（2016）豫1323民初370号
裁判日期: 2017-08-20
公开日期: 2017-11-17
案件名称
申海科与洛阳市天娇置业有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
西峡县人民法院
所属地区
西峡县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
申海科,洛阳市天娇置业有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条
全文
河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1323民初370号原告：申海科，男，生于1966年4月3日，汉族，住西峡县。委托诉讼代理人：许源，河南问鼎（西峡）律师事务所律师，特别授权代理。被告：洛阳市天娇置业有限公司，住所地：洛阳市西工区。委托诉讼代理人：常宏伟，金博大律师事务所律师，一般代理。原告申海科诉被告洛阳市天娇置业有限公司合同纠纷一案，本院于2016年2月18日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告2015年4月1日签订的《购房协议书》为无效合同；2.判令被告退还原告购房款272万元，并自2015年4月1日起按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至付清之日。事实与理由：2015年4月1日，原被告双方签订《购房协议书》，并通过赵某某向被告交付购房款272万元，约定被告将位于鹳河湾天娇国际宝邸清幽苑在建的七号楼由东南向西北方向第4至第8间上下两层共十间房屋出售给原告。后被告在承诺的交房日期未能向原告交房，原告了解到被告不仅房子未盖好，也没有取得《商品房预售许可证》，故依据相关法律规定，双方签订的购房合同为无效合同，被告应当返还原告购房款272万元并支付利息。被告辩称，被告与原告2015年4月1日签订的《购房协议书》属实，因该房屋未取得商品房预售许可，合同应为无效；但被告没有收到原告诉称的272万元，故不同意返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1.对于原告提供的购房协议书和272万元购房款收据，被告对该两份证据的真实性有异议，认为不能证明印章的真实性，申海科的名字也非申海科本人所签。对此本院认为，购房协议和购房款收据上分别加盖被告公司公章和财务专用章，庭审中被告并未提供证据证明该两枚印章不是被告公司的印章，故对被告此质证意见本院不予采纳；关于购房合同中申海科的签名问题，庭审中原告认可该签名系赵某某替代签字，应当视为原告对赵某某替代签名的民事行为的追认。故对于购房协议书和购房款收据的真实性本院予以认定。但原告交付给被告的购房款的具体数额应当结合转账凭证等其他证据予以认定。2.对于原告提供的询问赵某某笔录及赵某某的两份电子汇兑回单，被告认为该三份证据的真实性无法确认。本院认为，证人应当到庭就其所证明的事实接受双方当事人和法庭的质询，因赵某某未到庭，故对其证言的真实性本院不予认定。赵某某的两份电子汇兑回单上显示的内容系赵某某与陈某某之间的汇款，且该两份回单均为复印件，故对于该两份电子汇兑回单的真实性及关联性均不予认定。3.对于原告提供的118.4万元转账凭证及银行卡交易明细单，被告认为原告未把购房款交付被告公司对公账户，故不认可收到该款。对此本院认为，该两份证据证明原告将118.4万元购房款汇入刘某某账户，被告公司管理人员赵某生、王某均证明了刘某某系被告财务人员，且转账118.4万元时间为2014年1月25日，被告与原告签订合同和出具收据的时间均为2015年4月1日，应当视为被告对原告交付118.4万元款项的认可，故对该两份证据的证明效力本院予以认定。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月25日，原告通过赵某某介绍向被告洛阳市天娇置业有限公司提供借款，后原告将118.4万元款项汇入被告财务人员刘某某账户。2015年原告索要该款，因被告无力偿还，遂与原告协商以房抵债，双方于2015年4月1日签订一份《购房协议书》，约定原告购买被告天娇国际宝邸清幽苑7号楼由东南向西北方向第4间至第8间上下两层共计10间房屋（面积906㎡），单价为3000元/㎡，共计购房款为272万元，交房时间为2015年10月30日。被告向原告出具加盖财务专用章的272万元购房款收据一份。该购房协议约定的交房时间到期后，因该工程未完工，被告至今未向原告交房。另查明：被告开发的西峡天娇国际宝邸清幽苑7号楼未办理商品房预售许可证。本院认为，原被告双方为以房抵债签订《购房协议书》，因所售房屋当时未完工，该《购房协议书》实际上是商品房预售合同。该工程至今未办理商品房预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定，原被告签订的《购房协议书》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告方实际支付给被告的借款118.4万元应当视为已交付的购房款，合同无效后被告应当承担退还原告购房款118.4万元的民事责任。原告诉请被告退还购房款272万元，因未提供其向被告支付272万元的付款凭证，故对于原告诉请超出部分本院不予支持。因被告明知没有商品房预售许可证明而与原告签订售房合同，存在明显主观过错，应当赔偿原告资金占用期间的利息损失，故原告诉请被告自2015年4月1日起按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算利息，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请被告另外赔偿其损失272万元，因未在规定的时间内交纳诉讼费，故本院不予支持。被告辩称原告未实际支付购房款，因本案购房款系借款转购房款，在被告与原告签订购房协议、出具购房款收据后即应当视为购房款已经支付，故对被告此辩称理由本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告申海科与被告洛阳市天娇置业有限公司于2015年4月1日签订的《购房协议书》为无效合同。二、被告洛阳市天娇置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告1184000元及利息（利息自2015年4月1日起按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至付清之日）。三、驳回原告申海科其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行以上给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28560元，保全费5000元，合计33560元，由原告申海科承担18952元，被告洛阳市天娇置业有限公司承担14608元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判长 杜继昌审判员 宋 冬审判员 朱江伟二〇一七年八月二十日书记员 庞淑媛 关注公众号“”