的条件还未具备。3.虽然原、被告、第三人三方曾一起签署了总金额为150万元的具结书用于网签合同，但该具结书并未损害被告的利益，也不影响原合同双方真实意思的表示。因此原合同仍是合法、有效的合同。网签合同同意撤销。4.被告应全面履行合同，要求解除合同的理由不成立，请求驳回被告的反诉请求。第三人宁波海曙久久旺房地产经纪有限公司对被告的反诉请求辩称：1.被告认为权属存在问题没有依据，不动产登记中心表示只要被告出具情况说明即可过户，合同目的是可以实现的。2.网签合同是原、被告双方自行签署的，与第三人无关，非在第三人网络系统上签署的。原告李芳、王军为证明其诉称主张，向本院提交如下证据，经被告闵宗延、第三人宁波海曙久久旺房地产经纪有限公司质证，本院认证如下：证1.《存量房买卖中介合同》一份，拟证明原、被告签订合同以及约定涉案房屋坐落、被告承担阁楼补缴契税、工本费等责任、原告应于房产换证过户后当日支付被告首付款、被告应当在签约当日向第三人提交办理产权过户所需相应证件及资料等事实。被告对真实性无异议，对合同签订时间、涉案房屋坐落无异议，但认为根据合同约定首付款应在2017年2月23日支付，而非原告主张的时间，另合同中也写了阁楼未购入，故未购入部分还涉及第三人，如涉及第三人权利的应由第三人承担，房产是按套计算的，非按面积计算的，不是双方交易的部分是不在内的，不应由被告承担。第三人无异议。经审查，本院认为该份证据系原件，来源真实、合法，能证明原告的待证事实，本院予以认定。证2.收款收条一份，拟证明被告收取原告合同定金10万元的事实。被告及第三人均无异议。经审查，本院认为该份证据系原件，来源真实，合法，本院予以认定。证3.录音光盘及文字记录、手机短信截屏、告知函、快递面单、快递签收截屏一组，拟证明原告、第三人催告被告履行合同但被告拒不履行的事实。被告对真实性无异议，但认为录音的整理材料不全面，也不客观反映整体事实，应以录音光盘为准，对手机截屏能够证明被告在催告原告于2017年2月23日前支付首付款，且三方确实在2017年2月23日办理了房屋转移受理登记的事实。第三人无异议。经审核，本院对该组证据的真实性予以认定。证4.出租车费发票、手机充值费发票、律师服务费发票一组，拟证明原告因被告拒绝履行合同所产生的必要损失。被告有异议，出租车费发票、手机充值费发票与本案无关，律师服务费没有在合同中约定过损失赔偿，不能由被告负担。第三人无异议。经审核，本院认为，律师费为非必须费用，交通费、手机费未能证明是因被告引起的必要损失，故本院对该组证据不予认定。证5.银行账户交易明细一份，拟证明原告为履行合同已经准备好相关的款项的事实。被告有异议，认为记录里有余额139万元左右，但原告没有在2017年2月23日有支付被告款项的行为，仍属于违约。第三人无异议。经审查，本院认为该份证据系原件，来源真实，合法，能证明原告的待证事实，本院予以认定。被告闵宗延为证明其辩称主张，向本院提供了下列证据，经原告李芳、王军、第三人宁波海曙久久旺房地产经纪有限公司质证，本院作如下认证：证6.短信记录一组，拟证明：1.被告履行合同义务配合中介、原告去不动产交易中心办理过户手续及解决写承诺书的问题；2.向原告、中介方催促取消以假合同骗签的网签；3.要求原告支付首付款的最后时限的通知；4.2017年3月31日原告短信回复称已收到被告催交首付款最后时限的通知的事实。原告对该组证据的真实性无异议，但认为不能证明原告首先要交付首付款，被告没有出具承诺书或情况说明故也不能说明被告在完全履行义务。第三人对真实性无异议，但认为网签合同与第三人无关。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。证7.网络查询及政策文件一组，拟证明二手房交易时先付首付款后去办理过户换证手续是行业操作惯例以及宁波市关于二手房交易首付比例大于总房款百分之三十的政策。原告对真实性、合法性、关联性有异议，认��网络查询的文件非官方文件，且每个实际交易是双方自行约定的，无强制性规定。第三人有异议，认为与本案无关。经审查，本院认为合同具有相对性，应以合同约定为准，故对该组证据不予认定。证8.宁波市住建委受理举报文件一组，拟证明住建委约谈了第三人公司领导，明确以阴阳合同骗签的网签合同必须马上撤销的事实。原告对该组证据的真实性无异议，但关联性有异议，认为与本案原告要求被告继续履行合同无关联性。第三人认为与本案无关，且不能证明被告证明目的。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定，但该组证据只能证明江英军去宁波市住房和城乡建设委员会反映相关问题，宁波市住房和城乡建设委员会要求海曙区住房和城乡建设局尽快调查处理并反馈的事实，对其他待证事实本院不予认定。证9.3月27日中介方周经理手写��要求被告照样抄写的《承诺书》底稿一份，拟证明承诺书内容为撒谎的内容，被告不得不拒绝的事实。原告对真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明是中介经理要求出具的虚假的承诺书，且承诺书内容并无违法违规。第三人对真实性有异议，认为即使是中介人员书写的，也无法证明承诺书有违法或虚假承诺的行为，反而能证明中介为促成此次交易在积极努力的事实。经审查，本院认为该份证据不能证明被告的证明目的，无法反映内容虚假的事实，故本院对该份证据不予认定。证10.《具结书》一份，拟证明具结书内容以阴阳合同的假价格150万元去骗取网签的事实。原告对该份证据的真实性、关联性有异议，并非骗取网签的目的。第三人认为是原、被告自行签订的，与第三人无关。经审查，本院对该份证据的真实性予以认定。证11.委托书一��，拟证明2017年3月27日至4月18日江英军出面和原告、第三人交涉涉案房产的处理事宜的事实。原告和第三人均无异议。本院予以认定。证12.房产证、契证各一份（复印件），拟证明房产证上写有“阁楼未购入”的事实。原告和第三人均无异议。本院予以认定。证13.《存量房屋买卖中介合同》一份，拟证明：1.第三人起草合同时有欺骗被告的情形，合同中有显失公平、重大误解的条款（第5页第1段手写条款、第6页尾部备注手写条款），内容含糊不清；2.关于核心条款“阁楼未购入”如何解决约定不清，责任含糊；3.原告不按时支付首付款构成根本性违约，导致合同失效等事实。原告对真实性无异议，但认为合同是双方真实意思表示，是合法有效的，手写的部分是双方为更好的履行合同增加的条款，并未改变合同根本性内容，也无显失公平、重大误解、约定不清的情形，且合同是被告违约。第三人对真实性无异议，但认为合同中手写内容是双方真实意思表示。经审查，本院对该份证据的真实性予以认定，但本院认为该证据难以证明被告的待证事实，本院对被告的证明目的不予认定。第三人宁波海曙久久旺房地产经纪有限公司为证明其主张，向本院提供了下列证据，经原告李芳、王军、被告闵宗延质证，本院作如下认证：证14.《存量房屋买卖中介合同》一份，拟证明原、被告以及第三人签订合同对房屋交易、中介费和违约责任等进行约定的事实。原告无异议，被告对真实性无异议，但认为是原告违约。经审查，本院对该份证据予以认定。证15.房产证和土地证各一份，拟证明交易房屋的权属情况。原、被告均无异议，本院予以认定。证16.收条一份，拟证明原告交付定金的��实。原、被告均无异议，本院予以认定。证17.函告及短信一组，拟证明第三人书面通知被告，要求被告履行合同义务以及第三人履行应尽义务的事实。原告对第三人通知被告履行义务的事实无异议，但认为合同未能履行第三人也有责任；被告对真实性无异议，但认为是原告方违约。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定，对被告通知第三人履行义务的事实予以认定，对合同违约方是哪一方于下文阐述。综合以上证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：被告闵宗延系位于宁波市海曙区西湾路39弄9号604室房屋的所有权人。房产证显示该房屋建筑面积111.96平方米，阁楼建筑面积18.33平方米。2017年2月18日，原、被告在第三人提供中介服务下签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定被告闵宗延将上述房屋出卖给两原告，该房屋建筑面积为139.85平方米，同时在对房屋及附属用房的产权或使用权限制条件应当说明的情况栏处手写条款约定：甲方（即本案被告）头道产权阁楼未购入，如需补缴契税与头道工本费均由甲方承担。同时合同还约定：房屋总价为1925000元，在合同签订之日，乙方（即本案原告）即付购房定金100000元交于甲方；乙方于2017年2月23日前支付房款1025000元，此款于转移登记受理当天、过户当日交于甲方，具体以甲方换证过户日为准；剩余800000元，乙方在2017年2月23日前向丙方（本案第三人）提供有效按揭资料，并委托丙方办理10年银行公积金按揭等等，甲乙双方委托丙方于2017年2月23日前开始办理本套房屋的过户手续，…办理过户手续时，甲乙双方同意准时到场。合同还对其他权利、义务进行了约定。合同签订后，原告于签约当日向被告支付了定金100000元。2017年2月23日，原、被告及第三人一起��宁波市不动产交易中心（以下简称“交易中心”）办理产权过户手续，因产权证书附记栏载明“阁楼未购入”，交易中心工作人员告知此产权特殊，如何处理等讨论后答复，交易中心当日未出具受理单，也未收取涉案房屋的房产证、土地证原件。后经交易中心多次研究讨论，最后结论为只要被告提供阁楼未购入的承诺书或者情况说明即可办理涉案房屋过户手续。故原告及第三人向被告要求出具相关承诺书或情况说明，被告以非其法定义务为由拒绝出具。因被告未出具上述资料，交易中心至今还未正式受理涉案房产的过户申请。原告也未向被告支付其余购房款。2017年4月下旬，被告以短信形式通知原告及第三人，认为原告方未按约支付房款，已构成根本性违约，合同失效。原告也以短信形式通知被告协助办理房产过户登记手续。另查明，2017年2月23日，两原告和被告在交易中心签订了涉案房屋的网签合同，网签价格为1500000元。审理中，因原、被告各执己见，致调解不成。本案的主要争议焦点为哪一方构成违约？对此，本院认为，原、被告双方在2017年2月18日签订的《存量房屋买卖中介合同》中约定：原告于2017年2月23日前支付房款1025000元（勾选为转移登记受理当天，后面书写注明过户当日）当日交于甲方，该条最后手写“具体以甲方（被告）换证过户日为准”。该合同内容由双方自行协商一致达成，系双方真实意思表示，双方手写的条款系对付款条件的特别约定，应当以该约定为准。现被告未能协助原告完成涉案房产过户登记手续，故原告支付首付款的条件尚未成就，原告未在2017年2月23日前支付首付款构成先履行抗辩，且原告名下银行账户已有准备合同履行所需足额的首付款款项，故被告主张原��构成违约的理由不成立，被告应当履行配合原告办理过户登记手续的义务。原、被告、第三人三方虽于2017年2月23日前往交易中心办理过户，但因“阁楼未购入”问题交易中心明确表示需要讨论后再答复如何办理过户登记手续，经交易中心讨论后被告又明确拒绝按照交易中心的要求出具关于涉案房屋阁楼未能购入的承诺或情况说明，导致交易中心至今未能受理该过户申请。出具承诺或情况说明应是被告的合同附随义务，现被告拒绝履行，故本院认定被告构成违约。综上，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方于2017年2月18日签订的《存量房屋买卖中介合同》系双方真实意思表示，各方均应依约履行，现被告拒不配合办理过户手续所需的材料，构成违约，合同违约方系被告��因原告方未违约并要求被告继续履行合同，经本院询问交易中心，继续履行合同的合同目的可以实现，被告提出解除合同的事由不符合合同约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除条件，故对被告反诉主张解除合同、定金不予返还的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告方主张合同继续履行，要求被告协助原告办理宁波市海曙区西湾路39弄9号604室房产过户手续，本院依法支持；第三人系涉案合同的中介方，合同亦约定了由原、被告双方委托第三人办理过户手续，故第三人亦有协助原告办理过户手续的义务，对原告的该项诉请本院亦予以支持；原告要求被告支付赔偿金5500元（交通费、��话费500元，律师费5000元）缺乏法律依据及相关证据支持，本院不予支持。因合同未解除，需要继续履行，故被告反诉主张第三人归还所有的房产证、土地证、契证等文件资料，本院不予支持。2017年3月23日原、被告签订的网签合同总价为1500000元，但实际房屋的交易价格为1925000元，减少了国家相关税费收入，违反了国家强制性规定，该网签合同应属无效，对被告反诉主张确认网签合同无效，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）闵宗延继续履行2017年2月18日与原告（反诉被告）李芳、王军、第三人宁波海曙久久旺房地产经纪有限公司签订的《存量房屋买卖中介合同》，被告（反诉原告）闵宗延、第三人宁波海曙久久旺房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告（反诉被告）李芳、王军办理宁波市海曙区西湾路39弄9号604室房产的产权变更登记手续；二、确认原告（反诉被告）李芳、王军与被告（反诉原告）闵宗延于2017年2月23日在宁波市不动产交易中心签订的涉宁波市海曙区西湾路39弄9号604室房产的网签合同无效；三、驳回原告（反诉被告）李芳、王军的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）闵宗延的其他反诉请求。本诉案件受理费22175元，减半收取计11087.5元，由原告（反诉被告）李芳、王军负担25元，被告（反诉原告）闵宗延负担11062.5元；反诉案件受理费1150元，由原告（反诉被告）李芳、王军负担25元，被告（反诉原告）闵宗延负担1125元。如不服本判决，可��判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员　袁永达二〇一七年八月二十日代书记员　方　静本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。微信公众号“”